房地产职业经理人的财税必修课

房地产职业经理人的财税必修课前言--房地产开发流程中涉及财税的九个关键节点介绍房地产开发涉及财税人员重要节点财务重要节点8、竣工验收备案9、交房税收重要节点1、签订土地出让合同2、设立项目公司7、预售许可证8、竣工验收备案融资重要节点1、签订土地出让合同3、发改委立项4、取得建设用地许可证5、建设工程规划许可证6、建设工程施工许可证7、预售许可证集团承担政策中心、辅导中心、管控中心，建立标准，输出制度，流程监控1、避税地税收返还谈判2、招聘人员3、建立财务制度、流程融资预售清算开办立项三证齐上会，四证齐提款甲供材土地分割抵押1、制订销售流程，开盘演练2、按揭回款3、贷款还款4、预售后税收风险升高5、预售前资金投入最大化6、销售定价企业所得税风险突然升高资本化停止1、土地增值税清算2、企业所得税清算3、打包注销交房竣工会计收入、成本结转第三部分房地产开发流程税收管控•一、拿地阶段•【案例2-1】甲房地产公司注册在A市，到异地城市B市购得土地一块，面积7万平米；土地出让合同约定土地净价70000万，市政建设配套1000万，有线电视配套费800万，土地出让合同总额71800万元，由甲一次性支付给财政局，合同签订时点2012年6月18日，合同约定交地时点2012年12月18日。2012年8月1日，甲一次性支付财政局71800万元，由财政局统一开具土地出让金收据。•项目公司乙于2012.9.11日设立后，甲、乙、国土局三方签订补充协议，将购地主体由甲房地产公司变更为开发该地块的项目公司壳主体乙公司。当地土地使用税5元/平米·年，契税税率为3%。•1、合同签订，变更拿地主体，变更收据•2、出让合同交印花税，变更合同不交印花税•3、土地使用税•合同约定2011年5月交地，结果2010年5月交地，土地使用税什么时候交？•什么时候停止？•异地拿地，土地使用税什么时候交？由谁交？•4、费用交不交契税？财政部国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复2.doc•（二）过户•契税土地总价*3%•如果是毛地，含前期开发费用，但是操作过程中许多契税都漏了，是由于管理的漏洞•自建的房屋办初始产证不交契税•【案例2-2】、无土地权的拆迁补偿•是否免营业税及土增、契税？•租来莲花堤拆迁案•免契税土增营业税并且是转让无形资产。•后来产生了违约金•违约金交不交营业税？土增？•【例2-3】A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。•该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。•【案例2-4】甲房地产公司通过出让的方式购得土地一块，土地价格20000万元，同时出让合同约定，该土地上有乙公司的建筑物5000万，甲公司需支付财政局20000万土地款，乙公司建筑物补偿款5000万，乙公司建筑物无产权证。当地契税税率3%。•问题：甲公司应该按20000万还是25000万作为契税的计税依据？•【案例2-5】甲房地产公司将一块投资而来的工业用地变性为商业，补交土地出让金10000亿，签订土地变性合同。•二、公司设立•【案例3-1】甲房地产集团是一家在新加坡上市的房地产集团公司，2011年3月1日在A城市的CBD区域（位于B镇）拍得土地一块，用于建造五星级酒店、商业、写字楼，投资总额3亿美元。设立项目公司乙公司来开发运作该地块，于2011年6月18日取得工商执照，2012年2月1日总包进场开工，2012年12月1日预售取得第一笔收入。•1、税收返还•2、开办期止点•根据国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法（试行）〉的通知》（国税发〔2005〕129号第十五条第（二）款规定：“新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。”，部分人士认为房地产公司开办期自2012年12月1日预售取得第一笔收入作为开办期的结束，这种观点主要受工商企业纳税观念的影响。•根据国税总局2010年04月27日问题解答：企业自开始生产经营的年度”，应是指企业的各项资产投入使用开始的年度，或者对外经营活动开始年度。因而认为2012年2月1日总包进场开工作为开办期的结束。•根据国税发[1995]153号：“专业从事房地产开发经营的外商投资企业,应以其首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.”因而，外资房地产公司的开办期止点是有明确规定的，即“首次取得房地产开发经营项目之日，如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前,则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产,经营之日.”。因而案例3-1中，开办期以2011年6月18日取得工商执照作为开办期的结束。笔者倾向于这种观点，同时笔者原操作过的项目公司及新企业所得税法下新设项目公司，税务机关对开办期的把握都持这种观点。•最具争议的问题在于，国税发[1995]153号是原外商投资企业所得税法体制下的配套文件，严格来说没有法定的效力。•三、设计与建造•【案例4-1】香港设计公司乙公司为甲房地产公司提供概念设计服务，甲公司需支付人民币1000万港币，乙公司共计派员来华一次，时间为2012年2月1日-2012年2月18日。•1、常设机构的判定与税收管辖权•协定就是税盾•2、六个月怎么算？•废了旧的，新的没说，因为工程类6个月的方法与原方法不同，原方法仅用于派遣性劳务的6个月判定。