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第四章房地产价格第一节土地价格一、土地价格的内涵从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或无限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。如以V为土地价格，ai为第i年的地租，r为折现率（假定折现率不变），则土地价格用公式表示为：V=∑ai/(1+r)i二、土地价格的形成d′土地数量mOpp′ds价格图4—1土地供给条件下地价的决定土地和其他商品一样，其价格是由供求相互作用形成的。如下图所示。p1p3土地数量mOp2ps1sssmd1d价格图4—2土地供给随时间变化条件下地价的决定三、土地价格构成的本质理论上的土地价格：从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。土地物质价格的理论构成公式是：Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地的级别（最差土地为0）；u为土地不同用途的价格差别系数；d/s为土地供求平衡度系数.Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时的基础级差地价。土地本身的土地资本价格理论构成公式为：Jdz=Jj×(1-Kx)×(1-Km)+Jx-Jf上式中，Jdz为土地本身的土地资本价格；Jj为过去历次投资所形成的土地资本价格的累计（全新重置成本）；Kx为土地资本的无形（功能性、经济性）损耗系数；Km为有形损耗系数；Jx为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资本价格；Jf为当前已经报废的土地资本（假定残值为0）的拆除费用。土地价格与土地交易额：土地价格是土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货币交易额。土地价格构成：土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位）价值构成。农地地租不确定性风险年补偿费土地资本租金区位地租距CBD的距离地租CBDd′图4—3城市土地租金纯农地价格不确定性风险补偿费转换成本区位价格距CBD的距离地价CBDd′图4—4城市土地及农地价格比较预期增值农地开发权价格纯农地价格四、土地价格的种类市场价格和市场价值土地所有权价格和土地使用权价格基准地价和标定地价课税价格、征收价格、抵押价格总价格、单位价格、楼面地价评估价格按不同的标准，可以划分出多种土地价格：五、不同类型地价之间的关系13579ab1b2c土地价格投资者图4—5土地价值在市场中的实现过程六、土地价格的变动土地价格变动的机理：土地价格是地租的资本化，因而地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素；从土地价格由资本价格和物质价格构成来看，还可以因为这两个构成部分的变动而变动。从各个国家和地区的地价变动历史来看，地价是呈波浪式增长的，这主要是由于以下几方面的原因：地价受经济周期的影响而波动，且波动幅度超过经济周期；土地市场的供求变化，往往出现循环变动；影响土地价格的有多种因素，这些因素的变化是参差错落、互有消长的，且在时空上表现各异，地价的变化必然是随时间起伏跌宕、空间上千差万别。土地价格变动趋势及其形态农地土地价值农地价值市地发展时序或容许的土地资本积累量图4—6城市土地价值的变动过程Oabfcded′c′七、土地价格与国民经济的关系地价与经济周期地价上涨可能对国民经济造成的不良影响住宅问题难以解决公共事业难以开展地价上涨引发土地投机，投机者将土地闲置不用，可能会造成城市边缘地带的无序开发，既影响城市健康发展，又造成公共设施的浪费土地投机盛行，造成不劳而获及社会财富分配的不公平，土地投机又引发地价上涨，形成恶性循环地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响第二节建筑物价格一、建筑物价格的构成建筑工程费用设备及安装工程费用其他费用如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表示）。建筑物为新建成的状态时，其价格主要由以下几部分组成：二、建筑物价格的变动建筑物价格的变动，一般是以单位建筑面积个别价格的平均水平来衡量的。建筑物价格的变动，是由于影响建筑物价格的多种因素的变化造成的，这些因素有构造、装修、设备、规模、用途、地区、物价水平等等。三、建筑物折旧由于长期使用而产生的建筑物实体店老化和损坏，可以称为建筑物实体损坏；由于市场变化、生活习惯的改变，原建材、原房屋布局和结构等不适应人们的新需求而产生的功能性贬值；由于不动产所处周围环境的改变而导致的效用降低、市场行情走低等而产生的外部性贬值。建筑物折旧可能来源于三种情况：市场提取法年龄—寿命法分解法折旧估算方法图4—7折旧的估算方法折旧估算方法折旧估算方法折旧估算方法折旧估算方法第三节房地产价格一、房地产价格的构成征地安置费耕地占用税小区内土地开发费开发单位管理费开发投资资本利息开发投资利润土地使用权价格拆迁安置费小区内土地开发费开发单位管理费开发投资资本利息开发投资利润勘察设计费建筑材料、设备费建筑施工费建设单位管理费建设单位向政府部门缴纳的有关税费建设单位建筑资本投资利息、利润建筑物出售前的保管、养护等费用推销费建筑物销售有关税费销售经营利润“农转非”地价旧城区改造地价建筑物生产成本建筑物销售成本土地价格建筑物价格房地产价格二、房地产价格与房地产租金之间的关系房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为：RN=LR+Rt=[1/N+I(N-t+1)/N]V0+LR其中：RN为房地产纯租金；LR为地租；Rt第t年的租金；I为市场利率（投资回报率）；N为经济使用寿命；V0为建筑物的全新重置价格；t为建筑物正在使用的年序数。三、房地产价格的种类商品房价格与经济适用房价格标准价与成本价廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租金、市场（理论）租金第四节影响房地产价格的因素一、影响房地产价格的一般因素社会因素人口状况城市化房地产投机社会稳定状况图4—8影响房地产价格的社会因素从影响因素的性质看，一般可分为社会因素、经济因素和政治因素图4—9影响房地产价格的经济因素税负国民经济水平和发展趋势财政收支及金融环境经济因素政治因素房地产价格政策行政级别及隶属变更土地制度及政策土地出让方式、出让期限图4—10影响房地产价格的政治因素其他因素心理因素国际因素特殊因素二、影响房地产价格的区域因素区域因素是指影响一个城市内部不同功能分区房地产价格的因素。这些因素一方面取决于城市不同分区的地理因素，另一方面取决于实现分区功能对地理环境要素的要求。（一）城市不同功能分区因素（二）城市不同功能区的环境因素商业区住宅区工业区三、影响房地产价格的个别因素位置a面积b地形地势c地质d水文e形状f气候g临街状况h土地利用限制情况i建筑物与土地的组合是否得当k土地产权权属情况j（一）影响土地价格的个别因素建筑构造房屋装修房屋设备及附属设施地段、层次、朝向房屋的损耗和完好程度规模及高度用途（二）影响建筑物价格的个别因素