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房地产营改增前瞻第一部分：营改增目前进展情况第二部分：房地产营改增前瞻第三部分：房地产营改增具体问题解析第一部分：营改增目前进展情况引子：（一）增值税是法国发明后，迅速风靡全球。80年代开始在部分行业、部分城市试点。1994年，建立了增值税、营业税并存的流转税体系。历史上称之为“94税改”。流转税增值税（生产型）营业税（地税）增值税（消费型）2009营改增2012商品价格=C+V+M规范的增值税是对V+M征收增值税。1.不允许固定资产抵扣：生产型增值税。2.允许固定资产一次性抵扣：消费型增值税。3.固定资产按照折旧逐步抵扣：收入型增值税。（二）2009年，深陷金融危机的上一届政府，启动了生产性增值税变为消费型增值税的改革，即：允许固定资产一次性抵扣进项税额。（三）从2012年在上海试点，开始了营改增大潮。目前经过四轮营改增的推进，已经有三加七的行业纳入营改增范围。1994营改增持续释放改革红利2014年减税1918亿元税务总局新闻发言人、办公厅副主任、中国税务报社社长郭晓林介绍了2014年营改增试点推进情况。截至2014年底，全国营改增试点纳税人共计410万户，其中一般纳税人76万户，小规模纳税人334万户。全年有超过95%的试点纳税人因税制转换带来税负不同程度下降，减税898亿元；原增值税纳税人因进项税额抵扣增加，减税1020亿元，合计减税1918亿元；营改增三年减税3746亿，改革效应日益显现。郭晓林介绍，2014年营改增新试点行业顺利推进，2014年1月1日和6月1日，铁路运输、邮政和电信业相继纳入营改增试点，范围扩大到“3+7”个行业。这三个行业分别有1477户、4698户、20658户纳税人纳入试点。其中，铁路运输、邮政业分别实现改征增值税363亿元、11亿元，与缴纳营业税相比，分别减税8亿元、4亿元；电信业6至12月实现改征增值税294亿元，与缴纳营业税相比，增税64亿元，但为下游一般纳税人增加了税款抵扣。没有纳入的范围第二部分：房地产营改增前瞻《求是》杂志2014年刊登李克强总理文章《关于深化经济体制改革的若干问题》。李克强指出，今后要继续推进税制改革，并明确营改增还有“五步曲”。李克强称，当前税改的重点是扩大营改增。这项改革不只是简单的税制转换，更重要的是有利于消除重复征税，减轻企业负担，促进工业转型、服务业发展和商业模式创新。他表示，系统考虑，营改增还有“五步曲”。第一步，2014年继续实行营改增扩大范围；第二步，2015年基本实现营改增全覆盖；第三步，进一步完善增值税税制；第四步，完善增值税中央和地方分配体制；第五步，实行增值税立法。“今年要走好第一步，除已经确定的铁路运输和邮政业实行营改增外，还要将电信业等纳入进来。”李克强称。李克强定调营改增五步曲[第一财经全媒体记者]:今年“营改增”力争扩征到房地产等四大行业，我想请楼部长介绍一下目前在四个行业的“营改增”方案涉及的情况是怎样的?推出是否有时间表?又会对这些行业产生哪些影响?谢谢。[12:44][楼继伟]:你问的这个问题，其实是我最伤脑筋的一个问题。今年，按照计划应该完成“营改增”的改革，也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税，最难的是不动产业转成征收增值税。[12:44][楼继伟]:至于说到影响，我认为所有的增值税和营业税纳税人都会获得好处。因为我们在这里，梅地亚大厦，我们在其他地方办公，各位恐怕还有办工厂的，他们都要有不动产，过去不动产是不纳入抵扣的，现在不动产可以纳入抵扣了。那么，从道理上来说，实际上就等于是所有的行业都受益。因此，测算也就非常难。按照收入中性的原则，应当是税率都要提高一点，才能使得总收入不下降，因为大家都受益了。但是，在经济的下行期间，我们也不能够完全这样做，因此设计起来很麻烦，涉及到不动产的形态也不太一样。办公室有买的，有租的，厂房也有买的，也有租的，还有水坝和公路，不同的形态，非常复杂。