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１第一章房地产经纪概述大纲：1、掌握房地产经纪的含义和分类；2、熟悉经纪的特性和房地产经纪的特性3、掌握房地产经纪的必要性和作用；4、了解房地产经纪的产生与发展第一节房地产经纪的含义及分类一、房地产经纪的含义（一）经纪的含义经纪是经济活动中的一种中介服务活动，具体是指自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的经济活动。（二）房地产经纪的含义房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员根据委托人的委托，为促成委托人与第三方进行房地产交易，提供的居间或代理等专业服务，并收取佣金等服务费用的经纪活动。+二、房地产经纪的分类（一）房地产居间与房地产代理就房地产经纪而言，如按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。1、房地产居间是指房地产经纪机构及人员向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。2、房地产代理是指房地产经纪机构及人员以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金等服务费用的经济行为。其中，新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型。3、房地产居间与房地产代理的区别是两种不同的房地产经纪服务方式，在法律性质上有明显的差异：在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人提供居间服务。而在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。房地产拍卖也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。但目前在我国，房地产拍卖必须由拍卖公司进行，并不属于房地产经纪业的业务范围。（二）新建商品房经纪与存量房经纪根据房地产经纪活动所在市场不同，可将房地产经纪分为新建商品房经纪与存量房经纪两大类。又称为一手房经纪和二手房经纪。新建商品房市场经纪，通常采取代理的经纪方式。（三）房地产买卖经纪与房地产租赁经纪根据房地产经纪的促成的房地产交易的具体方式不同，可将房地产经纪分为房地产买卖经纪和房地产租赁经纪。房地产买卖经纪包括新建商品房销售代理、存量房买卖居间和代理，是目前我国房地产经纪活动的主要类型，并主要集中于住宅房地产市场。房屋租赁经纪活动的对象，涉及住宅、办公楼、商业房地产、工业仓库等多种类型物业。第二节房地产经纪的特性一、经纪的特性经纪作为一种特殊的商贸活动，具有区别于其他商贸活动的自身特性，主要表现为三个方面：（一）活动主体的专业性经纪活动的主体必然是专业化的主体。一方面表现为经纪活动的主体对自己所促成的交易活动及其市场具有丰富的专业知识、技能和从业经验，另一方面表现为不同行业、市场的经纪活动具有很强的专业差别，经纪活动的主体通常只能专注于某一个行业和市场，而难以跨行从业。（二）活动地位的中介性在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人进行交易的相对人。接受不存２在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。（三）活动内容的服务性在经纪活动中，经纪主体只是为促成交易提供服务，不直接作为交易主体从事交易。经纪机构对其所中介的商品没有所有权、使用权、抵押权等，不存在买卖行为。二、房地产经纪的特性房地产经纪与其他经纪活动一样，也具有活动主体的专业性、活动地位的中介性和活动内容的服务性。房地产经纪还有不同于其他经纪活动的两个特性：（一）活动范围的地域性房地产经纪活动的自然主体（即房地产经纪人员）在一定的时期内，通常只能专注于每一个特定的区域市场——城市乃至于城市中的特定区域。而房地产经纪活动法律主体（即房地产经纪机构）的跨区域运作，比其它经纪活动困难的多，并必须依靠不同区域的当地房地产经纪人员来进行。（二）活动后果的社会性房地产经纪活动的后果具有巨大的社会影响。一方面，规范、专业的房地产经纪活动，有助于保障房地产交易的安全，避免产生巨大的经济风险；另一方面，由于房地产市场上的信息不对称现象特别普遍，如果从事房地产经纪活动的主体凭借自身的专业知识和信息，利用信息不对称来谋取私利，则会导致严重的经济和社会风险。第三节房地产经纪的作用一、房地产经纪的必要性（一）房地产的特殊性决定房地产经纪必不可少首先，房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商业展示等环节的效率，从而促成交易。其次，房地产是构成要素极为复杂的商品。房地产经纪活动正是通过房地产经纪机构和经纪人员的专业化服务来帮助克服房地产交易主体的非专业缺陷，从而促进了房地产商品流通，因而是房地产市场必不可少的组成部分。再次，房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样购置大量商品存货，而是主要通过专业人员的经纪服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通环节能以比较经济的方式运行。（二）房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不可少房地产商品构成要素的复杂性和无法通过有形市场集中展示的特征，造成了房地产市场信息搜寻极其困难、成本高昂。房地产商品的超强异质性（即没有两宗房地产是完全相同的）又导致房地产交易主体难以对交易标的进行市场比较。因此，不同的主体对同一宗房地产常常会产生极不相同的看法。其次，房地产交易标的的交割不仅涉及房地产产权过户和房款的交个，还涉及物业维修基金、物业管理费、公有事业费账户的更名与费用结算乃至户口迁移等诸多环节。房地产经纪正是通过房地产经纪机构和人员的专业化服务，来提高房地产交易的信息搜寻效率，降低信息搜寻成本，克服交易谈判和决策的困难，避免决策失误，保证交易标的安全、顺利地交割。因此，房地产经纪是房地产市场流通必不可缺少的环节。（三）房地产信息不对称性决定房地产经纪必不可少二、房地产经纪的作用（一）降低交易成本，提高市场效率（二）规范交易行为，保障交易安全（三）促进交易公平，维护合法权益第四节房地产经纪的产生与发展（了解）一、房地产经纪的产生与历史沿革（一）房地产经纪是商品经济发展到一定程度的产物我国房地产经纪活动的兴起可以追溯到唐宋时期，专事田宅交易的经纪人被人称为“庄宅牙人”。