房地产融资中的六大误区

房地产融资中的六大误区无论是社会各界人士还是房地产商都对房地产融资产生了很多的误区，下面讨论其中的六个误区：误区一：经济增长过速，房地产企业是主要祸根一、误区观点：近年来，与宏观经济调整型增长走势和多数行业增长乏力形成鲜明反差，我国房地产业强势运行，房地产市场持续景气，但自2001年下半年以来，局部地区先后出现了不同程度的投资过量、房价上涨过快等问题，促使社会各界对“房地产热”的关注程度不断提高。不少人士发表意见分析我国的房地产业已经与1993年一样“过热”，持有这种观点的还有我们的中央政府和央行，他们已经出台了多项宏观政策来调控房地产市场与宏观经济，为整体经济降温。有关专家学者，对房地产拉动经济过热的判断一般基于以下几个方面：1．房地产业增长过快，带动GDP增长加速，出现过热；2．房地产价格上涨导致物价上涨，导致经济扩张加速；3．房地产的过度投资导致局部投资过热，超过了未来的承受能力。二、详细讨论误区观点：1．房地产、GDP与经济过热的关系：很多报道记述了2004年第一季度，我国GDP增长超过了11％，其中房地产业增长速度过快，经济已经出现了过热的苗头!那么真的是房地产业拉动经济过热了么?第一，房地产业和其他产业相比并没有表现出过高的投资增速，甚至低于平均水平。全社会投资总体上比较均匀，其中制造业增加了98％而房地产业只增加了43．6％，甚至略低于平均的53％，因此根本没有证据说明房地产投资拉动了整个社会的非理性投资过热。第二，对于经济过热的衡量有很多种说法，如投资、资产价格和资源约束，无论如何不能简单地用GDP增加值来衡量。但在我国的现阶段确实存在着地方政府为追求政绩的投资冲动。2．房地产，价格上涨与经济过热的关系：1)价格上涨房地产业是始作俑者还是受害者新一轮的物价上涨导致了生产资料价格的全面增加，从房地产业上游的钢铁、水泥等上涨情况来看，房地产价格一定程度的上涨是必然的。2)价格上涨的原因分析此轮价格上涨有着众多的原因，首先是因为世界能源紧张以及原材料价格上涨导致的国际生产资料价格全面上涨——主要是钢铁和原油等的上涨。其次是随着中国加入WTO贸易量不断扩大，以及国内需求的扩大所导致的经济增长所拉动的价格上涨。另一方面是美国通货膨胀的国际传递，美国连续多年的低利率导致了一定程度的通货膨胀由于我国采取的是固定汇率制度，这种情况下必然有通货膨胀的国际传递。对于中国房价的上涨则有着其他方面的原因：从房价的构成来说，土地成本、建筑安装成本占有较大的比重。实行土地储备制度，国有土地使用权出让方式以招标拍卖为主，造成土地成本上升；开发商为提高楼盘品质、改善小区环境等所投入的资金增加也造成成本一定程度的上涨。因此，在成本的推动下，房地产价格必然有所上升。另一方面，房价的稳步上升是房地产市场需求持续旺盛的重要表现。与此对应，居民可支配收入的协调增长是确保房地产市场有效需求的重要条件。此外中国的房价中有一个不为人知的秘密：也就是“目前国内所购的住宅，属于把50年(商业用房)至70年(民用住宅)的财产税(地租和规费)一次性缴齐”，而“其他国家大多采取逐年缴付的办法”。这种物业税的不合理现象直接导致了房地产企业价格的居高不下。误区二：与其他行业相比，房地产融资风险特别巨大一、误区观点：目前社会上对房地产业始终存在着一种观点认为由于房地产业运营资金的80％来自银行贷款，单一的融资渠道以及巨大财务杠杆，当信贷链条的某一环节出现问题时必然引发巨大的金融风险，这样就有观点认为与其他行业相比房地产业贷款的坏账率会特别高，所引起的风险也就特别的大。二、对误区观点的批判：1．从国际上各个国家的贷款渠道来看，银行贷款仍然是最主要的融资渠道：美国的房地产金融业很发达，融资的种类多，因而实行了房地产的多渠道融资。而国际上大部分地区如东南亚国家以及我国的香港特区，房地产企业的大部分开发资金来自银行贷款，使得这些国家和地区的银行资产中，房地产信贷占了40％-50％。