所以设计是一个非常头疼的问题，涉及到几乎所有的企业，甚至包括个人住房房租，不动产的所有人有抵扣项增加，房租怎么变化的，我们都要计算这些问题，不能算得很准，但是有一个大致的估量。所以，现在正在做这个方案，很难的一个方案，是“营改增”最难的一步，也是我们今年要出台的。因为很难，我不敢跟你说哪天能出来，反正今年得出来。[12:44]2015年财政部长两会期间答记者问路边社消息：刚获得财政部营改增信息，营改增政策已提交国务院审批，争取5月份出台，政策要点如下：（一）税率:金融业和生活服务业适用6%税率，建筑业和房地产业等其他行业适用11%税率，均适用一般计税方法。出口服务:对出口服务实行零税率或免税政策（二）借款利息进项税:暂不允许抵扣借款利息进项税；（比较意外啊！）土地呢？据说不允许抵扣的声音占了上风。（三）不动产进项税:将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作为期末留抵结转下期继续抵扣。（四）海上自营油田:将现行对中海油总公司海上自营油田开采的原油、天然气按5%征收率实物征收增值税的征收方式，调整为适用17%税率的一般计税方式（五）拟将现行增值税4档税率简并为3档，保留17%、11%和6%税率，取消13%税率。将适用13%税率货物中与农业生产和居民生活相关货物（如农业生产资料、农产品、自来水）的税率下调为11%，相应将购进农产品的扣除率由13%下调为11%，将化石能源等货物（如天然气、煤气）的税率上调为17%（六）试点实施时间：选择2015年10月1日全面实施三个行业营改增并同步简并税率。是真的么？张伟看“营改增路边社最新消息”根据路边社消息，营改增又有最新动向，不知道是否准确。与焉梅老师一番讨论后，张伟先来说说理解：一、金融和生活服务业的税率6%，建筑业和房地产业11%税率，均适用一般计税方法；借款利息暂不能抵扣。金融保险业和生活服务业为啥要一般计税方法呢？原来不是有方案说可能简易征收么？一是，如果一律简易征收，则只不过是营业税改了个名而已，那么地税局的同志完全有理由说，换个马甲就咸于维新了？要都是简易征收，还不如让我们继续征收营业税呢！增值税的魅力在于一般计税，简易征收和营业税的唯一区别在于，营业税下游铁定没得抵，简易征收是否可以开增值税专用发票，要看政策设计。简易征收如果不是确实有必要，还是少点好！二是，生活服务业的下游几乎是不能抵扣的，而本方案中借款利息也不允许抵扣，一般计税还有意义么？其实这种方案的意义在于生活服务业和金融保险业本身可以享受营改增允许进项抵扣的政策红利了，否则金融业的诸多业务，势必要再设计差额纳税，也不利于未来允许下游借款利息抵扣的传导机制，上游差额了，是开全额增票还是差额增票，这个已经多次上演的政策设计难题，又该犯难了！三是，本方案中借款利息不允许抵扣，应该和理论无关，纯属财政收入的考量。2015年1季度收入增幅只有2.7个点，2季度更是下降了3.1个点，压力山大啊！四是，生活服务业。小门小户多在年收入500万元以下，属于小规模纳税人，征收率3%减税没商量！二、新增不动产进项100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按照5%比例抵扣，剩余作为留抵税额，结转下期继续抵扣。立法者面对营改增至少有三个难题。(一)经过测算，不动产营改增减税效应过大。几乎几千亿元的减税，在经济下行通道时期，减税效应过大，财政难以承受。(二)冰火两重天。住宅开发商下游作为终端消费者，不能抵扣进项，而建筑企业增税基本是定局的，其增加的税负必然向后传导，住宅开发商两边不靠，税负可能会有所上升。而商业地产，由于下游能够抵扣进项税额，减税额度大的惊人。总体看，不动产营改增减税力度很大，但却是冰火两重天。为了解决减税过大的问题，原来的思维无外乎两个方面：1.严格控制开发企业进项，比如采取土地抵扣率降低或不允许抵扣等方法。但是这种方式，一巴掌打下去，住宅与商业地产一块打，药性过猛，不是精确打击，住宅开发商受不了，影响民生！