房地产经济学(第二版)

房地产经济学（RealEstateEconomics）谢经荣吕萍乔志敏编著房地产经济学（第二版）21世纪房地产系列教材教材和参考资料：1：谢经荣，吕萍，乔志敏编著：《房地产经济学》第二版中国人民大学出版社2：张红编著：《房地产经济学》清华大学出版社3：［美］丹尼斯·J·麦肯泽：《不动产经济学》第五版中国人民大学出版社4：陈淮：《广厦天下：房地产经济学ABC》中国发展出版社5：［美］罗杰·H·伯恩哈特，安·M·伯克哈特：《不动产》第四版（影印本）法律出版社迪拜的哈利法塔摩天大楼，该建筑物的高度为828米（有163层）摩天-新月形的迪拜新月高楼新加坡57楼屋顶无边泳池贝克汉姆的英国豪宅价值,为2000万英镑巴西的贫民区，富豪和贫穷之间的分界线绪言房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环，其基本学科定位是经济学（产业）范畴，归属于部门经济学。是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基础课。从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究资源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济规律。房地产经济学是多学科的交叉，具有交叉学科的性质：1、与城市经济学的交叉：城市土地的利用，城市住房，城市经营中的土地经营等；2、与资源经济学的交叉：研究土地开发利用和土地资源合理配置；3、与生态经济学的交叉：房地产的可持续发展理论和生态平衡理论的一致性；4、与金融学的交叉：房地产业天然需要金融业的支持；5、与理论经济学的交叉：受理论经济学的指导。房地产经济学理论框架可分三个层次：理论框架房地产投资、开发、市场、价格等一般理论：宏观经济周期理论及泡沫经济理论等外延交叉理论：土地产权理论、地租地价理论以及区位理论等核心理论：房地产经济学的研究方法：系统分析的方法宏观分析和微观分析结合的方法定性分析和定量分析结合的方法规范分析和实证分析结合的方法等第一章绪论重点问题房地产的相关概念、自然及经济属性、类型房地产业在国民经济中的作用和地位房地产经济学及其主要的研究内容了解房地产的概念，首先要对以下概念有清晰的认识：土地地产房产房地产不动产房地产经济学房地产业第一节土地和地产一、土地土地：是由陆地表面各种自然环境因素，包括地形地貌、岩石、矿藏、气候、土壤、地下水和植被等相互作用形成的历史自然综合体。二、土地资源土地资源：是指现在或者未来能给人们带来经济收益的土地。土地资源包括人们对土地未来或当前收益的经济评价。三、土地资产土地资产：是指土地自然性状的经济表现或反映。土地资产说明土地具有同人类相结合的属性。具体的所有人同土地特定权利的结合可以称为土地财产。受法律保护，有确切权属关系的土地资源。注意：土地、土地资源和土地资产三个概念说明人们从不同角度对土地这一自然综合体的描述，是人类对土地不同认识到反映，它们也是土地在人类社会中的不同表现形式。在完全的市场经济下，三者的本质是相同的。从实用角度出发，可以将土地、土地资源和土地资产三个概念混用。※四、土地的四元属性土地的属性自然属性经济属性社会属性文化属性（一）土地的自然属性土地的自然属性表现在三个方面：土地的自然属性土地具有生产力土地的固定性和区域性土地面积的有限性（二）土地的经济属性主要表现为土地的资产特性，即土地具有价值。1.土地的资产特性主要表现在三个方面：土地资产属性是针对特定群体而言的，表明该主体的利益；在现代社会，土地财产的大小不仅指土地实体的价值，而且指特定权利的高低价值；土地的特定权利和特定主体的利益必须是得到社会的承认和保护的，不享有特定权利的主体的利益谈不上财产，同样不受法律保护的主体的利益也不是财产。2.土地价值存在的条件主要取决于以下四个方面：土地具有使用性：土地的使用性使土地具有使用价值。土地的稀缺性：土地的稀缺性决定了土地所有权或使用权的价值或价格。供需关系：随着人口的增加，人们对土地的需求越来越多，且越来越迫切，一般情况下土地的价值会越来越高。