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第六章房地产经济波动第一节房地产经济波动的基本概念一、房地产经济波动的含义房地产经济波动就是房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态。房地产经济波动包括季节波动、随机波动、房地产周期和房地产泡沫等等。有时，广义的房地产周期也指房地产经济波动。二、房地产经济波动的类型按波动是否有规律来划分：规律性波动非规律性波动房地产经济波动按区域大小不同来划分：国家房地产波动区域房地产波动城市房地产波动按物业类型和用途分类划分：住宅办公厂房市场波动商业用房市场波动厂房仓库市场波动按经营类型来划分：租赁市场波动销售市场波动第二节房地产经济波动的影响因素制度因素包括了社会制度、土地制度、住房制度、投资体制等方面的因素。一、制度因素政策因素包括了财政政策、货币政策、收入分配政策、产业政策、区域政策、法律手段、计划指导以及政府的市场监管。二、政策因素房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。1、人口数量房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。三、人口因素2、人口素质人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。3、家庭规模是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。123456国民收入国民储蓄货币供给额利率物价水平税收四、经济影响因素1324技术因素国际因素心理因素灾害五、其他因素第三节房地产经济波动的运行机理一、房地产经济波动的内在传导机制内在传导机制，是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。房地产经济的内在传导机制主要包括利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制、乘数—加速数机制、信贷利率机制、产业关联机制、经济增长制约机制。外在冲击机制，是指系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。房地产经济波动的外在冲击是由各种外在影响因素导致的，例如财政政策、货币政策和投资政策的冲击、体制变动的冲击、国际政治和经济冲击等等。二、房地产经济波动的外在冲击机制按照指标变动和房地产基准波的先后关系，房地产经济波动指标可以划分为：先行指标、同步指标以及滞后指标。按照指标所反映的内容，房地产经济波动指标可以划分为：价值量指标和实物量指标。还有绝对指标和相对指标之分。第四节房地产经济波动指标房地产经济波动指标BECDA开发企业数量房地产投资量（投资增长率）商品房销售面积（增长率）商品房销售额（增长率）商品房空置率一、房地产经济波动与宏观经济发展阶段第五节房地产经济波动与宏观经济波动的关系按照罗斯托的经济增长阶段论，人类社会发展分为六个阶段：传统社会阶段为起飞准备条件阶段起飞阶段成熟阶段高额群众消费阶段追求生活质量阶段二、房地产经济和宏观经济相互影响的一般过程在一个具体的经济波动周期中，宏观经济和房地产经济相互影响一般是按照下列过程展开的：在宏观经济处于高涨阶段，房地产需求相应增加，房地产进入高涨阶段；反之成立。当房地产经济处于上升阶段时，会带动国民经济的发展，使其进入上升轨道；反之成立。一般而言，房地产周期的复苏、萧条滞后，而繁荣、衰退期超前。第六节房地产周期一、房地产周期概念房地产市场萧条、旺盛这种规律性的出现就形成房地产市场周期，一般简称房地产周期。时间数量供给线需求线ⅠⅡⅢⅣ图6—1房地产周期示意图（一）国家房地产周期（二）区域房地产周期（三）不同类型的房地产周期（四）房地产周期中不同因素之间的关系房地产开发投资与房地产消费房地产价格同房地产贷款额二、房地产周期类型（一）描述房地产周期的基本概念房地产周期平均长度：指的是在一定历史时期内，每个房地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。房地产周期的振幅：房地产周期波动的幅度，以房地产经济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差额表示，所以又叫落差。房地产周期的频率（周期次数）：指在一段历史时期内，房地产经济的波动所经历的周期次数，通常用次数表示。三、房地产周期的测定（二）房地产周期的基本测定方法每个经济指标的时间序列中一般都包含四种变动要素：长期趋势性波动（T）、季节性变动（S）、周期性波动（C）和不规则性变动（I）。而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变动和不规则性变动的影响。最基本的方法有直接测定法和剩余法。直接测定法这种方法是用代表房地产经济主要变量指标的时间序列，把每年数值直接与上一年的数值相比，求得经济变动的相对数，以此反映房地产周期波动状况的测定方法，也称环比测定法。其公式：CtIt=Yt/Yt-1其中，CtIt为第t年的周期性波动及不规则变动相对数；Yt为第t年代房地产经济主要变量数值；Yt-1为上年房地产经济主要变量的数值。剩余法该方法的基本前提是假定时间序列Y可以被分解为T、S、C和I这四个因素。剩余法就是从时间序列中逐次或一次消除长期趋势和季节变动，剩下周期性波动和不规则变动。然后，再进一步消除不规则变动，得到周期性波动值。其分解模型有两种，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式为Y=T+C+S+I；乘法模型的一般形式为Y=T·C·S·I。第七节房地产泡沫一、房地产泡沫的内涵与特征（一）房地产泡沫的内涵所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等一系列特性，房地产称为最常见的泡沫载体，房地产泡沫也就是最常见的泡沫。（二）房地产泡沫的特征房地产泡沫具有以下主要特征：房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；房地产泡沫主要是由于投机行为引发的货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。房地产经济波动中的许多内在传导机制，同样适用于房地产泡沫。但房地产泡沫还具有自身运行的特殊机制。投机价格机制自我膨胀机制在房地产泡沫形成过程中，银行起着重要的推动作用；房地产泡沫破灭对银行业的破坏作用也大。二、房地产泡沫产生的原因和运行机理三、房地产泡沫的判断指标根据指示指标同房地产泡沫产生的时间顺序，可以将指标划分为预示指标、指示指标和滞后指标。预示指标房地产贷款增长率（贷款总额增长率）货币供应量股价指数图6—2房地产泡沫的预示指标房地产贷款增长率（贷款总额增长率）图6—3房地产泡沫的指示指标价租比（租价比）商业房地产实际价格同理论价格比地价增长率/GDP增长率地价增长率/物价增长率房价/家庭年平均收入指示指标滞后指标是泡沫经济发生以后衡量其严重程度的指标。通常选择地价总额/GDP作为滞后指标，这符合地产泡沫是虚拟经济对实体经济的偏离这一本质含义，该指标是一项静态指标。