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房地产业营改增实务操作与应对增值税相关知识营改增房地产政策精髓速读房地产业影响应对增值税相关知识基础知识发票管理账务处理增值税增值税基础知识营改增1.营增区别2.分类管理3.征税范围4.计税方法5.抵扣方法6.税额计算7.纳税地点8.征收管理项目营业税增值税计税原理及特点每增加一次流转，全额缴纳一次营业税，存在重复纳税。实行价内税。对商品生产、流通、劳务服务中多个环节新增价值征税，实行价外税。基本消除重复纳税，有利于服务业内部专业化管理。计税基础不同营业额=收入销售额=营业额-销项税=增值税下确认的收入应纳税额计算应纳税额＝营业额×税率应纳税额=销项税额-进项税额=销售额*税率-可抵成本费用*税率-可抵设备投资*税率税率一般较低（3％、5％等）高（17%、13%、11%、6%）进项税不涉及“以票控税”，取得增值税专用发票，并在规定时间内（180天）认证后，可以抵扣。发票开具不区分普票、专票增值税发票分为增值税专用发票和普通发票，增值税专用发票必须通过“金税工程”防伪税控系统开具。征管特点简单、易行增值税计征复杂、征管严格、法律责任重大。虚开增值税专用发票、非法出售增值税专用发票、非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票等行为需承担刑事责任。区别一般纳税人小规模纳税人认定标准年销售额50万元、80万元、500万元计税方法一般计税方法简易计税方法率税率17%、13%、11%、6%、0征收率3%、5%使用发票增值税专用发票增值税普通发票增值税普通发票（可申请代开专票）账务处理计征复杂、征管严格简单、易行2.增值税纳税人及分类与管理一般计税方法税率一销售或进口货物（一）销售或进口（二）以外的货物17%（二）销售或进口下列货物：1.粮食、食用植物油；2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；3.图书、报纸、杂志；4.饲料、化肥、农药、农机、农膜；5.国务院规定的其他货物5.1农产品；5.2音像制品5.3电子出版物5.4二甲醚13%二出口货物、国务院另有规定的除外。0三提供加工、修理修配劳务17%营改增（一）销售服务，除第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外6%（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权11%（三）提供有形动产租赁服务17%（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。0简易计税方法征收率一小规模纳税人，财政部和国家税务总局另有规定的除外3%二一般纳税人销售自产的下列货物，可选择简易方法(财税〔2009〕9号第二条第（三）项，财税〔2014〕57号修正)1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。3.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。4.用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血液或组织制成的生物制品。5.自来水。6.商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。3%营改增财税〔2016〕36号：不动产（建筑物、构筑物）老项目销售、租赁；财税〔2016〕47号：劳务派遣服务，一级公路、二级公路、桥、闸通行费，人力资源外包服务，土地使用权转让，不动产融资租赁服务。5%建筑安装（老项目、新项目中的清包工、甲供材）、高速公路车辆通行费3%应纳税额营业额税率包括应纳税额—价内税营业税不含应纳税额—价外税应纳税额销售额征收率简易方法应纳税额销项税额进项税额不含销项税额—价外税销项税额销售额税率一般方法=应交营业税3万×营业税税率3%例：提供建筑业劳务，取得工程收入款项100万元。100万元不含税100÷（1+11%）=90.09销项税额：90.09*11%=9.91收入90.09增值税9.91100万元不含税100÷（1+3%）=97.09销项税额：97.09*3%=2.91收入97.09增值税2.91应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额当期进项税额不足抵扣，其不足部分可以结转下期继续抵扣扣缴义务人应扣缴税额=接受方支付的价款÷（1+税率）×税率一般计税方法简易计税方法应纳税额=销售额×征收率（3%）涉及业务增值税扣税凭证抵扣额与认证期限境内增值税业务1.增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票）增值税额【先认证，后抵扣】（开具之日起180天内）进口业务2.海关进口增值税专用缴款书增值税额【先比对，后抵扣】（开具之日起180天内）购进农产品3.农产品收购发票或者销售发票进项税额=买价×扣除率（13%）接受境外单位或者个人提供的应税服务4.税收完税凭证（税收缴款书、税收完税证明）增值税额（应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣）取得增值税专用发票≠可以抵扣。增值税管理实行的是购进扣税法，如扣税凭证的索取、保管，按规定时限认证、抵扣等等。财税【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十九条适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（税总公告2016年第18号）第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）序号不得抵扣的进项税额（新老一致）备注1用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。2非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务3非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务4非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务5非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程6购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务7财政部和国家税务总局规定的其他情形本条第4项、第5项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。序号不得抵扣的进项税额1一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的2纳税人销售额超过小规模纳税人标准，应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。如未办理一般纳税人资格认定，按照规定将按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。项目具体情形税务处理（一）有下列情形之一的，不得作为增值税进项税额的抵扣凭证1.无法认证税务机关退还原件，购买方可要求销售方重新开具专用发票2.纳税人识别号认证不符3.专用发票代码、号码认证不符（二）有下列情形之一的，暂不得作为增值税进项税额的抵扣凭证1.重复认证税务机关扣留原件，查明原因，分别情况进行处理2.密文有误3.认证不符4.列为失控专用发票应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额正数负数应纳税额留抵税额销售额×税率含税销售额1+税率准予抵扣不准予抵扣以票抵扣计算抵扣①增值税专用发票②海关增值税专用缴款书税收通用缴款书购入免税农产品（农产品销售发票或收购发票）7.应纳税额的计算--一般计税方法适用营业税改征增值税试点实施办法财税【2016】36号文附件1：（基本规定）第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。7.应纳税额的计算--销售额基本规定8.纳税义务发生时间（一）纳税人提供建筑服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。销售款项，是指纳税人提供建筑服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为建筑服务完成的当天。8.纳税义务发生时间（二）纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人发生《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定情形（即用于公益事业或者以社会公众为对象除外的视同销售情形）的，其纳税义务发生时间为服务完成的当天。（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。9.纳税地点财税【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十六条增值税纳税地点为：（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。（二）非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。（三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。（四）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。10.征收管理财税【2016】36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第五十一条营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。财税【2016】36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。试点前发生的营业税业务1、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。10.征收管理试点前发生的营业税业务2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。10.征收管理1.及时取得可以抵扣的专用发票（1）为获取尽可能多的进项税额，应尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商或合作对象；（2）营改增后，进项税额抵扣范围从成本上扩大到费用和固定资产上，企业发生的“三项费用”以及人工费用（如通过劳务公司）应尽量取得增值税票。（3）注意区分可抵扣与不可抵扣进项税项目，从而不断提高企业自身的纳税筹措能力与水平。