宋代有“典卖田宅增牙税钱”的记载，表明房地产经纪活动开始与税收联系起来。元代大量存在从事房屋买卖说合的中介，他们被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。（二）房地产经纪业发展的历史进程1、中国大陆房地产经纪业的发展（1949年以后）（1）1949-1978年内地房地产经纪业的发展（2）1978年到现在的中国内地房地产经纪业第一阶段：萌芽阶段（20世纪80年代到90年代初）。1988年12月，全国第一家专业从事房地产经纪业务的机构——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立。第二阶段：起步阶段（1992——1996年）。第三阶段：崛起阶段（1997——1999年）。３房地产三级市场（即二手房市场）兴起，这为中国房地产经纪业带来了第二次大发展的机遇。1996年12月，中国内地首个地方性房地产经纪行业组织——上海市房地产经纪人协会成立，标志着中国内地房地产经纪行业管理完全的行政管理模式开始松动。第四阶段：扩张阶段（2000——2004年）。2004年7月，经批准，中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。全国性房地产经纪行业组织的成立标志着房地产经纪业已发展到一个新阶段。第五阶段：盘整阶段（2005——2008年）。2、中国香港地区房地产经纪业的发展（1949年以后）3、中国台湾地区房地产经纪业的发展二、房地产经纪的发展现状（一）房地产经纪行业的规模（二）房地产经纪行业的地位按照《国民经济行业分类》，其中房地产业作为一个单独的大类，在98个大类中排列在第72类，即第K类。在这一大类中，又包括4个小类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业及其他房地产活动。而房地产经纪业属于其中的第三类，即房地产中介服务业。三、房地产经纪的发展展望（一）现代服务业的发展与房地产经纪业（1）以先进的信息技术为主要依托，信息整合、开发与利用能级大大提高（2）行业知识和技术密集程度提高，专业化分工向纵深发展（3）企业规模扩大，现代企业制度成为龙头企业的发展根本（二）房地产业的发展与房地产经纪业（三）现代房地产经纪业我国房地产经纪业正呈现出由传统房地产经纪业向现代房地产经纪业发展的趋势，表现在以下几个方面：1、资本和信息化成为推动房地产经纪业发展的两大支柱2、主要生产要素由劳动密集型转向知识密集型转变3、主要业务逐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变4、以互联网为依托的新型房地产经纪业态将迅速发展5、由传统服务业向现代服务业转变的产业升级将全面呈现第二章房地产经纪人员1、掌握房地产经纪人员职业资格的内容；2、掌握房地产经纪人员的权利与义务；3、熟悉房地产经纪人员心理素质的基本内容；4、了解房地产经纪人员的知识结构；5、熟悉房地产经纪人员职业技能的构成；6、了解道德和职业道德；7、熟悉房地产经纪职业道德的内涵、形成及作用；8、掌握房地产经纪人员职业道德的主要内容；9、掌握房地产经纪人员职业责任的内涵。第一节房地产经纪人员的职业资格和权利、义务一、房地产经纪人员的职业资格我国把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。房地产经纪人是指经过全国房地产经纪人执业资格考试合格或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构。房地产经纪人可以在全国范围内执业。取得房地产经纪人执业资格是担任房地产经纪机构关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。房地产经纪人协理是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资４格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪人协理只能在注册地所在的行政区域内从业。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书的人员，应经所在房地产经纪机构同意后，向省、自治区、直辖市房地产管理部门或其授权的部门（以下简称省级注册管理机构）递交注册申请，经省级注册管理机构初审合格后，上报中国房地产估价师与房地产经纪人学会审批。准予注册的人员，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发住房和城乡建设部用印并监制的中华人民共和国房地产经纪人注册证书。申请注册的人员必须同时具备以下条件：（1）取得房地产经纪人执业资格证书。（2）无犯罪记录。（3）身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作。（4）经所在经纪机构考核合格。房地产经纪人执业资格证书自签发之日起超过三年内未进行初始注册的，应当参加一次由中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训，达到继续教育标准，取得中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发的房地产经纪人继续教育合格证书，方可申请初始注册。房地产经纪人执业资格的一个注册有效期为3年，房地产经纪人应当在注册有效期内参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的房地产经纪业务培训，达到继续教育标准，方可申请延续注册，换发新的注册证书。有下列情形之一的，不予注册：（1）不具有完全民事行为能力的。（2）因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的。（3）在房地产经纪或者相关业务中犯有严重错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日止不满5年的。（4）不再房地产经纪机构执业或者同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执业的。（5）依照本办法被注销注册的，自被注销注册之日起至申请注册之日止不满3年的。（6）法律、法规规定不予注册的其他情形。在注册有效期内，房地产经纪人变更执业机构或者执业机构名称等注册事项发生变更的，应当办理变更注册手续。房地产经纪人有下列情形之