房地产精装修管理49问

房产精装修管理49问及精装修项目石材管理产品标准人员标准技术标准效率标准管理流样板房组织设计管理定位决策施工组织过程控制交付客服总结提升增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。人无我有，人有我优。增大公司影响力。组织、体系、管理要求更精细。增加现金收入，降低财务成本。项目建筑设计时，户型设计阶段就必须要有精装修设计管理人员介入。户型设计管理阶段需要明确的工作前提是：房产品装修成本标准、设备标准。内部组织流程技术资金外部设计施工材料环境流程技术•蓝山•金色水岸滟澜山上海汤臣一品北京星河湾一期北京星河湾二期上海浦东星河湾一期上海浦东星河湾二期温州•鹿城广场杭州•蓝色钱江一期杭州•蘭园杭州•蓝色钱江二期杭州•桃花源杭州•桃花源杭州•云栖玫瑰园小结以业主、成本为考量：中端产品以宜居为依据高端产品以文化为目标低端产品以功能为诉求品质六要素：适用、特点、耐用、好修、售后、美观。品质六要素：适用、特点、耐用、好修、售后、美观。品质六要素：适用、特点、耐用、好修、售后、美观。品质六要素：适用、特点、耐用、好修、售后、美观。六要素：适用、特点、耐用、好修、售后、美观。六要素：适用、特点、耐用、好修、售后、美观。电梯厅石材地面消防疏散环氧地面？卧室地板阳台地砖？优化管井调整前调整后小结1.不同的精装修产品标准对建筑的要求是不一样的。2.精装修产品对建筑的梁高，降板，铝合金上、底标高，管井及户型，尺寸要求更细。通过财务模型演算寻求销售竞争、利润、成本、资金、去化率、项目收益，风险等的平衡点，而达到利益最大化。公司领导、项目财务、营销、工程、成本、精装产品人员通过多次会议，共同决策。硬装成本有套内成本，销售面积成本两种。部品成本空调、洁具、橱柜及电器等。1.三分之一；2.宜人、宜地、宜时法则。装修密度厨房、卫生间装修成本，费比高。目标成本确定以不利户型，主力户型为测算对象，编制分目标。设计阶段成本控制1.价、量平衡法；2.替换法；3.主材限额选择；4.折算控制；5.样板房询价调整控制。施工阶段成本控制1.合约范围、总价控制；2.成熟工艺；3.材料品质的可控性；4.其它。1.决策调整，毛坯项目土建已完成,改高端精装修产品；2.因90/70政策产生的拼合户型项目；3.因销售偷面积对建筑外立面有较大调整的项目；4.客服管理跟不上的项目。1.户型种类要少，便于管理和沟通。2.户型要相对成熟，减少个性化调整。3.户型结构偏差（高层建筑）不宜大。4.相同位置户型不作客户选择性产品。精装设计管理人员1名，从项目建筑户型设计开始到施工完成；以十万平米项目为例：精装工程管理人员4-5名，从精装修开工开始到完成；精装工程管理人员客服1-2名，从项目交付到保修期满；安装工程管理人员1名，从项目安装设计开始到交付完成；房产样板区选择应该是在规划设计阶段整体考量的。房产样板区选择因素：销售活动时间性户型推广需要参观流线设置便利性工程施工组织影响性垂直运输可施和安全性效果的整体性装饰设计单位不同，结果不同；主设计师不同，结果也不同；内部交流——统一意向——对标行业——对应设计单位；名设计师东西好，服务不好；小设计单位服务好；境内的时间可控，境外的时间不可控，成本更不好控；样板房大师设计，批量户型本地设计单位翻图。精装修设计管理是项目目标实现与设计计划之间的桥梁。精装修设计管理是项目诉求与设计语言平衡点的保障。精装修设计管理不是设计师，不是绘图员；可以是从设计单位来的，但更多的是欣赏者，评论者；知道项目开发要的是什么？怎么能实现？设计管理是小投入大产出，但人难找，培养更难。概念：精装修设计管理是项目管理团队共同实现的工作，不能仅仅认为是设计管理人员的事。1.方案设计阶段2.方案深化阶段3.扩初设计阶段4.施工图阶段5.