房地产经营管理辅导一

房地产经营管理辅导一第一章房地产和房地产业1，房地产是房产和地产的总称，是土地、建筑物和固着在土地、建筑物不可分离的部分以及附带的各种权益。2，物质形态的房地产的构成主要有土地和建成后的物业。3，建成后的物业指已建成并交付使用的建筑物及其附属物和相关的场地。主要分为居住物业、商业物业、工业物业和特殊用途的物业。4，我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，此外还有涉外房产。5，房地产的特性：房地产位置固定性；房地产的异质性；地产的不可毁灭性；保值增值性；经济寿命的可延续性6，房地产产权是房地产所有制关系在法律上得到确认而形成的权利关系7，在我国地上权就是土地使用权8，房地产业是指从事房地产开发、经营管理和服务的行业，并由从事以上活动的单位组成。房地产业包括土地开发、房屋建设、维修和管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁、产权产籍管理、物业管理、售后服务等。9，房地产业的特征：房地产业的基础性；房地产业的先导性；房地产业的灵敏性；房地产业是支柱产业；房地产业的风险性。10，房地产业是支柱产业，在国民生产总值中房地产业站有相当的比重，一般为6%~12%。11，房地产开发用地一般采用两种供应方式：划拨方式和出让方式12，我国新的土地使用制度的内容是：在不改变土地国有的条件下，国家以土地所有者的身份将土地使用权有偿有期限的出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，出租、抵押或者用于其他经济活动。土地使用权期满后，需要继续使用者，经批准并补交地价款后方可继续使用。房地产开发1，房地产开发指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求对土地投入人力物力财力，将农村用地变为城市用地，并在土地上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。2，从事房地产开发应遵循的基本原则。（1）依法杂取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则；（2）房地产开发必须严格执行城市规划的原则（3）房地产开发应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则（4）地产开发是城市建设的社会化大生产行为，在开发过程中严格实行“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”的原则，有计划有步骤的进行开发建设（5）房地产开发必须遵守按照土地使用权出让合同的约定开发土地的原则（6）房地产开发坚持开发的产品质量合格的原则。3，房地产开发的内容：新区开发或称房地产第一次开发；旧城区的改造或称旧城区的再开发，第二次开发；新建城区和老城区改造相结合的开发。4，房地产开发的方式一般有：单项开发、小区开发和成片开发。5，按照社会主义市场经济的运行机制作用要求和开发工作时间先后，开发程序依次为投资决策分析、项目前期工作、项目建设和销售管理四个阶段。6，投资决策分析阶段包括三个方面的工作：开发项目的初步设想，项目设想具体化和项目的可行性研究。7，项目的前期工作主要有：规划设计和征地拆迁。“三通一平”指通水、通电、通道路和场地平整。8，土地一级开发机构有：政府土地发展公司{非盈利性公营事业单位}土地发展有限责任公司。9，我国房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四共4个资质等级。其中一级资质的企业注册资本不低于5000万元，二级资质的企业注册资本不低于2000万元。10，建筑容积率是指项目规划建设用地范围内，全部建筑物建筑面积之和与规划建筑用地面积之比。建筑容积率=规划建设用地面积总建筑面积规划建筑用地范围内的11,折旧额的计算年折旧额=折旧年限残值房屋造价年折旧额=折旧年限残值率房屋造价)1(折旧总额=年折旧额×房屋已使用年限12、房屋的成新度房屋的完损等级根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度划分为五类，即完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房。完好房的成新度为十、九、八成新；基本完好房的成新度为七、六成新；一般损坏房的成新度为五、四成新；严重损坏房及危险房为三成新以下。