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第三章房地产经纪机构的设立与管理•学习目标•1．了解房地产经纪机构的设立条件与资质管理。•2．掌握房地产经纪机构的经营模式。•3．理解房地产经纪机构内部组织与岗位设置。•4．了解房地产经纪机构内部的人员管理。第一节房地产经纪机构的设立与资质管理•一、房地产经纪机构的设立•（一）房地产经纪机构的内涵和设立条件•房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。•房地产经纪机构的设立应符合以下条件：•1.有自己的名称、组织机构•2．有固定的经营场所•3．有符合规定的注册资本•4．经纪人、经纪人协理数量要达到规定要求•（二）房地产经纪机构设立的程序、资质审批•1.房地产经纪机构设立的程序•设立房地产经纪机构，应当首先由当地房地产行政管理部门对其人员条件进行前置审查，经审查合格后，再向当地工商行政管理部门申请办理工商登记。•需要跨省、自治区、直辖市从事房地产经纪业务的机构应报国务院建设行政主管部门审查，经审查合格后，再行办理工商登记。•房地产经纪机构在领取工商营业执照后一个月内，应当持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地房地产行政管理部门或其委托的机构备案。•申请设立房地产经纪机构应遵循如下流程：•（1）向所在地房地产管理部门申请核定房地产经纪机构成立的必备条件；•（2）向所在地工商行政管理部门申办名称核准手续；•（3）向会计事务所办理验资证明；•（4）向所在地工商行政管理部门申办营业执照；•（5）向所在地税务部门办理税务登记；•（6）向所在地物价部门申办收费许可证；•（7）在领取工商营业执照之日起30日内，持营业执照、章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地县级以上房地产管理部门或其委托机构备案。•2.房地产经纪机构的资质审批•设立房地产经纪机构，应当在领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上房地产管理部门申请办理资质登记，领取资质证书后方可经营。•房地产经纪机构资质等级及具体标准由各地市根据当地具体情况制定，一般要求符合下列条件。•（1）填写房地产经纪机构资质审查登记表、递交房地产经纪机构资质申请书。申请内容包括申请单位名称、申办房地产经纪机构资质理由；•（2）有房地产经纪服务范围的营业执照；•（3）有企业章程；•（4）与其机构类型相适应的房地产经纪执业人员；•（5）与其机构类型相适应的注册资本或资金数额；•（6）符合法律、法规规定的其他条件。•3.房地产经纪机构的注销•房地产经纪机构的注销，标志着其主体资格的终止。注销后的房地产经纪机构不再有资格从事房地产经纪业务，注销时尚未完成的房地产经纪业务应与委托当事人协商处理，可以转由他人代为完成，可以终止合同并赔偿损失，在符合法律规定的前提下，经当事人约定也可以用其他办法。•房地产经纪机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地工商行政管理部门办理注销登记。房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后的规定期限内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销。二、房地产经纪机构的权利和义务•（一）房地产经纪机构的权利•1.享有工商行政管理部门核准的业务范围内的经营权利，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金；•2．按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束在本机构中执业经纪人员的执业行为；•3．委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务的，房地产经纪机构有权中止经纪业务；•4．由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或者房地产经纪人员经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求；•5．可向房地产管理部门提出实施专业培训的要求和建议；•6．法律、法规和规章规定的其他权利。•（二）房地产经纪机构的义务•房地产经纪机构必须履行下列义务：•1.遵守有关的法律、法规和政策；•2.遵守自愿、公平、诚实信用的原则；•3.按照核准的业务范围从事经营活动；•4.按规定标准收取费用；•5.依法交纳税费；•6.接受行业主管部门及其它有关部门的指导、监督和检查。三、房地产经纪机构的基本类型•（一）根据企业的性质划分•按企业性质不同，房地产经纪机构可以分为房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构、房地产经纪机构设立的分支机构四种类型。•1.房地产经纪公司•房地产经纪公司是指依照公司法和有关房地产经纪管理的部门规章，在中国境内设立的经营房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。•2.合伙制房地产经纪机构•合伙制房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国合伙企业法》和有关房地产经纪管理部门规章在中国境内设立的由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙机构债务承担无限连带责任的从事房地产经纪活动的营利性组织。•3.个人独资房地产经纪机构•个人独资房地产经纪机构是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》和有关房地产经纪管理部门规章在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对机构债务承担无限责任的从事房地产经纪活动的经营实体。•4.房地产经纪机构设立的分支机构•在中华人民共和国境内设立的房地产经纪机构，国外房地产经纪机构，经拟设立的分支机构所在地主管部门审批，都可以在中华人民共和国境内设立分支机构。分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。（二）根据业务类型划分•从业务类型来看，房地产经纪机构大体上分为以下几种：•1.