•外国企业为境内某项目提供服务（包括咨询服务），以该企业派其雇员为实施服务项目第一次抵达境内的月份起直到完成服务项目雇员最后离开境内的月份作为计算期间，在此期间如连续30天没有雇员在境内从事服务活动，可扣除一个月，按此计算超过6个月的，即为在华构成常设机构。•183怎么算•实际停留天数，全部算•关于判定纳税义务时如何计算在中国境内居住天数问题对在中国境内无住所的个人，需要计算确定其在中国境内居住天数，以便依照税法和协定或安排的规定判定其在华负有何种纳税义务时，均应以该个人实际在华逗留天数计算。上述个人入境、离境、往返或多次往返境内外的当日，均按一天计算其在华实际逗留天数。二、关于对个人入、离境当日如何计算在中国境内实际工作期间的问题对在中国境内、境外机构同时担任职务或仅在境外机构任职的境内无住所个人，在按《国家税务总局关于在中国境内无住所的个人计算缴纳个人所得税若干具体问题的通知》（国税函发〔1995〕125号）第一条的规定计算其境内工作期间时，对其入境、离境、往返或多次往返境内外的当日，均按半天计算为在华实际工作天数。•国税发【2004】97•3、183天是限于同一个公司的同一个业务的派遣性劳务？如果是相似业务，可以认为构成实体性常设机构，所以全部征收。如果不同性质的业务，可以认为不构成常设机构。•4、如果是常设机构，就有个人所得税，按147来征收。•提供合同及外方的工资证明。•【案例4-2】甲公司是一个特级资质的建筑集团公司，注册地在N市H区，具有丰富的建筑经验，是许多著名地产商的总包单位，在与房地产公司接触的过程中，学习了房地产开发的间接经验，因而自己组建房地产公司乙公司进行房地产开发。从整个集团层面，建筑商与开发商合二为一，同时建筑公司的管理能力很强，许多部门都是一套人马两块牌子。••甲供材•四、融资•【案例4-4】2011年房地产受金融调控影响严重，融资困难，甲集团公司以集团公司名义并以流动贷款的形式从银行借款3亿，然后转贷给乙房地产公司使用，同时从丙公司抽调资金2亿给乙公司使用。当年甲集团公司3亿流动贷款产生600万元银行利息费用，甲集团公司与丙公司未向乙公司收取利息。甲、乙、丙三公司企业所得税率为25%，也不享受税收优惠。•委代印花税•统借统还•关联方的往来•三个视同销售（都是反避税条款）•(一)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；(二)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售，其所发生的自建行为；•（三）以转让有限产权或永久使用方式销售建筑物，视同销售建筑物。•国税发【１９９３】１４９号•信托融资的分类•1、股权融资•2、债权融资•3、收益权转让融资•五、销售•【案例5-1】甲房地产公司成立购房俱乐部，每人交5万元入会费成为会员，楼盘开盘预售，购房者可以5万元入会费抵10万元购房价，不购房者全款退还入会费5万元。2012年6月19日，甲房地产公司一次性收取会员费1000万元，2012年9月19日，甲房地产公司取得预售证开盘销售，800万元会员费由于签订销售合同而转为房款并申报纳税，同时退还会员费200万元。•企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现•按照销售方式不同，分别确认收入•一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。•采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现•采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。佣金或手续费的扣除•企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。•企业委托境外机构销售开发产品的按照《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）第一条第二款“其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。•境外机构帮助国内房地产企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，按照规定房地产开发企业支付境外销售费用时，应该代扣代缴5%的营业税、•10%的企业所得税。？以前的招待费如何处理？•各省不同。•福州市国税局关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的补充意见•四、2008年1月1日前新办的内资房地产企业广告宣传费和业务招待费未结转完的可按原规定(国税发[2006]31号)继续结转扣除；2008年1月1日后新办的房地产企业广告宣传费和业务招待费按现行规定扣除。•无收入的招待费处理与广告费、业务宣传费不同。25广告及业务宣传费如何处理？1税法规定（2）(条例)第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除（3）《关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函[2009]202号）第一条企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，其销售（营业）收入额应包括《实施条例》第二十五条规定的视同销售（营业）收入额。（4）《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第七条：企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。2会