房地产经纪机构及经纪人员

第2讲房地产经纪机构及经纪人员知识目标：1、了解房地产经纪机构设立的条件和程序；2、了解房地产经纪机构的基本类型和经营模式；3、熟悉房地产经纪机构部门设置形式和岗位设置；4、掌握房地产经纪人应具备的职业资格和能力素质。能力目标：1、熟悉设立房地产经纪机构条件和程序，能选择合适的经营模式，设置经纪机构的岗位；2、能具备从事房地产经纪人职业的能力和素质。2.1案例导入案例2-1我要开店孙小姐，杭州市一名房地产经纪人员，从业两年后，与朋友李某共同出资100万，准备开一家的房地产经纪公司。首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了避免重名，准备了3个公司名字，分别为杭州A房地产代理有限公司、杭州B房地产代理有限公司、杭州C房地产代理有限公司，最后核准的名字为杭州A房地产代理有限公司。后制订了公司章程和组织机构，申报各项材料后在银行开户打入100万资金，并办理了验资证明，之前，两人在杭州某街租下一商铺作为经营场所，签了租期3年的租赁合同。两人准备了相关材料，到所在区域的工商登记机关进行设立登记，领取了营业执照。领取了营业执照后，进行房地产经纪机构备案初始登记。持有申请表、申请报告，企业营业执照（复印件核对原件）、营业场所的自有房屋产权证或租赁证（复印件核对原件）、法定代表人任命书及身份证明（复印件核对原件）、公司章程（加盖公章并核对原件）、公司管理制度原件（必须包括99和46号文件）、验资报告副本原件、专职经纪人《杭州市房地产经纪人资格证书》（原件及复印件，不少于3名人员）、经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、原单位解聘证明（调令函）原件、经纪人工作简历等所需要的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。【思考与讨论】1、杭州A房地产代理有限公司属于哪种企业性质的房地产经纪机构？这类机构设立要符合什么条件？2、办理营业执照要准备那些材料？申请设立房地产经纪机构的程序是什么？案例2-2美国房地产中介经营模式的发展与演变20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让消费者选择，尽快成交成为中介行业最重要的目标。那时中介单店数量高速扩张，但尚未形成特许经营体系，仍以“各自为政、互不行来”的形式经营。20世纪80年代，传统的特许经营持续成长，与此同时，由于一些金融服务公司如西尔斯、美林证券、大都会保险公司等介入房地产中介行业，促成了现代房地产中介特许经营模式的初步规模化和体系化。中介经营模式面临着深刻的变革。而特许经营模式自身特点和双赢的独特魅力得以成为那些励精图治的中介公司的首要选择，同时特许经营模式的应用也极大地推进了房地产中介业的迅速发展。进入20世纪90年代后，房地产中介特许经营模式迅猛发展并逐步走向成熟。此时行业内边际利润降低、经纪人数量减少、同时中介还要面临科技手段的冲击。【思考与讨论】1、你了解当前国内房地产中介经营模式发展演变情况吗？什么是特许经营？特许经营模式的优势是什么2、结合你所在城市房地产经纪机构的实际情况，举特许经营模式的实例？3、目前经纪行业面临着什么样的科技手段的冲击？2.2房地产经纪机构2.2.1房地产经纪机构的设立2.2.1.1房地产经纪机构的内涵和设立条件所谓房地产经纪机构，是指按照国家法律和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包括公司，合伙机构和个人独资机构。房地产经纪机构设立应符合的条件：(1)有自己的名称和组织机构。（2）有固定的服务场所。（3）有规定数量的财产和经费。（4）有符合规定数量的专业人员2.2.1.2房地产经纪机构设立的程序、资质审批和注销一、房地产经纪机构设立的程序申请设立房地产经纪机构的流程：（1）向所在地房地产管理部门申请核定房地产经纪机构成立的必备条件；（2）向所在地工商行政管理部门申办名称核准手续；（3）向会计师事务所办理验资证明；（4）向所在地工商行政管理部门申办营业执照；（5）向所在地地方税务部门办理税务登记；（6）向所在地物价部门申办收费许可证；（7）在领取工商营业执照之日起30日内，持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地县级以上房地产管理部门或其委托机构备案。二、房地产经纪机构的资质审批申请房地产经纪机构资质证书，应当符合下列条件：（1）有房地产经纪范围的营业执照；（2）有与其机构类型相适应的房地产经纪执业人员；（3）有与其机构类型相适应的注册资本或资金数额；（4）符合法律、法规规定的其他条件。