房地产经营管理专业导论

房地产经营管理专业导论主讲：黄正军重庆大学建设管理与房地产学院2010年5月学习目标了解房地产业发展对专业人才的需求了解房地产专业人才的知识结构与能力素养了解我校房地产专业人才培养定位与培养计划了解房地产职业前景与个人学习规划学习内容房地产业发展与人才需求房地产专业建设与人才培养职业远景与个人规划第一讲房地产业发展与人才需求什么是房地产？房地产经营有何特点？成功的房地产经营应具备哪些要素？房地产经营涉及到哪些环节？需要哪些专业人才？当前房地产业发展形势与前景如何？对房地产经营有什么影响？对房地产专业人才培养有何影响？房地产是指建立在土地之上的房屋财产，既是一种生活资料，也是一种生产资料，是人类生活、生产、办公、经营活动必需的空间载体。1、房地产一、房地产与房地产经营作为经济活动的载体，房地产是实物形态与权益形态的综合体。房地产实物权益房屋土地建筑物所有权土地使用权占有权使用权经营权管理权收益权处分权房地产地产生地毛地熟地房产期房现房居住物业商业物业办公物业旅游物业工业物业特殊物业综合物业非收益性物业收益性物业地票从实物形态看，房地产分为地产与房产。房地产作为经济活动的载体，具有以下特征：位置不可移动兼具消费与投资属性使用价值与价值巨大人人必需，但非人人能买房地产经营是指以房地产为对象、以盈利为目标的一种投资、运营与管理活动。包括：2、房地产经营房地产开发投资运营房地产置业投资运营置业者资金土地房地产资金回收及增值资金房地产租客资金回收及增值与其他投资经营活动相比，房地产经营具有以下特点：经营对象独特影响因素复杂（宏观、中观、微观）经营过程繁琐---选址、买地、研发、设计、报批、融资、建造、销售、管理、服务---选房、买房、招租、营运、服务利益关系复杂（外部利益关系、内部利益关系）资金运营关键（资金密集、现金流量）二、房地产开发经营内容与业务系统1、房地产开发经营的核心业务内容买地：买到一块适合的土地造房：建造市场需要的房子卖房：卖给需要住房的客户管房：提供方便优质的管理2、房地产开发经营阶段与业务系统项目拓展产品研发报批报建工程建设营销推广客户服务筹资融资项目前期阶段项目中期阶段项目后期阶段业务系统项目拓展业务产品研发业务项目报批业务项目融资业务市场营销业务客户服务业务工程建设业务房地产开发项目策划前期工作市场研究前期策划方案评价与决策项目拓展企业战略规划投资机会分析项目可行性论证土地竞投企业发展环境研究编制企业战略规划战略方案评审投资区域考察区域投资机会研究项目信息搜寻与筛选地块踏勘与规划拆迁资料收集区域市场考察项目投资评估与可行性论证购买土地招标文件测算土地价格编制土地投标方案参与土地竞投市场调研市场供求调研市场研究报告编写与评审产品创意与策划产品考察与调研策划方案评审与决策项目开发控制纲要及设计任务书签定土地出让合同缴纳地价款,划地移交策划报告编写办理土地使用权登记购买有红线的地形图前期工作项目报批房地产开发规划报批项目立项项目立项备案填报项目开发手册补办选址意见书资本金审查委托地质勘探委托规划方案设计报请方案审查申办建设用地规划许可证委托施工图设计报请施工图审查缴交配套费人防费申办建设工程规划许可证委托初步设计报请初设审批编制项目建议书房地产开发项目融资工程建设中期工作融资方案设计融资控制工程招标融资环境调查投资计划分析现金流量预测编制融资方案委托可行性研究联系贷款银行委托抵押物评估准备项目批文接受银行考察签订贷款合同贷款使用及偿还编制工程标底或工程量清单确定建设分期划分工程标段编制招标方案发布招标公告考察施工企业、设备企业组织企业投标开标、评标、定标签订工程承包合同房地产开发工程建设中期工作施工报建工程管理验收保修落实工程施工用电用水申办工程报建手续委托工程监理委托工程质量监督委托工程安全监督委托白蚁防治申办工程施工许可证办理开工放线手续现场质量安全管理工程造价管理材料采购管理工程变更管理基础验收转换层验收主体结构验收水电功能性试验消防联动试验主体混凝土验收设备调试与试车工程预验收制定工程管理方案与计划审核工程施工方案房地产开发工程建设中期工作验收保修工程单项验收（规划消防环保防雷节能档案）工程竣工验收申办工程备案登记证物业交接及保修工程分户检验完成有关检测（室内空气环境检测、能效测评）后期工作营销推广营销策划委托营销代理制定营销目标与计划研究营销策略评审营销策划方案办理工程决算房地产开发后期工作营销推广销售执行开展售前培训委托面积测绘，编制房号申办商品房预售许可证测算成本，确定销售价格委托广告设计与制作联系媒体推广接受预约登记委托按揭银行公选房号，开盘销售签订售房合同装修售房部及样板间制作销售模型及楼书印制售楼文件协助办理按揭贷款办理商品房预售合同登记填报网上售房信息系统催收楼款市场监控及策略调整房地产开发后期工作客户服务客户关系管理物业服务总结评价项目后评价标准化建设聘请物管顾问组建物业管理公司制定物业管理方案开展物业前期介入组织物业入伙交接开展物业日常维护管理建立客户会开展公关活动办理产权分户登记组织社区文化建设评价报告编写经验总结交流管理流程标准化建设管理制度标准化建设投资分析类：负责项目投资论证、评估与拓展产品研发类：负责产品研发、设计跟踪管理前期报建类：负责批文申报、拆迁组织管理财务融资类：负责财务会计、银行融资协调工程管理类：负责造价及合约管理、现场工程管理、材料设备采购营销推广类：负责市场调查、营销策划、销售推广、执行管控物业服务类：负责客户服务、物业管理3、房地产开发需求的业务人才2009年下半年至2010年4月，受去年扩张性政策影响，房地产市场迅速回暖并快速发展，短时间内房价急剧攀升，个别城市泡沫显现，诱发了新一轮房地产调控。1、2009年以来房地产形势与国家政策调整三、当前房地产业发展动态及未来前景7.66.29.4-19.70%42.10%23.20%012345678910200720082009-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%全国商品房销售面积（亿平方米）成交增速2009年全国商品房成交量高于历史最高水平，比最红火的2007年还高出25%。