搜索
第二章房地产开发分类影响因素发展阶段程序二—1在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。分类按开发内容（纵向）按开发范围（横向）新区开发旧城改造土地开发（基础设施建设）房屋开发（房屋建设）二—21、物业管理的收费标准多少为宜？1、物业管理的收费标准多少为宜？利率趋势及银行界对房地产业的策略人口及家庭数量经济形势外资的投入情况产业政策与经济结构通货膨胀的趋势二—31999至今发展阶段1978-1991起步阶段1993-1998调整阶段1992-1993过热阶段二—4198519881989城市经济体制改革发展的小高潮国家宏观调控，寒流二—51992南巡讲话、十四大房地产开发投资增长速度117.6%165.4%二—619981993.下19951997国家宏观调控——适度从紧速度大降-1。93%住房制度改革二—7——个人住房商业贷款、公积金贷款利率下调0.54%——建设部于2月26日出台《住宅室内装饰装修管理办法》——契税降低2002二—8——7月1日出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权招标新的规定》——《物业管理条例(草案)》公布——经济适用房价格管理新办法2002二—9央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》国务院18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》2003。62003。10二—10央行提高金融机构存款准备金率央行决定8年来的首次加息——0.274%2004经营性土地使用权的831大限二—11上海禁止期房转让开发商交房后90天内发给业主产权证各地全面停止审批新设立和扩大各类开发区二—12宜居城市标准交通方便快捷城市干净整洁无污染空气质量好最适合宜居的城市排名标准二—13NO.1上海NO.2大连NO.3北京47。9%46。1%43。9%广州成都青岛杭州桂林珠海厦门房地产开发程序一、投资机会选择与决策分析二、前期工作阶段三、建设阶段四、租售阶段8步骤四阶段二—131、寻找投资机会2、筛选投资机会3、可行性研究4、获取土地使用权5、规划设计和方案报批6、签署有关合作协议7、施工建设与竣工验收8、市场营销和物业管理看地如何筛选？作用？内容？将设想落实到具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前拥有者、潜在租家或买家、自己的合作伙伴及专业人士接触，提出初步方案。如果可行，就草签购买土地使用权或有关的合作意向书。二—14增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件1、市场供求行情2、地块的自然条件3、地块的社会条件4、地块的环境条件5、地块周围的经济条件6、政策限制7、人口因素8、城市规划因素9、心理影响10、国际关系常见的对地段优劣的影响因素：地块与市中心的距离土地承载力地形地势土地面积地块形状日照风力和风向温度降水量自然灾害空气污染程度噪音大小绿化程度视觉效果清洁程度地块附近的城市基础设施情况附近的房地产情况社会治安情况政局稳定情况当地经济发展状况物价水平工资水平储蓄利率投资水平价格限制税收限制优惠政策土地制度人的数量人的素质家庭规模土地用途容积率建筑高度交通道路行政隶属变更地块风水土地号码名人效应风俗习惯筛选地块的参考标准投资机会研究——笼统的估计而非详细的分析。投资估算精确度+30%，研究费用一般占总投资的0.2-0.8%工作阶段目的作用可行性研究内容决策前，对各种可能方案进行技术经济分析、比较、论证，保证项目用最小的投资取得最大的经济效果—项目投资决策—筹集建设资金—开发商与有关部门签订协议、合同的依据—编制下一阶段规划设计方案投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估与决策精确度研究费用/总投资投资机会研究+30%0.2-0.8%初步可行性研究+20%0.25-1.5%详细可行性研究+10%小1-3%大0.2-1%精装版完整版一、项目简介二、地块所在片区简析三、项目周边环境分析四、项目SWOT分析五、项目定位分析六、项目工程进度安排八、结论及建议七、项目经济分析一、项目简介二、开发项目用地的现状调查及动迁安置三、市场分析和建设规模的确定四、规划设计方案选择五、资源供给六、环境影响和环境保护七、项目开发组织机构、管理费用的研究八、开发建设计划九、项目经济及社会效益分析列表位置覆盖率建筑层数总用地面积容积率总建筑面积1、经济环境——主要产业、企业、GDP2、交通设施——现有和即将建成的交通网络3、城市环境——配套设施4、房地产发展状况——周边楼盘情况现状规划前景周边项目调研园林设计规划设计户型比例销售状况物业类型列表S——优势W——劣势O——机会T——威胁市场定位规划定位价格定位客户定位前期准备一期二期N期内容时间要解决什么问题？七、项目经济分析如果能，什么时候开始赚钱？项目能否赚钱？赚钱时是否面临的风险？如何解决？财务分析（确定性分析）风险概率分析（不确定性分析）静态分析（NO资金时间价值）动态分析（YES资金时间价值）简单投资收益率静态投资回收期动态投资回收期财务净现值（FNPV）财务内部收益率（FIRR）盈亏平衡分析敏感性分析风险概率分析一般采用现金流量分析——方便、直观现金流量——以开发项目为系统，反映开发项目在整个投资过程中流入和流出系统的现金活动。现金流出——为开发项目所投入的一切现金。现金流入——开发后土地转让和房屋租售收入。净现金流量——现金流入与现金流出的代数和。累计净现金流量——如果以年为单位，逐年的现金流量依次累计之和。现金流量分析的表达方式——现金流量表基础数据收集1.项目投资规模及类型2.项目开发、营销计划（预测数据——市场调查）3.项目投资估算（1）开发成本估算：成本构成—土地成本+建造成本（2）开发费用估算：费用构成—管理费用+销售费用+财务费用www.3722.cn中国最大的资料库下载（3）总成本费用估算=（1）+（2）4.