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房地产经济学第一节土地（land）一、土地（land）•土地：是由陆地表面各种自然环境因素，包括地形地貌、气候、土壤、地下水和植被等相互作用形成的历史自然综合体。•土地包括其上层的空气，地表的植被，以及地表以下的土壤、地质沉积物和地下水等。•土地四维性：地表平面的变化、垂直方向的变化（空间三维）、随时间的演替。土地分类《土地管理法》规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。–农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。–建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。–未利用地是指农用地和建设用。–地以外的土地。《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。二、土地资源（landresources）资源是资产之来源。土地资源（landresources）：是指现在或者未来能给人们带来经济收益的土地。–土地资源包括人们对土地未来或当前收益的经济评价。三、土地资产（landproperty）土地资产（landproperty）：是指土地自然性状的经济表现或反映。1988年《宪法》规定土地所有权同土地使用权可以分离，土地使用权可以依法转让。土地、土地资源和土地资产三个概念说明人们从不同角度对土地这一自然综合体的描述，是人类对土地不同认识到反映，它们也是土地在人类社会中的不同表现形式。在完全的市场经济下，三者的本质是相同的。具体的所有人同土地特定权利的结合可以称为土地财产。从使用角度出发，可以将土地、土地资源和土地资产三个概念混用。雷利.巴洛维《土地资源经济学》未区分。四、土地的四元属性土地的属性自然属性经济属性社会属性文化属性（一）土地的自然属性土地的自然属性表现在三个方面：土地的自然属性土地具有生产力土地的固定性和区域性土地面积的有限性（二）土地的经济属性土地的经济属性主要表现为土地的资产特性，即土地具有价值。1.土地的资产特性，主要表现在三个方面：–土地资产属性是针对特定群体而言的，表明该主体的利益；–在现代社会，土地财产的大小不仅指土地实体的价值，而且指特定权利的高低价值；–土地的特定权利和特定主体的利益必须是得到社会的承认和保护的，不享有特定权利的主体的利益谈不上财产，同样不受法律保护的主体的利益也不是财产。2.土地价值存在的条件土地价值的存在是有条件的，主要取决于以下四个方面：–土地具有使用性：土地的实用性使土地具有使用价值。–土地的稀缺性：土地的稀缺性决定了土地所有权或使用权的价值或价格。–供需关系：随着人口的增加，人们对土地的需求越来越多，且越来越迫切，一般情况下土地的价值会越来越高。–可转移性：土地的可转移性是由法律规定的。（三）土地的社会属性土地的社会属性表现为土地的法律关系，是由土地产生的人与人之间的社会关系。（利用法律手段严格界定土地使用人或所有人的权利和义务。）土地的社会属性同土地的经济属性是一个事物的两个方面–土地的经济属性是土地使用或交换过程中的人与人之间的经济关系，用价值的高低来表示。–土地的社会属性说明这一过程中人与人之间的社会关系，以法律关系（产权的属性）来表示。（四）土地的文化属性•土地是人们生活的环境，影响人们的生活质量。•目前，土地的存在价值、旅游价值和资源环境价值受到越来越多的重视。•土地的文化属性体现了更高层次的人地关系。如：世界公路交通规则分左行制和右行制两类。左行制以英国为代表。右行制以美国为代表。我国二战前随英制，即左行制；二战后随美制，改成右行制。左行制与岛国环境和交通工具有关。右行制与三匹马或六匹马拉车有关。•冰雪的地方：北美和北欧等北方国家是冬季奥运会的主力。在我国，黑龙江和吉林控制着冬季运动会的大部分奖牌。