从贷款资金上看美国房地产信贷余额占全国总信贷的48％，日本占52％，欧洲国家普遍在30％以上，而我国前些年这一比例不到10％。2．从商业银行自身的贷款情况来看，房地产仍为商业银行的优质资产：从商业银行的实际情况来看，房地产信贷业务目前被普遍视为银行的优质资产，尽管央行发出过热信号，但在信贷五级分类和坏账率的压力下，在实际利益的诱惑下，商业银行的信贷热情仍保持高标。据央行公布的数据，截至2003年9月底，全国房地产开发贷款增加了1350亿元。银行信贷仍然是房界资金主力，这一点毋庸置疑。3．从房地产融资的抵押贷款物来看，房地产行业贷款风险相对较小：一般加工行业等企业的贷款大部分采用的是信用融资渠道，多年来形成了诸多问题：一是标的低，企业主要依赖向银行借款维持生产经营，所有者权益占总资产的比重很少；二是无标的，个别企业负债过重，所有者权益已是负数；三是循环担保或互保，有的部门在贷款中采取循环担保的做法，这实质上已丧失了担保的原意，起不到减少风险的作用。即便是以固定资产如机器设备做抵押也存在着设备折旧减值速度快，抵押不足值等问题，在拍卖中有着更大的操作风险。而房地产企业抵押的如土地使用权，住房抵押等价值含量稳定，相对来讲等够很好的降低银行的贷款风险。4．房地产运作的风险是规则的风险，不能因噎废食：在现实的房地产融资过程中确实存在着用假证抵押，重复抵押，债权落空，超值抵押房地产，贷款赔付受损等诸多房地产贷款风险，但这一方面是由于银行自身的信用体系不健全，另一方面也是由于社会上没有完善的信用评级制度，但这不等于说房地产企业本身一定蕴含着风险。因此更为重要的是从规则上疏导房地产企业的贷款如最近以行政命令的方式强行规定的对房地产企业自有资金，以及保证金的要求，而不是因为融资风险从根本上限制房地产的贷款。误区三：房地产企业不违规操作就赚不到钱，大部分房地产商皆为奸商一、误区观点：内地的房地产是产生百万富翁最多的地方，与之相伴的说法就是内地的房地产商的运作大部分存在着违规操作，否则不可能在短时间内积聚如此巨大的财富，尤其是周正毅等人问题的曝光，更是加剧了房地产商在世人眼中奸商的印象。二、对误区观点的说明：我国的国民经济已多年持续地高速发展，房地产企业应该连续地出现行业高利润，而事实却与之相反。据中国统计年鉴的统计，1996年全国房地产企业的平均利润为盈利0．91％，1997年为亏损4．66％，1998年为亏损3．61％，1999年为亏损1．16％，2000年为盈利1．62％，2001年为盈利2．29％，2002年为盈利3．6％。这些统计数字说明，我国的房地产企业并不是一些人所认为的暴利行业。在市场经济的年度运行中，各个行业都可能出现一些获得高利甚至暴利的企业，房地产业也不会例外。但不能因为出现了一些暴利企业或项目，就“以点代面”把整个行业说成是暴利行业。1．房地产商的原始积累有其特殊性：社会上普遍有种错误的观点，认为一个企业的投入资本少，原始积累速度快，那么这个企业一定是靠违反规则发家的，那么从事该行业的人也一定为不法分子，乃至奸商。实际上对房地产企业来讲，它有着很强的特殊性。1)房地产属于高风险高收益行业，波动幅度大于经济周期的波动幅度在西方发达国家，房地产业属于风险性行业，正所谓“高风险，高收益”，当国民经济走向繁荣发展时，房地产业会率先发展，而且会取得高于社会平均水平的利润。因此，在了解了房地产企业利润这个高低更迭的特点，就不会片面地去抨击其繁荣时的高利润，也不会片面地去“怜悯”其衰退时期的低利润或全行业亏损。2)自有资本少导致积累速度快原来的房地产开发大多数为合作开发，对企业的自有资本比例要求比较低，一般仅为15％(金融部门的利润比较高，也是因为其自有资本比例低，只有8％)，但是房地产企业的利润空间可以很大，业内人士认为，早期房地产的利润普遍高于25％，远远高于其他行业。因此，从资金运行的角度讲，完全依照规则，由于房地产企业有着特殊性，因此短期内获得暴利并不为怪。