三、房地产经纪机构的注销2.2.2房地产经纪机构的基本类型2.2.2.1不同企业性质的房地产经纪机构一、房地产经纪公司二、合伙制房地产经纪机构三、个人独资房地产经纪机构四、房地产经营机构设立的分支机构2.2.2.2不同业务类型的房地产经纪机构一、以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构二、以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构三、管理型房地产经纪机构四、全面发展的综合性房地产经纪机构2.2.2.3不同规模的房地产经纪机构房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的标准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的房地产经纪机构资质等级的评定标准。如重庆市房地产经纪机构资质分为A、B、C三级，并实行逐级递升制；广州市房地产经纪机构资质分为一、二、三级。2.2.3房地产经纪机构的经营模式【案例2-3】21世纪不动产采取特许经营模式，杭州区域分部成立于2002年9月2日，致力于21世纪不动产体系在杭州地区的推广和发展，使全球最优秀的房地产中介系统和服务理念顺利进入杭州房地产市场。2.2.3.1房地产经纪机构经营模式的概念与类型房地产经纪机构经营模式是指房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及外在表现形式。根据房地产经纪机构是否通过店铺承接和开展房地产经纪业务，可以将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式。一、无店铺模式二、有店铺模式这一类房地产经纪机构通常依靠店铺承接业务，通常是面向零散房地产业主及消费者，从事二手房买卖居间和房屋租赁居间、代理的房地产经纪机构。其中，又可以根据店铺数量的多少分为单店铺模式、多店铺模式和连锁店模式。1、单店铺模式2、多店经营模式3、连锁店模式连锁经营根据门店的拓展方式不同，可以分为直营连锁经营、特许加盟连锁经营和直营、和加盟混合连锁三种模式。【案例2-4】北京千万家房产采取的是直营连锁模式，公司总部将其所拥有的50家门店分为东、南、西、北四大管理中心，对各连锁门店的业务流程实施集约化统一管理。对各连锁店的从业人员开展统一培训，由公司的培训中心进行，培训中心由公司资深人事组成专业的讲师团，对新进员工及在职人员进行定期与不定期培训；另外公司的ERP业务系统将各连锁店业务进行联网，各连锁店收缴的客户资料第一时间录入业务系统，全员共享。对于各连锁店店长的任命也是由公司进行。完全的经营决策权，使公司对下属各连锁门店的管理更为直接、有效。2.2.3.2房地产经纪机构经营模式的比较一、三种有店铺经营模式的比较二、直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较2.2.4房地产经纪机构的部门设置及岗位设置2.2.4.1房地产经纪机构的部门设置不同类型的房地产经纪机构，由于经纪活动内容不同，在部门设置上会有较大差异，尽管存在差异，各类房地产经纪机构内设置的部门不外乎四类：业务部门、业务支持部门、客户服务部门和其他部门。一个新开的房地产经纪机构可以根据自身的情况选择需要的某些具体部门形式，保证经营活动顺利开展。2.2.4.2房地产经纪机构的岗位设置一、岗位设置的基本原则二、主要岗位及工作内容2.3房地产经纪人员2.3.1房地产经纪人员的职业资格2.3.1.1房地产经纪人员的职业资格种类2.3.1.2房地产经纪人员职业资格考试2.3.1.2房地产经纪人员职业资格注册2.3.1.4房地产经纪人员的权利和义务2.3.1房地产经纪人员应具备的素质与能力2.3.1.1房地产经纪人员应具备的素质【案例2-5】徐先生在北京某知名中介买了一套二手房，前期手续等办理都很顺利，因为是一家正规中介，其服务品质都还令人满意，但是因为房龄有些偏高，银行贷款没能够按申请金额足额批下来，徐先生必须再补交两万块首付才行，不过因为在贷款前，中介已和徐先生打过预防针，提前告知了足额贷款的可能性较小，可能需要补交首付款，请徐先生做好准备，徐先生也表示可以接受，所以他便准备第二天去中介补交首付，但后来因有事要办，没时间去终结办理交款手续，于是就打电话给卖房子给他的房产经纪人，说明情况后，对方说不如我去您那里取来帮您代缴，徐先生一听很高兴，当天将这两万块钱交给了中介公司经纪人李某。那位经纪人在去拿两万元定金的当天就提交了辞呈，不见了人影。后来，公司追查到李某家里，但李某已经将两万元挥霍一空，其父母将两万块还给了公司。至此，徐先生的损失虽然被追回来了，但终究是一场不小的惊吓。一、房地产经纪人应具备的职业道德素质二、房地产经纪人应具备的知识素质三、房地产经纪人应具备的心理素质2.3.1.2房地产经纪人员应具备的职业能力一、房地产经纪人员职业技能的构成二、房地产经纪人员职业技能的培养2.4实训项目与练习2.4.1房地产经纪人员礼仪修养2.4.1.1礼仪修养训练的内容一、仪容和服饰二、接听电话礼仪三、接待客户仪态2.4.2实训练习2.4.2.1与优秀房地产经纪人员接触2.4.2.2礼仪修养模拟训练2.3.2.3实际操作【复习与思考】1、如何认识房地产经纪机构的内涵？2、实地参观一家房地产经纪机构，并简述房地产经纪机构中设置的主要部门和主要岗位？3、怎样培养和提高房地产经纪人员的职业技能？4、如何认识房地产经纪人的职业道德？