房地产经营学

房地产经营学2004中国城市房价：一个爬杆的顽皮孩子大中城市房价：持续走高(最高19.2%)房价爬升：拉响触目惊心的“警报”房地产是政府的“宠儿”：最有权力撒娇城市房屋空置率“神情”诡秘：白天狂热销售，夜晚不见灯火有关部门反驳“中国房产泡沫”说(建设部怎样认识当前房地产市场形势》)相关资料我们关注:事件的实质，背景。还有什么看到或者没看到？教科书能给出什么样的解释？内容编排初步：房地产概论房地产市场房地产开发房地产经营房地产金融房地产投资房地产估价物业管理[参考文献]（待续）曹振良等，《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003王文群等，《房地产经济学》，经济管理出版社，2003，4乔志敏，《房地产经营管理教程》，立信会计出版社，2002年8月吕萍等，《房地产开发与经营》，中国人民大学出版社，2002年4月[美]DeniseDipasquaie，《城市经济学与房地产市场》，经济科学出版社，2002年7月简德三王洪卫，《房地产经济学》，上海财经大学出版社，2003年1月第一章房地产与房地产业概论第一节房地产的基本概念第二节房地产业第三节房地产产权理论与地租理论第一节房地产的基本概念一、房地产的几个基本定义1、土地(land)（1）土地是大自然赠予人类的各种自然资源，包括陆地和海洋中（上）的空气、光、热、岩石、矿藏、水、土壤等自然物质和力量。5（马克思语）（2）土地是指地壳的固定部分（也有说仅指陆地部分或地球表面的陆地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。（3）土地包括土地、附加于土地的有体物、土地及其附加物中的财产权利。……土地的分类土地按照自然形态可分为山地、丘陵地、台地、平原等；按用途可分为商业金融业用地、工业及仓储用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、农用地、水域用地、特殊（军事、宗教等）用地、未利用空闲地、政府储备用地等。对房地产开发而言，又可分为生地、熟地、毛地。对于房地产而言，土地有生地、熟地、毛地之分……2、地产（estateinland）地产是土地财产或土地资产的简称。财产既指实物又指权利，因而地产是指土地及其相关的财产权利。也有人将土地上的建筑改良物也归属于土地，因而地产一词也被常用于泛指房地产，这也是有些学者认为地产有广义与狭义的二种理解的原由。3、房地产(realestate)房地产是指房屋及其附属物（与房屋有关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。4、不动产（realestateorimmovable）不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及财产权利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产及财产综合体。5、土地、地产、房地产、不动产之间的关系地产土地土地财产权利与房屋不相关之地产与房屋相关之地产房屋建筑物及其财产权利房屋建筑物的附属物及其财产权利非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝等与土地尚未分离的农作物、林木、种子等价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产财产综合体房产不动产房地产二、房地产属性（一）房地产的自然属性房地产位置的固定性。房地产的耐久性。房地产的异质性（独特性）。土地的不可再生性和土地总面积的有限性（二）房地产的经济属性1、房地产具有高资本价值的特性。购买或建造房地产都需要大笔的货币支出，且在房地产形成或转让的过程中还将产生大量的费用，如契税（1.5%）、保险费、产权登记费等。以杭州当前的住房价格为例，一套四级地区的100平方的商品房需60-70万左右，若一家庭年收入为十万元，一套房屋的购置费即相当于家庭6-7年的总收入。房地产的高价值性使得其开发或流通高度依赖于金融业。2、房地产利用适应物价变动的缓慢性由于土地用途的转换需要比较长的周期，如从农业用地转换为商品房建筑用地的过程，建筑用地转换为适用房产的开发过程都需要较长的时间，房地产不可能灵活地变动价格，对价格变化的反应呈钝性。这种钝性使得房地产业的周期性波动并不等同于国民经济的周期性波动。3、房地产利用的递减性和合理集约性。房地产利用存在报酬递减的现象。据美国的研究者的资料，在相同的土地面积上，建筑一座5层大楼的投资利润率为4.63%，建筑一座10层大楼的投资利润率为6%，建筑一座15层大楼的投资利润率为7.05%，建筑一座20层大楼的投资利润率为6.72%，建筑一座30层大楼的投资利润率为5.65%。也就是说，建筑物楼层超过一定层数或高度后，投资利润会出现递减趋势，甚至为0。主要原因是高层建筑成本高于低层建筑，而售价却往往低于低层（容积率低，使用成本高，需求量小），建筑容积率提高造成的建筑的成本上升超过了节约土地成本的所得。因此，房地产利用存在一个合理集约和合理界限的问题。4、房地产权利的可分割性与权益的低流动性土地使用者在获得土地使用权的同时，也获得了该土地的部分处分权。土地使用者通过行使这种处分权又可获得经济或非经济的利益，从而享有了一定的收益权。房产使用权也是如此。房地产权益的流动性较差，即难以迅速变现，原因有：⑴房地产的高价值性使得交易双方尤其是消费者在决策上持谨慎小心的态度；⑵房地产商品的异质性和不可移动性决定了每宗房地产发生交易的次数较少，寻找到合适的交易对象较难。一旦发生买卖，交易完成过程较长；⑶如将房地产进行出租，通过收租金的方式收回投资，投资回收期较长。5、投资与消费的双重性房地产可以作为一种生产要素用于生产消费（如厂房），也可以用于生活消费（如住宅）。但由于房地产的固定性、耐久性及不可再生性，使之成为一种重要的投资品，具较强的保值增值功能。⑴有效需求增加致使房地产供求矛盾加剧，从而引发地产价格上升进而推动房产价格上升。