可转移性：土地的可转移性是由法律规定的。（三）土地的社会属性土地的社会属性表现为土地的法律关系，是由土地产生的人与人之间的社会关系，它同土地的经济属性是一个事物的两个方面。土地的经济属性是土地使用或交换过程中的人与人之间的经济关系，用价值的高低来表示。土地的社会属性说明这一过程中人与人之间的社会关系，以法律关系（产权的属性）来表示。（四）土地的文化属性一、不同的房地产概念（一）台湾省的房地产概念在台湾省的法律上，房地产被称为不动产。不动产是土地和其定着物的合称。（二）美国的房地产概念美国法律规定：不动产为土地和土地的所有自然实体部分以及附着在土地上的人工实体部分。所有永久性的建筑附着物以及室内设施一般也认为是不动产的一部分。房地产包括三个组成部分：土地、改良物和定着物。第二节房地产和不动产（三）我国的房地产概念在我国还没有确立法定的房地产概念。综合各家观点，可将房地产定义为：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时还包括以上组成部分所衍生的各种权利。房地产土地定着物改良物其它定着物建筑物公共设施图1—1房地产的组成只有定着物才能成为不动产的必要组成部分，附着物不是不动产的组成部分。区分按照三个标准判断：依附程度：在没有对不动产主体和本身产生严重损害的情况下，可以同不动产分离的是动产，而不是不动产的组成部分。物体特性及其同不动产主体的关系特征：为建筑物的特殊用途而特别设置或为完成某一特殊用途而安装的物体可以看成建筑物的长期组成部分。物体安装的目的房屋内的电脑、电视、书桌是不动产吗？门窗呢？建造房屋的钢筋水泥呢？果园中果树上的果实是动产还是不动产？注意：只有对土地的依附程度很强的物体才是地上定着物，只有与建筑物紧密相关的其他地上定着物才属房地产。土地和建筑物等地上定着物衍生的权利有多种权属状态和丰富内涵。二、不动产与房地产􀂉不动产：指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，包括土地及地上定着物。（建筑物附着物可以理解为动产的不动产化）􀂉动产：不动产之外的，可以移动且并不减损其经济价值的物称为动产。􀂉一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法。􀂉大陆地区的不动产与房地产可以通用。􀂉1.地产各类土地及财产权利住宅房屋建筑及财产权利房地产不动产2、房产非住宅房屋建筑及财产权利与房屋建筑有关的城市基础设施建筑及财产权利3、非房屋建筑及财产权利4、与土地尚未分离的农作物、林木种子等5、价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产6、财产综合体土地、地产、房地产及不动产之间关系：房地关系（一）房与地的内在统一性房与地同属“不动产”的范畴任何房产都是房地产房价与地价的相互关联性“地上有房”是城市建筑地块的普遍状态（二）土地有较强的相对独立性有地才有房城市土地在形式上可以脱离房站住！这块地是我的。但这房子是我的呀！那怎么办？A:房屋所有权B:房屋使用权C:土地所有权D:土地使用权若你要使用这间房屋，应取得那几项产权？ABC／ABD／ABCD／AC／AD／ACD／BC/BD／BCD／三、房地产类型和属性1，（一）按构成要素分类房产；地产；房地产（二）按用途分类住宅；工业房地产；商业房地产；公共事业房地产；其他用途房地产（三）按开发建设程度分类生地；熟地；期房；现房还可按新旧程度、建设标准等分类2、房地产的属性房地产属性BECDA商品属性财产属性投资品属性政治属性社会属性实体构成的二元性不可移动性商品属性异质性耐用性资产高价值性投资与消费的双重性财产和投资品属性利用的外部性社会政治属性社会效应、保障政策、人文景观法律属性不动产特性、产权特性、可分性房地产业是从事房地产投资开发、经营、管理和服务等众多行业的产业部门。从国民经济活动的先后次序分类看，房地产业属于第三产业。在联合国制定的《国际标准行业分类》中，房地产业被列入第八类，主要活动在流通和社会服务领域，属于服务业。