实业型•实业型房地产经纪机构是指以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构。目前绝大多数房地产经纪机构都是该类型机构。•2.顾问型•顾问型房地产经纪机构是指以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构。此类房地产经纪机构的主要业务包括：为参与房地产活动的各类企业或相关人员提供有关的房地产法律法规、政策、土地价值评估、房地产市场信息、可行性研究、市场调研及市场定位、项目战略定位与形象定位、整合营销传播推广策划、投资咨询、业务培训等方面服务。•3.管理型•管理型房地产经纪机构主要通过提供管理专业经验和技能，陪伴企业成长，协助开发商、委托业主进行商业模式的调整、内部成本削减以及有效的员工激励等活动，为客户设计切实可行的管理方案并解决经营管理中的实际问题的方式工作。•4.全面型•全面发展的综合性房地产经纪机构是以上三种业务都涉猎的房地产经纪公司。这类机构在英国和中国香港地区较多，也是目前中国内地大型房地产经纪机构的发展方向。（三）按专业内容划分•按专业内容可划分为房地产居间机构、房地产代理机构、房地产行纪机构。•1.房地产居间机构•房地产居间机构只负责向委托人提供订立房地产交易的机会或提供订立交易合同的服务并收取佣金，业务内容包括房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。•2.房地产代理机构•房地产代理机构在委托人授权范围内，以委托的名义进行房地产交易活动并按照事先约定标准，收取委托人佣金，主要业务有商品房销售代理、二手房销售代理、房屋置换代理、房地产租赁代理、房地产开发项目策划全程代理等活动。•3.房地产行纪机构•房地产行纪机构主要业务特点是对开发企业和业主的房地产在支付全额房款，但未办理产权过户的情况下，以自己的名义进行销售和其他房地产经纪活动。（四）根据客体对象划分•按经纪业务客体对象可划分为专营住宅地产代理经纪机构、专营商业地产机构、专营其他房地产代理机构。•1.专营住宅地产经纪机构•主要从事新建住宅销售、租赁、贷款、全案策划；存量商品住宅、房改房等的销售、租赁、置换、贷款等活动。•2.专营商业地产经纪机构•主要从事商业房地产销售、招商、租赁、行纪等活动。•3.专营其他房地产经纪机构•主要从事工业房地产开发招商、租赁、贷款，农场和土地经纪等活动。（五）根据经营规模的划分•房地产经纪机构资质等级的评定没有统一的标准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的房地产经纪机构资质等级的评定标准。现阶段一般将房地产经纪机构分为一级、二级、三级，也有的城市按A、B、C划分房地产经纪机构资质等级。第二节房地产经纪机构经营模式•一、房地产经纪机构的经营模式•房地产经纪机构的经营模式是指房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及其外在表现形式。•房地产经纪机构经营管理的首要任务就是选择恰当的经营模式。房地产经纪机构选择经营模式时主要考虑三个方面：是否有店铺、企业规模、规模化经营的方式。房地产经纪机构是否开设店铺主要是根据其所面向的客户类型决定的。二、房地产经纪机构经营模式的类型•（一）无店铺经营模式•无店铺经营模式不等于无办公地点或销售场所，它是指采用无店铺模式的房地产经纪机构并不依靠店铺承揽业务，而是主要靠业务人员乃至机构高层直接与潜在客户接洽业务。这类机构通常有两种：一种是以个人独资形式设立的房地产经纪机构；另一种是面向机构客户和大宗房地产业主的房地产经纪机构，如专营新建商品房销售代理的房地产经纪机构。•（二）单店或多店经营模式•采用有店铺经营模式的房地产经纪机构通常依靠店铺来承揽业务并实现具体的房地产经纪目标，采用这种模式的房地产经纪机构主要是服务于零散业主和消费者，从事二手房买卖、租赁等居间、代理业务的房地产经纪机构。•（三）直营连锁经营模式•连锁经营形式是零售业在20世纪的一项重要发展。直营连锁模式，即由同一公司所有，统一经营管理，具有统一的企业识别系统（CIS），实行集中采购和销售，由两个或两个以上连锁店组成的一种经营形式。•采用连锁经营方式的房地产经纪企业是通过广泛设立门店、在店内直接开展经纪业务，并将各店的房源和客户信息依靠网络实现整体的信息共享，以提高服务效率、降低经营成本。营连锁经营模式可以获得更多的信息资源，以规模化经营实现运用成本的降低，使企业可以通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。如北京的我爱我家公司、上海的上房置换公司和广州的满堂红公司、中原地产、合富置业等都是知名直营连锁企业。•（四）特许加盟连锁经营模式•特许经营起源于美国，是指特许者将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使用。被特许者按合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。这种经营模式现已在包括餐饮业、零售商业、房地产中介等多个行业中得到广泛应用。•房地产经纪机构特许加盟连锁这种模式主要是依托授权公司较为成熟的品牌和管理模式，加盟者在交纳了加盟费和保证金后，可以用授权公司的品牌开展业务。美国的21世纪不动产是特许加盟的典型代表。授权公司既可以由此扩大品牌的影响，又避免了自身资金的大量投人。•（五）连锁直营和连锁加盟混合模式•这种模式是中型房地产经纪机构常采用的一种模式。在企业自身资金能力允许的范围内，尽可能多设立直营的连锁店，同时为了迅速扩大企业知名度和品牌影响的需要，通过加盟的方式吸收部分加盟店，从而形成企业内部不同组织的形式、不同管理方式并存的一种经营模式。连锁直营和连锁加盟混合模式，一般又有两种模式。•1.以直营为主，加盟为辅•这类企业的加盟体系一般处在尝试阶段，加盟企业数量不多，加盟体系规模很小。上海智恒拥有120家门店中，直营114家，加盟仅6家。•2.直营、加盟连锁并行发展•一般采取直营、加盟连锁并行发展的模式，如以太平洋、信义等为代表的经纪公司，采取直营、加盟连锁并行发展的模式基本是各占50％，连锁规模一般在lO～50家业务门店。•（六）网络联盟经营模式•目前，随着计算机和网络技术的快速发展，房地产经纪行业内还出现了一种新的经营模式——由一家房地产专业网站联合众多房地产经纪机构，甚至众多直接房源客户组成网上经营模式，联盟内的各成员均可通过网络承接、开展业务。如搜房网，如中国最大的本地化生活社区口碑网已宣布正式推出中介网店“e房宝”。目前21世纪不动产、我爱我家、中原物业等知名房产中介已到口碑网安家落户。•目前参与网络联盟经营模式的房地产经纪机构