施工过程设计管理功能和方向效果和初步成本成本和材料可施性落实细部设计平面图、意向图确定的平面、效果图立面图、材料样板完整性加工、排版确认，变更1.方案设计阶段调整前调整后2.方案深化阶段3.扩初设计阶段4.施工图设计阶段5.施工过程阶段1.精装修设计管理的专业性：建筑学、机电安装、装饰材料、工艺、施工管理、造价成本、装饰流派、管理学、相关法律法规等；2.组织性：不同的岗位、专业共同完成；3.阶段性4.系统性评审会议推进，沟通是根本。常见现象：缺席、一言堂、会而不决、不追溯、反复。思路方面执行方面1.设计前置是条件，在标准层土建建造前完成；2.梁柱优化，安装空洞预留；3.地面结构标高、反梁细化；4.剪力墙、柱，管、盒预埋；5.砌墙图定位，门洞口预留；6.铝合金型材高度，关键部位铝合金上、底标高。结构标高、反梁细化管、盒预埋门洞口预留结构标高、反梁细化1.效果为先2.限额主材3.可实施性为保障思路方面执行方面1.内部分权2.领导只表态不表决3.多维度认证1.外部竞争2.成熟靠品牌，定制多打样3.多渠道了解材料采供方式甲供材料，甲定乙供、乙供，专业分包，三方协议材料。管理特点管理要素只个件定牌定型不定商设备设施木制品、石材损耗、手续保质、防腐供货安装时间与界面前置甲供材料手续完备专业分包材料计划管理装饰施工单位项目标段管理员采购员材料商造价员1.采购计划2.材料查收3.进度款风险控制4.结算核减1.排产、安装周期2.界面管理3.备品要求4.耗材服务三方协议材料销售活动与项目批量施工的时间不一致性，样板房展示材料与销售合同附件中如何明确？1.房地产产品标准化的大企业，容易实现，产品标准化不高的项目有难度；2.同类、同档次三选一；3.有明有择；4.工法展示（补充说明）；5.加快核心主材确定的推进。地方法规项目整体交付3个月后，样板房才可以拆除。所见即所得非所得须明确。标签和合同约定非所得标牌明确；不利因素告知。展示管理1.展示过程；2.施工期间；3.交付前。流程保障凡是与客户有关的活动，公司都要有对应的制度；现场评审相关的所有人员各自打分，评价；会议评审整合各方诉求，寻求平衡；目标依据明确展示后产品工作的依据和目标。1.做不做？2.怎么做？3.做多少？4.设计怎样管？6.材料怎么定？7.人员怎么配？5.成本怎么控？建筑分布建筑单体、单元体量；装饰标准标准高，难度大，供方难求；工期要求工期紧项目，施工单位多，便于抢工增加人员；合同总额装饰施工合同不超过7000万；木制品合同不超过3000万。留一手小标段，难度不大，本地企业。界面给排水建筑机电橱柜燃气消防强弱电铝合金建筑给排水铝合金强弱电燃气机电消防总包总包安装幕墙总包安装燃气公司专业分包单位消防单位橱柜橱柜单位1.建筑总包A、墙体B、楼地面C、卫生间D、厨房卫生间烟气道E、消防楼梯F、管线穿洞G、顶棚立、改、废给排水2.总包安装A.入户总阀处（含总阀的安装）B.卫生间废、污水立管及通气管施工，预留三通支管接口C.阳、露台雨水立、支管施工.3.铝合金幕墙A.外防水,内打胶；B.先框后扇,先卫后卧；C.与土建协同，先上后下；D.成品保护后移交。4.强弱电总包安装A.进户电源线安装至户内配电箱内B.公共部位电源线安装至楼层配电箱内C.弱电进户管线安装至户内弱电箱内D.弱电箱至设备管、盒由精装修单位E.线、控制面板，调试由安装总包或弱电单位安装5.橱柜橱柜单位A.土建总包单位负责厨房油烟机止回阀的安装。B.橱柜由橱柜单位施工、成品保护；精装单位负责日常成品保护的维护工作。C.直饮水机、水槽、抽油烟机的安装由橱柜厂家负责，精装单位配合吊顶开孔。D.厨房电器、设备由橱柜小总包，电器专业单位安装配合。E.精装修施工单位负责厨房给水三角阀、软管等附件安装。F.橱柜施工单位负责下水配件（含垃圾粉碎机）、厨房龙头的安装。G.精装修施工单位负责厨房止回阀与油烟机排烟软管的连接和配合油烟机开孔；H.厨房电器单位负责排烟管与油烟机的连接，由精装修施工单位保管至交付。6.燃气燃气公司A.