需求增加的因素有居民收入增加、人口增长、居住条件改善、居住水平提高等；⑵通货膨胀的影响；⑶外部经济环境条件的改善，如经开发建设使得该房地产周围公用设施更为齐全、环境更为优美等；⑷对建筑物进行的投资改造等，如室内外装修改造、更换功增加设备等。（四个原因中，前三个原因引起的价值增加，称为房地产的自然增值）引起房地产保值增值的主要原因：6、房地产利用的外部性房地产的利用及价值常常会受到周围房地产利用及环境变动的影响，这种特性称为相互影响性、溢出效应或外部性。（如杭州城西地区的房地产发展路径,最近较热的三墩铭雅苑与亲亲家园的价格关系）另外，土地自身的经济属性耦合于房地产，则有土地供给的稀缺性、土地投资收益的递减性和土地所有权的垄断性等属性。（三）房地产的社会属性1、房地产利用的社会效应。人类行为受遗传和环境的影响，而环境包括自然环境和人文环境。人类的衣食住行都是通过土地和房屋来满足的。对土地的开发利用会对当地物理环境产生长远的影响。住宅的质量、建筑密度、城市结构、住址与工作地点的通勤距离等因素，都会对人类的生活、工作与娱乐产生有利或有害的影响。据有关资料表明，设计良好的居住区，能起到降低犯罪率，加强社区沟通与凝聚力，激发居民参与精神的作用。例子：美国波士顿地区住宅价格与学生测试成绩的相关性住宅价格与测试成绩关系图020040060080010001200140016001800050100150200250300350400住宅价格（千美元）测试成绩系列1住宅价格与测试成绩回归结果2、房地产的美学价值建筑是“凝固的音乐”。建筑作为人类智慧、技术与文化的结晶，反映了人们的伦理道德、审美情趣、价值观念、宗教感情、民族性格等。房地产的美学价值具体体现在三个方面：作为建筑物背景的自然环境所形成的自然美；城市规划、建筑设计及室内装饰所表现出的艺术美；房地产、使用者与社会三个系统良性运行与通畅互动所表现出来的社会美。绿城房产：紫桂花园范斯沃斯别墅，设计师路德维希密斯凡德罗同样著名的：流水别墅安徽黟县：宏村3、房地产的心理效应房地产是人类生存与活动的空间，其中所蕴含的信息对活动者的心理与精神状态有很大影响。工作空间、生活空间、休闲空间都能起到不同的作用与影响。中国古建筑小镇风情洋人的商业街第二节房地产业一、房地产业的定义如果把房地产作为一种产品，房地产业就是这种产品生产经营的行业。关于房地产业的有具体的几种定义：1、房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业（周诚，1997）。这种观点较多见。与此类似的有“房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业（乔志敏，2002）。”2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务，主要是流通领域里活动的产业部门（王克忠，1995）。3、房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务如融资、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业，是国民经济中兼有生产与服务两种职能的独立产业部门。（张永岳等，1998）4、房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的众多行业的产业部门。房地产行业包括房地产持产、经营、消费等各个领域的经济组织和经纪人以及种类专业技术人员，他们是互相依存、互相联系、互相提供服务的有机整体（包亚钧等，1998）。这种观点强调房地产业的内涵除了包括从事房地产经营活动外，还应加上从事房地产经营活动的各种法人单位。二、房地产业的分类对房地产业进行再分类，一般有四类：1、房地产开发组织业。它是以组织城市的开发、再开发为目的的大规模房地产经济活动。此类业务的主体是房地产开发公司。2、房地产经营业。包括房地产的买卖、交换、租赁、抵押、典当等活动。3、房地产中介、咨询及评估服务业。4、物业管理业。包括楼宇管理、住宅小区综合管理等社会服务活动。三、房地产业的特征房地产业作为国民经济的重要产业部门，具有以下的基本特征：1、基础性。房地产是一种重要的生产生活资料，不仅为国民经济各行业的发展提供基地和蔽护场所，也为人们提供栖身之地，因而房地产业在国计民生中具有极为基础的地位，是国民经济的基础性产业。所谓基础性产业，是指其在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济的不可缺少的组成部分。据有关资料表明，2001年全国房地产开发完成投资总额约占GDP的7%左右，房地产业所增加的产值占GDP增长量的12%以上，也就是说，在2001年全国GDP增长的7个百分点中，约有1个百分点是由房地产业贡献的。从地方看，杭州市2002年房地产业对GDP的贡献为12%左右。2、先导性由于房地产业的基础性，在国民经济建设中，首先要有房地产开发和经营来提供生产和生活空间，也就是说，房地产业的发展要超前于国民经济的发展。其依据有二：其一，在国民经济的运行周期中，各行各业的简单再生产和扩大再生产，都是以房地产的发展为前提条件的，因此，相对于经济运行周期各阶段的出现，房地产业往往有先行半步的示范作用；其二，房地产业是产业链长、关联度高的产业，是提供最终产品的部门，它既有一定的前后衔接性，又有侧向关联性，从而形成以其为中心的产业圈体系。3、关联性房地产业的发展十分依赖于金融业，同时又能带动建筑、建材、冶金、化工、轻工、设计、广告等行业的发展（关于房地产开发的流程在后面的章节将有介绍），尤其是对建筑业，有极强的带动作用。据世界银行1994年的一项研究表明，100亿元的住房建设投资将创造170~220亿元的需求，每销售100亿元的住房，将带动130~150亿元其它商品的销售。需求带动系数的保守估计值为3。4、地域性房地产的位置固定性，决定了房地产业从生产、流通到消费的全过程都具有强烈的地域性。具体表现为房地产市场的地域性、房地产价格的地域差异性、房地产业发育及发展因素的地域差异性、房地产政策法规的地域差异性等方面。5、周期性房地产业在长期发展过程中呈现出周期性波动的特征。和国民经济的周期一样，房地产业的周期性波动也可分为发展（复苏