•根据地理环境特点，制订体育运动发展战略可以事半功倍。我国采取由小到大、由巧到力方针与东方人的生理素质有一定联系。如，乒乓球、羽毛球、，排球等。在体操、跳水等灵巧项目中，我国有优势。我国各地区在发展体育时，都根据环境，制订战略。云南利用高山缺氧的训练优势，发展长跑项目；新疆和内蒙古利用辽阔草原发展马术运动。山东人身高体壮，在田径上下力功夫；两广采取“短、小、水、巧”方针。自然条件是城市发展的自然基础，是城市的背景、底色和依托。城市设计、城市建筑和城市空间格局与自然协调是保持和发扬城市特色的重要内容。建筑一、房地产概念第二节房地产（realestate）（一）台湾省的房地产概念在台湾省的法律上，房地产被称为不动产。不动产是土地和其定着物的合称。定着物：持续定着于土地，在不容易分离之状态下使用者。例如建筑物、桥梁、石墙、水井等均属于不动产。种植之树木也是土地之定着物，但暂时种植者则非土地之定着物。(二)美国的房地产概念美国法律规定：不动产为土地和土地的所有自然实体部分（树木、矿藏）以及附着在土地上的人工实体部分（建筑物、场地改良物）。所有永久性的建筑附着物以及室内设施一般也认为是不动产的一部分。房地产包括三个组成部分：土地、改良物和定着物。美国不动产还包括与土地所有权有关的任何权利或利益。（三）我国的房地产概念在我国还没有确立法定的房地产概念。综合各家观点，我们可以将房地产定义为：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；同时还包括以上组成部分所衍生的各种权利。房地产土地定着物改良物定着物建筑物公共设施图房地产的组成只有定着物才能成为不动产的必要组成部分，附着物不是不动产的组成部分。两者的区分需要按照以下三个标准来进行判断：依附程度：在没有对不动产主体和本身产生严重损害的情况下，可以同不动产分离的是动产，而不是不动产的组成部分（也有例外）。如：墙上的浮雕。物体特性及其同不动产主体的关系特征：为建筑物的特殊用途而特别设置或为完成某一特殊用途而安装的物体可以看成建筑物的长期组成部分。如：电梯。物体安装的目的。如：书架、热水器。二、房地产类型根据土地利用方式可以将房地产分为四种类型房地产工业房地产商业房地产住宅特殊房地产：历史文化建筑、以及政府、宗教、学校所拥有的房地产、部队营房等三、房地产的属性商品属性财产属性投资品属性政治属性社会属性BADE房地产属性C（一）房地产商品属性–房地产是一种劳动产品，具有价值，可以被占有、使用和交易，在交易中表现出一定的价格。–房地产的商品属性使其成为消费品。（二）财产属性–家庭的重要财产。–企业团体的重要财产，是其进行资本经营、融资的重要手段。–地方政府征收财产税的主要标的。（三）投资品属性–房地产是一种投资品，其商品属性、财产属性及投资属性会影响人们的投资行为。–政府可以指定房地产投资的鼓励或限制政策进行宏观调控。（四）社会属性和政治属性–住房问题，社会保障问题，关系社会生活水平–房地产，政治问题，关系社会稳定和经济健康发展第三节房地产业及其相关产业住宅业建筑业房地产业房地产业及其相关行业建筑业：建筑业是专门从事房屋或其他建筑物建设的企业。建筑业是完成固定资产投资的行业，它为其他行业提供必备的物质条件或基础。属于第二产业。房地产业：是包括房地产的投资、开发、经营、（物业）管理和（房屋中介）服务等行业的产业部门。房地产业主要活动在流通领域和社会服务领域，属于第三产业。住宅业：住宅的投资、建设、经营、管理和服务构成住宅业。不是严格意义上的产业。一、房地产业的适度发展可以带动国民经济的发展第四节房地产业在国民经济中的作用和地位（一）房地产业在国民经济中的地位1.房地产业在国民经济中地位的一般规律联合国的研究认为：一国在低收入阶段房地产投资占GDP的比例仅为2%，进入中等发达阶段这一比例可上升到8%，是房地产业发展最快和国民经济贡献最大的时期；而到发达阶段，这一比例可降至3%～5%。（二）住房消费促进社会的发展1.