3)规则风险导致房地产企业利润升高房地产被认为是一个暴利行业，与早期制度不规范有很大关系。土地制度就是一个源泉，早期的土地供应不规范和不透明，令房地产业有很大的利润空间。但这种暴利并不能说明是房地产商的问题，他们只是在不违反规则的情况下谋利。因此要规范的是规则，而不应该一味地指责房地产企业，更不能一概而论房地产商皆为奸商。2．商业银行以及地方政府的盲目性在规则上促成了房地厂商的违规：可以毫不客气地说，绝大多数房地产违规都与商业银行本身有着直接或者间接的关系，银行为争抢优质客户的盲目扩张，潜伏了大量风险，开始放松贷款条件，有的甚至违规操作。2002年下半年，央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9．8％和24．9％。关于少部分房地产商违规操作的问题，显然不能把过错都推给房地产商。更多的责任应该由规则制定者和政府银行、社会共同承担。3．绝大多数的房地厂商均在合法合规的范围内，完成了原始积累，不能因少部分房地厂商的违规行为而一叶障目，应该更好的制定规则促进房地产的发展：一方面，由于我国的房地产业属于“新兴”产业，许多调控企业利润的法制还没有跟上，加上其风险性产业的特点，出现高利和暴利的“机率”，一般会大于其他非风险性行业；而另一方面，有的房地产企业，在实行科学管理、采用先进技术和提高经营决策能力等整体水平方面，都优于其他企业，并因而获得了高利。对此，应采取鼓励政策，并通过市场经济优胜劣汰的法则，推动广大房地产企业加快前进步伐。那些通过违法活动而取得暴利的企业和个人必竟是少数，并且不局限于房地产行业，在各行业均有发生。因而我们面对问题，必须进行全面分析，避免得出片面的不符合实际的结论。误区四：中小楼盘开发的时代结束了，中小房地产商不值得融资支持一、误区观点：眼下，帝景、豪园，水榭楼台逐渐占据了房地产的广告，又传出了36个大城市、9个中小城市齐上CBD(中央商务区)，最近，轰轰烈烈的造街运动又展开，SOHO商业街、苹果社区“二十二院街”、后现代城“美国后街”等等，诸多概念让我们眼花缭乱。仿佛房地产市场已经进入了一个高度规模化经营的“群雄割据的时代”，这样中小房地产商也就不值得融资支持了，尤其是最近政府和中央银行规范房地产市场的各项政策的出台，将开发商自有资金比例从20％上升到35％。贷款比例上限不得超过60％的规定出台以后，社会上普遍认为中小房地产即将死去，也就难以获得资本的同情了。二、对误区观点的说明：1．中小楼盘仍占市场需求相当大的部分，这中小房地产开发商也有了合理的生存空间：在城市化进程日趋加速的今天，一线城市的地价仍有上升的趋势，这样大面积的楼盘所需要的建筑成本也就越来越高。而中小楼盘则有着广泛的发展空间，他们可以见缝插针，很好地布局在城市的各个角落，前不久在深圳举行的2004春交会上虽然大楼盘仍为展会的主体，但是中小楼盘受到了置业者的普遍青睐，主要是因为中小楼盘可以有比较好的地理位置，更关键的是中小楼盘的售价普遍较低。一线城市中大量的中小楼盘需要开发，但他们对于大的开发商来讲一般没有太大的吸引力，从城市合理规划和长远发展的角度看，中小开发商本身有着很大的发展空间。而在二线及二线以下的城市，由于对资金规模的要求没有对在一线城市的要求高，因此中小开发商同样有着很大的发展空间。2．加强对中小房地产商的支持有利于分散贷款风险：实际上，贷款中不同档次的房地产项目结构应保持合理。各种档次楼盘都应占有一定比例，否则过分倚重某一档次楼盘，不利于分散市场风险。举个很简单的例子，央行的121文件出台以后，很多大的楼盘被紧急叫停，资金锁链套住了房地产开发商，更套牢了大的楼盘。SOHO和华远走到了一起集中反映了大楼盘建设中的资金问题。3．要加大对中小房地产开发商的支持，才能促使房地产企业健康发展：实施新的政策后，银行对房地产企业的贷款受到更大的限制，如果融资不成的话，那些已经开工了的楼房，将成为烂尾楼。而其他拖欠建筑施工企业、拖欠民工工资的现象，更会屡屡发生。