2.干脆不允许购进不动产抵扣，同时给予较为宽松的土地抵扣政策。这样做，倒是不影响住宅，因为住宅原本就不能抵扣。但是，一刀切不允许购进不动产抵扣，减税过大问题解决了，政策红利也几乎消失殆尽。已经有一个借款利息不允许下游抵扣了，不动产再不允许抵扣，增值税链条传导机制受到了极大破坏，更不是好方案。想来想去，左右为难，着实难为了财政部总局的领导们！而目前的方案有柳暗花明又一村之感：允许下游抵扣，但是每年抵扣5%，减税效应大大递延，每年5、600亿元的减税效应，财政可以支撑，政府满意了;由于解决了减税效应过大的问题，对于土地等抵扣项政策可以适当从宽，开发商满意了;而购买不动产用于抵扣的下游，毕竟是允许100%抵扣，虽然分期抵扣，优惠力度大大降低，还是比营业税时代强得多，下游客户也可以满意。这样从理论上来说，几个方面都可以满意，至少不是强烈不满了。应当是较好的制度设计。其实按照20年抵扣的政策，列位看官，看出来了吧，就是收入型增值税啊！如果该方案实施，我国就变为了消费型增值税与收入型增值税并存的局面。(三)购买地产的企业多年缴不到税的问题也迎刃而解了。例如，由于购买一座大楼，商场居然4、5年不缴税，由于购买厂房，工厂4、5年不交税，你让本届政府情何以堪？任期内居然见不到税款，虽然功不必在我，那也不尽合理。每年只让你按照折旧额抵扣，有减税，但是也不至于缴不到税，也算皆大欢喜。自己建造大楼自己出租的企业怎么办呢？难道是先视同销售全额缴纳增值税，然后再自己按照20年抵扣么？可是企业缺乏纳税必要资金啊！诸多征管难题，将会考验税务机关，收入型增值税，本就是征管高难度！改革是利益的重新组合，牵一发而动全身，几家欢乐几家愁：既要考虑税制原理，体现营改增改革初衷;又要顾及各行各业的利益不能波动太大，做到平稳过渡;最重要的是必须保证财政能够承受减税金额。三个方面都理顺了，营改增这艘大船方能破浪前行，财政部总局的顶层设计者们着实是辛苦了！第三部分：具体问题解析一、营改增后，房地产开发企业的收入是上升，还是下降？二、营改增后，房地产开发企业的利润是上升，还是下降？三、结构性减税四、正确的比价原则，至关重要五、“甲供材”的伪命题！六、“留抵税额”（纳税义务发生时间的烦恼！）七、存量房问题八、专用发票的极端重要性九、12项进项税额剖析十、6项销项税额与剖析一、问：营改增后，房地产开发企业的收入是上升，还是下降？序号税种销售回款（万元）销售收入（万元）1营业税1001002增值税100100÷（1+11%）=90.09结论：相同回款的情况下，销售收入将下降9.91%！应用1：上市公司公告，解释销售收入下降或增速放缓的营改增原因；应用2：同营改增前比较销售收入业绩，要进行换算，不能直接比较。9590.09二、问：营改增后，房地产开发企业的利润是上升，还是下降？收入的上升与下降是浮云，销售收入1亿元，利润为1000万元，与销售收入为2000万元，利润为1000万元，效果是一样的。序号税种销售回款销售收入支付价款销售成本缴纳税金利润1营业税10010080805152增值税100100÷（1+11%）=90.098075.09（80-进项税4.91）5.4115结论1：当“销售回款”与“支付价款”一致的情况下，至少需要取得4.91万元的进项税额，则利润与营改增前保持不变。换算为11%的税率，即：100元的销售回款，在购买成本不变情况下至少44.64万元的进项金额取得专用发票。结论2：由于营改增动了所有行业的奶酪，因此销售回款与支付价款都可能发生联动变化，需要按照此方法重新进行测算。5=9.91-4.91假设房开企业收取房款100万元；营业税=100×5%=5（万）虚拟利润=95万假设收取房款为100万元（价税合计）；增值税=销项税额-进项税额（假设进项税额为0）销售额=100÷（1+11%）=90.09（万元）销项税额=90.09×11%=9.91（万元）营业税下游客户支付房款100万元；成本=100万元增值税商业地产（下游能抵扣）假设支付房款为100万元进项税额=9.91（万元）成本=90.09（万