恩格尔系数恩格尔认为可以把食品消费支出占家庭总消费支出的比重作为衡量一个家庭或国家人民生活水平的标准，这一系数被为恩格尔系数。恩格尔系数由两种表示方法：恩格尔系数Ⅰ：食品支出占收入的比例恩格尔系数Ⅱ：食品支出占总支出的比例2.住宅消费比例住宅消费支出占总消费支出中的比重大小与两个因素有关：一是人均国民收入，二是居民生活水平。有关住房消费占总消费支出的比例有两种计算方法：住房消费占总消费的比例，它仅计算房屋费用占的比例，可称为住房消费比例。居住费用占总消费支出的比例，可称为居住消费比例。1999年至2008年，商品房销售额从1999年的2655亿元增加到2008年的24071亿元，年均增长30.8%。商品房销售额占GDP的比重也快速增加，从1999年的2.96%攀升到2007年的11.51%。尽管2008年房地产市场低迷，但是该比重仍然高达8%。（三）房地产业的带动作用房地产业的带动作用主要表现在三个方面：可以带动相关产业可以给社会提供就业机会可以提高国民经济的发展速度2008年当蔓延全球的金融危机来袭时，中国出口贸易持续下滑，制造业的经营环境更加严峻，此时国家出台了一系列经济刺激政策，一方面变紧缩货币政策为适度宽松政策，通过加大固定资产投资的力度来保持国民经济的稳定，另一方面强调扩大消费需求特别是居民消费需求，扩大内需以保持国内经济平稳发展。对前期受到诸多调控措施限制的房地产业，首先重提其重要支柱产业的地位，其次通过降低交易费用、降低房贷利率及首付比例等方式刺激房地产消费。带动相关产业回顾2009年，房地产对中国经济的回暖有巨大的推动作用。房地产业从投资和消费两个方面拉动了中国经济的增长，随着房地产市场的复苏，房地产的开发投资和消费直接影响到钢铁、原材料、建材、装修、家电以及汽车等其他关联行业的发展，而这些行业的发展同样是支撑国内需求的重要因素。根据中金公司的相关研究数据表明，房地产销售与家电、家具及装修材料等下游消费呈明显的正相关。根据韩国、巴基斯坦、印度、墨西哥等国家的统计，房地产业每投资1万美元可为社会提供14个就业岗位。房地产企业在解决住房需求的同时，也为社会提供了就业机会。国家统计局第二次全国经济普查主要数据公报显示，在2008年末，房地产直接提供的就业机会为552.2万人，比2004年末增加39.6%。其中，房地产开发业207.7万人，物业管理企业250.1万人，中介服务业37.4万人，分别比2004年末增加49.2万人、106.7万人、13.9万人；其他房地产56.9万人比2004年末减少13.1万人。为社会提供就业机会二、房地产业的滞后阻碍国民经济的发展1949年我国城镇人口5700万人，人均居住面积4.5m2。由于长期低水平的住宅投资，到1978年，城镇人口增加到1.2亿人，人均居住面积下降到3.6m2。到2009年底，城市人均住房面积已近30m2，按照相关规划，未来10年这一数字将达到35m2。住宅投资在国内生产总值中应占一定的比重，一方面要与经济发展水平相适应；另一方面，住宅投资在国内生产总值中要有一定比例，才能维持住宅建设的稳定发展并能满足人们不断增长的需求，从而促进国民经济发展。过度压制住宅建设的规模、速度会造成国民经济发展速度的放慢。因此，制定刺激住宅投资、消费的政策也是经济不景气时，政府扩大内需、刺激经济的重要手段。三、房地产业的不良发展破坏国民经济的发展房地产业同国民经济密切相关，特别是同建筑业、金融业的关系更为密切。房地产业的发展好坏直接影响国民经济的发展，其过慢或过快的发展都将对国民经济产生阻碍甚至破坏作用。20世纪80年代日本的泡沫经济刺激了股市和地产的投机行为，使地价、股价飞涨。日本泡沫潘石屹五斤桔子逃生记上世纪90年代，总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。短短三年，房价增长超过4倍。最后的遗产，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，