全年销售商品房9.37亿平方米，同比增长42.1%。全年销售金额4.4万亿元，同比增长75.5%805182067155185108834799889557646946563167661701959965313020004000600080001000012000140001600018000200001和234567891011121和23409年1月-10年4月全国商品房销售面积（万平方米）销售红火促进了房价的快速攀升。09年全国商品房成交均价4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，都创出了历史新高。12.80%11.70%10.70%9.50%7.80%5.70%3.90%2.80%2.00%0.20%-0.60%-1.30%1.00%-1.10%-1.20%-0.90%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%12345678910111212342009年1月-2010年4月全国70个大中城市房价同比涨幅25280305803623216.10%20.90%30.20%05000100001500020000250003000035000400002007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%全国房地产开投资（亿元）投资增速房价高涨刺激了开发投资增加。全年房地产投资增幅虽然不高，但投资总量达到了历史最高水平，成为去年经济增长的重要支撑。全年完成房地产开发投资3.6万亿元，占全年GDP的10.79%。11.59.59.82.30%12.50%20.40%024681012142007(全）2008（全）2009（全）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%全国商品房新开工面积（亿平方米）开工增速投资加大促进了市场供应快速增加。全年商品房新开工面积同样达到历史最高水平。原因：2008年被压制的需求得到释放宽松政策刺激市场对通胀的预期城市房价增长海口35.1%三亚31.2%广州22.4%金华16.9%温州16.9%城市房价增长海口64.3%三亚58.2%温州26.1%金华23.8%北京21.5%城市房价增长海口64.8%三亚57.5%温州22.3%金华20.9%广州20.3%1月4月3月城市房价增长海口58.4%三亚56.1%广州22.7%北京16.9%金华16.9%2月10年1--4月全国房价同比增长前五名城市今年以来，全国房价出现大幅上涨，海口、三亚等城市出现暴涨，为预防92年的房地产泡沫重演，国家开始了新一轮房地产调控。07年1月-08年4月房价走势07年9月：人民银行规定二套房首付不低于40%09年12月国务院恢复住房转让营业税征收时限限09年1月-10年4月房价走势10.10%10.70%10.90%11.30%10.50%10.50%9.50%8.90%8.20%7.10%6.40%5.90%7.50%5.40%5.30%5.60%0%2%4%6%8%10%12%1234567891011121234全国70个大中城市房价同比涨幅12.80%11.70%10.70%9.50%7.80%5.70%3.90%2.80%2.00%0.20%-0.60%-1.30%1.00%-1.10%-1.20%-0.90%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%1234567891011121234全国70个大中城市房价同比涨幅上一轮：07年9月本轮：10年12月时间部门文件调控要点09.12.7中央中央经济工作会议增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求09.12.9国务院国务院常务会议个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年09.12.17国土、财政五部委《进一步加强土地出让收支管理的通知》分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%09.12.23财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；不足5年的普通住房和超过5年的非普通住房差额征税10.1.10国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发4号----国11条对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。10.1.12央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点时间部门文件调控要点10.1.21国土部《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%10.2.20银监会《个人贷款管理暂行办法》打击炒房者和投机行为10.2.25央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点10.3.09国务院政府工作报告强调房地产市场平稳健康发展,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头10.3.10国土部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、冻结囤地开发商10.3.18国资委新闻发布会非房地产央企退出房地产业务10.3.22国土部国土系统视频会议保障性住房用地供应计划编制公布前，各地不得出让住房用地；适量增加土地供应总量；房价上涨过快过高城市严控向大套型住房建设供地时间部门文件调控要点10.4.2财政部《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策10.4.11银监会领