第三节房地产业及其相关产业房地产业的活动领域主要包括有：–土地开发和再开发–房屋开发–地产经营（包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押）–房地产经营（包括房产含土地使用权的买卖、租赁、抵押等）–房地产中介服务（包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等）–房地产物业管理服务（包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等）–房地产金融（包括信贷、保险和房地产金融资产投资等）总结：房地产业是国民经济中一个特殊的产业部门–房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门；–房地产业是把地产和房产结合于一体经营不动产的产业部门；–房地产业是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规制度的产业部门。房地产业的特征（1）基础性：生产生活资料和生产资料（2）先导性：国民经济建设，首先要有房地产开发和经营提供生产和生活的空间（3）关联性：建筑业发展导致建材、冶金、设计等发展，进而导致劳动的需求（4）地域性：位置固定性－－全过程具有地域性－－价格、发展因素、政策法规也有地域性差异（5）周期性：房地产业的发展呈现周期性波动的特征（发展复苏、繁荣、危机、衰退萧条四阶段）（6）高回报、高风险性：价格水平是长期上涨趋势（7）对金融业的依赖性：房地产高价值性使房地产开发购买都需要大量资金，必须有金融业的支持方能持续发展一、房地产业适度发展可以带动国民经济发展（一）房地产业在国民经济中的地位1.房地产业在国民经济中地位的一般规律联合国的研究认为：一国在低收入阶段房地产投资占GDP的比例仅为2%，进入中等发达阶段这一比例可上升到8%，是房地产业发展最快和国民经济贡献最大的时期；而到发达阶段，这一比例可降至3%～5%。2.房地产投资第四节房地产业在国民经济中作用和地位（二）住房消费促进社会的发展1.恩格尔系数恩格尔认为可以把食品消费支出占家庭总消费支出的比重作为衡量一个家庭或国家人民生活水平的标准，这一系数称为恩格尔系数。恩格尔系数由两种表示方法：恩格尔系数Ⅰ：食品支出占收入的比例恩格尔系数Ⅱ：食品支出占总支出的比例2.住宅消费比例住宅消费支出占总消费支出中的比重大小与两个因素有关：一是人均国民收入，二是居民生活水平。住房消费占总消费支出的比例有两种计算方法：住房消费占总消费的比例，仅计算房屋费用占到比例，为住房消费比例。居住费用占总消费支出的比例，为居住消费比例。（三）房地产业的带动作用房地产业的带动作用主要表现在三个方面：可以带动相关产业可以给社会提供就业机会可以提高国民经济的发展速度二、房地产业的滞后阻碍国民经济的发展住宅投资在国内生产总值中应占一定比重，一方面要与经济发展水平相适应；另一方面，才能维持住宅建设的稳定发展并能满足人们不断增长的需求，从而促进国民经济发展。过度压制住宅建设的规模、速度会造成国民经济发展速度的放慢。制定刺激住宅投资、消费的政策是经济不景气时，政府扩大内需、刺激经济的重要手段。房地产业的不良发展破坏国民经济的发展房地产业同国民经济密切相关，特别是同建筑业、金融业的关系更为密切。房地产业的发展好坏直接影响国民经济的发展，其过慢或过快的发展都将对国民经济产生阻碍甚至破坏作用。一、房地产经济学的研究对象包括三个方面的内容：反映人们之间社会关系的各种产权关系和由社会制度决定的各种房地产制度；反映人们之间经济关系的房地产价格和房地产市场运行规律；政府为加强房地产业的发展或保护房地产产权人的利益而采取的管理制度、调控措施等。第五节房地产经济学的研究对象和内容二、房地产经济学的学科性质房地产经济学主要是研究房地产经济运行规律、房地产配置效率和房地产配置措施的学科。房地产经济学是一门应用经济学。房地产经济学是房地产学科的理论基础。房地产经济学是把房地产业同国民经济紧密联系的桥梁。三、房地产经济学的内容房地产经济学主要包括五方面的内容：房地产经济属性房地产社会属性房地产市场运行规