燃气施工单位负责燃气管道、燃气表的安装，系统调试、点火试验。B.燃气施工单位负责煤气表后管线与煤气灶，或热水器的连接。C.精装修施工单位、橱柜施工单位在燃气工程中给予配合。7.机电专业分包单位A.空调定位、机器安装、线、冷凝水、控制板安装、调试；槽、管盒；B.热水设备安装；循环水系统布管，定位，分水器；C.地热干湿分区，整合，调试、用；D.新风机器安装、管线敷设（梁上孔洞）、控制安装调试；槽、管盒。7.机电C.地热干湿分区，整合，试用；8.消防消防单位A.天花点位图纸整合叠图；B.区域明确。1.项目部优先2.上升性公司3.有售后经验4.有项目所在地施工企业考察、审核入围考察、审核入围考察项目一个同类在建，一个已交付项目；拟派项目经理考察。考察公司公司管理形象；经营业绩；员工精神；财务状况了解。1.《住宅精装修施工技术统一口径》是招标文件里，对施工工艺技术约定的重要文件，它是成本计算的依据之一；2.项目品质保障和管理技术依据；3.项目管理技术交底、组织培训的课件；4.工作落实内部员工考核的节点性依据。1.2500元/平米装修标准项目，一般是8个月施工期，另2个月的验收整改期；2.3000——4000元/平米装修标准项目，一般是10个月施工期，另2个月的验收整改期（不含有湿式地热项目）；3.有地热项目外加1个月施工期；4.施工期不含春节，装饰施工前期可搭接2个月左右的建安工程；5.南方项目交付不宜在5月份前后交付。精装修工程理想工期是：竣工、验收整改、交付，有连续性（一鼓作气），12月底是较好的时间点。1.设计交底2.材料交底3.工艺交底4.现场交底5.合同学习6.管理要求1.设计交底2.材料交底1.精装设计管理人员组织；2.对图纸进行介绍、说明；3.对施工单位答疑；4.深化设计要求；5.标段管理全员参加。1.项目材料介绍；2.材料管理要求；3.甲供材料管理流程强调；4.木、石管理；5.标段管理全员参加。3.工艺交底4.现场交底1.精装施工管理人员组织；2.对工艺进行介绍、说明；3.对施工单位答疑；4.重要节点说明；5.检查点、停止点管理要求。1.精装标段管理人员组织；2.对现场总包、监理、分包进行介绍；3.对施工单位答疑；4.现场管理要求；5.总包配合协调。5.合同学习6.管理要求1.精装标段管理人员组织；2.对招、投标文件进行学习、说明；3.询标纪要、施工合同说明；4对施工单位项目部答疑及要求。1.精装标段管理人员组织；2.日常现场项目管理要求；3.联系单要求及流程；4.工程款签复流程。月日1920212223242526272829301234567891011121314151617181920施工班组材料到货3#楼精装后期施工总计划日期4月5月扣板安装扣板安装已到厨卫完成6F-7F完成施工项目户内底漆滚涂涂料工已到34F~2F全部完成柜门、调节板完成厨卫开关插座安装电工4月21日到齐34F~2F全部完成橱柜、洗面柜汉森已到柜体安装成型户内门套木工已到货34F~2F房间、厨房门套完成厨房台面汉森已到货34F~2F全部完成成品保护杂工已到货34F~2F全部完成补货门套到货补货门套安装木地板北美风情已到货34F~2F全部完成玄关柜、衣柜汉森4月26日34F~2F全部完成入户门安装步阳已到货34F~2F全部完成背景墙制作日门已到34F~2F全部完成1地面细石砼找平58m2*1047m2*100地面清理-灰饼制作-隔夜泡水-扫浆-找平-收光地坪班组8名59月25日9月30日2穿线及厨卫管线布设1户*101户*101层*5放线定点-复核排版-弹线开槽-线盒固定-隐蔽验收-捂管水电班组12名510月25日10月30日3厨卫墙面粉刷44m2*1055m2*1037m2*5护角-底糙-面层-实测-复核排版粉刷班组212名511月5日11月10日4公共区域墙面粉刷0031.1m2*5护角-底糙-面层-实测-复核排版粉刷班组23名511月5日1