筹资计划（1）资金筹措与投资计划（2）贷款本金的偿还及利息支付项目总开发收入—总开发成本总开发成本开发商成本利润率*100%=初步判断房地产开发项目财务可行性的指标项目利润=项目总收入—项目总成本费用销售收入出租收入1.土地费用2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.销售费用6.财务费用7.其他费用8.不可预见费用9.税费土地使用权出让金土地征用费城市建设配套费拆迁安置补偿费建安工程费附属工程费室外工程费现金流量表（单位：万元）项目合计建设经营期备注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、现金流入1.销售收入二、现金流出1.土地费2.前期工程费3.建安费4.销售费5.财务费6.管理费7.不可预见费8.税费9.其他费用三、净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子六、净现值七、累计净现值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700成本利润率=1500/4000*100%=37。5%净现值(NPV)netpresentvalue将项目开发经营过程中各年的净现金流量用一定的贴现率折算成开发期初的现值之和。（看现金流量表）贴现率=（到期金额/现值）—1期数例：现值为10000元的资金，6个月后的价值是10615，则月贴现率为？贴现率=（10615/10000）—16=1%判断标准：NPV≥0，盈利能力强，财务上可行NPV0，淘汰该项目现金流量表（单位：万元）项目合计建设经营期备注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、现金流入1.销售收入二、现金流出1.土地费2.前期工程费3.建安费4.销售费5.财务费6.管理费7.不可预见费8.税费9.其他费用三、净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子六、净现值七、累计净现值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700内部收益率(IRR)internalrateofreturn是在项目建设经营期内累计净现值=0时的贴现率。是项目所能承受的最高贷款利率判断标准：IRR≥贷款利率，项目保本、盈利IRR贷款利率，项目亏损计算方法：内插法1。首先假设一个贴现率i1（一般是基准收益率或目标收益率），算出NPV1；2。若NPV为正，则采用一个更高的贴现率i2，算出NPV20;要求：i1-i2≤2%)3。IRR=i1+（i1-i2）╳NPV1NPV1+NPV2现金流量表（单位：万元）项目合计建设经营期备注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、现金流入1.销售收入二、现金流出1.土地费2.前期工程费3.建安费4.销售费5.财务费6.管理费7.不可预见费8.税费9.其他费用三、净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子六、净现值七、累计净现值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700投资回收期——静态、动态是计算项目何时赢利的指标判断标准：越短越好投资回收期计算方法：A+出现正值年份的累计净现金流量上一年份的累计净现金流量（A）T=累计净现金流量出现正值的上一年份+静态不算时间价值动态考虑时间价值现金流量表（单位：万元）项目合计建设经营期备注02.6-03.503.6-04.504.6-05.505.6-06.5一、现金流入1.销售收入二、现金流出1.土地费2.前期工程费3.建安费4.销售费5.财务费6.管理费7.不可预见费8.税费9.其他费用三、净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子六、净现值七、累计净现值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700T静=？T动=？房地产开发程序一、投资机会选择与决策分析二、前期工作阶段三、建设阶段四、租售阶段8步骤四阶段二—131、寻找投资机会2、筛选投资机会3、可行性研究4、获取土地使用权5、规划设计和方案报批6、签署有关合作协议7、施工建设与竣工验收8、市场营销和物业管理看地如何筛选？作用？内容？将设想落实到具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前拥有者、潜在租家或买家、自己的合作伙伴及专业人士接触，提出初步方案。如果可行，就草签购买土地使用权或有关的合作意向书。二—14增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件1、市场供求行情2、地块的自然条件3、地块的社会条件4、地块的环境条件5、地块周围的经济条件6、政策限制7、人口因素8、城市规划因素9、心理影响10、国际关系常见的对地段优劣的影响因素：地块与市中心的距离土地承载力地形地势土地面积地块形状日照风力和风向温度降水量自然灾害空气污染程度噪音大小绿化程度视觉效果清洁程度地块附近的城市基础设施情况附近的房地产情况社会治安情况政局稳定情况当地经济发展状况物价水平工资水平储蓄利率投资水平价格限制税收限制优惠政策土地制度人的数量人的素质家庭规模土地用途容积率建筑高度交通道路行政隶属变更地块风水土地号码名人效应风俗习惯筛选地块的参考标准投资机会研究——笼统的估计而非详细的分析。投资估算精确度+30%，研究费用一般占总投资的0.2-0.8%工作阶段目的作用可行性研究内容决策前，对各种可能方案进行技术经济分析、比较、论证，保证项目用最小的投资取得最大的经济效果—项目投资决策—筹集建设资金—开发商与有关部门签订协议、合同的依据—编制下一阶段规划设计方案投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估与决策精确度研究费用/总投资投资机会研究+30%0.2-0.8%初步可行性研究+20%0