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房地产融资模式详解2015年11月xxxxx房地产开发有限公司（本报告内容鉴于笔者知识广度不够，如有不对之处，请联系经营管理部补充、修改）-2-《房地产融资模式简析》内部融资主要包括：转让出租固定资产、出售流动资产等方式。股权融资主要包括：IPO、买壳上市、上市再融资、私募、REITS、项目合作、房地产企业兼并等方式。债权融资主要包括：企业债券、银行贷款、委托贷款、信托贷款等。其他融资主要包括：房地产预售、融资租赁、建筑企业垫资等。一、房地产融资分类房地产企业融资外部融资内部融资股权融资债权融资其他融资-3-《房地产融资模式简析》二、房地产融资具体方式1.银行贷款2.房地产信托融资3.保险投资计划4.国内IPO5.境外IPO6.买壳上市7.造壳上市8.借壳上市9.存托凭证（DR）上市10.中国预托证券11.上市再融资12.房地产基金REITS13.房地产公司私募14.房地产项目股权合作15.房地产企业债券16.房地产企业收购和兼并17.房地产典当18.委托贷款19.商品房预售（购房贷款）20.融资租赁21.夹层贷款22.建筑企业垫资23.卖方信贷24.房地产证卷化25.前沿货币合约26.房地产辛迪加27.通过保函和信用证融资28.反向抵押贷款29.权证30.其他融资方式－票据贴现、股票和债券抵押-4-《房地产融资模式简析》1、银行贷款银行贷款是房地产企业融资的主要渠道，目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自国内银行系统。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款、房地产企业流动资金贷款和销售环节的住房按揭贷款。国内银行贷款：受“央行121号文件”影响，房地产企业流动资金贷款、土地储备贷款受到严格限制，房地产开发抵押贷款要“四证齐全”。国外银行贷款：与国内银行相比，外资商业银行条件略微宽松。目前外资银行在国内做房地产融资的种类主要有建筑贷款和开发贷款。开发贷款条件基本等同于国内银行（对个别优质项目可以有所宽松），贷款时间相对国内银行较快。银团贷款：又称辛迪加贷款（SyndicatedLoan），是由获准经营贷款业务的一家或数家银行牵头，多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团（BankingGroup）采用同一贷款协议，按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。贷款对象主要是国有大中型企业、企业集团和列入国家计划的重点建设项目。-5-《房地产融资模式简析》1、银行贷款——发展趋势银行贷款发展趋势中国建设银行与中国华润总公司2006年3月签署《战略合作协议》，根据协议，建设银行将为中国华润总公司提供两百四十五亿元融资额度及更加全面的金融支持。业内人士认为，此举标志着双方业务合作关系的全面提升，有利于促进共同发展，实现银企双赢。中国建设银行近期还分别与金地(集团)股份有限公司、中海地产股份有限公司在深圳举行《战略合作协议》签字仪式，双方将携手在房地产金融领域进一步加强合作。此次双方合作的范围，将涵盖项目贷款、短期融资债、个人住房按揭业务、结算网络服务、建经咨询服务、投资银行业务、公积金业务和企业年金业务等金融服务种类。案例分析银行信贷将更加规范，对房地产项目审查更为严格。银行将重点支持优质客户、优质项目。银行与优质客户更深层次的合作。国内银行（如工商银行、中行）开始推出收租物业抵押贷款业务，此种业务类似于外资银行（如东亚银行）的建筑贷款。-6-《房地产融资模式简析》1、银行贷款——融资方式的评价银行贷款还会是国内房地产企业最主要的融资方式，对实力雄厚的开发商来说，银行贷款会变的更容易；而对中小开发商来讲，银行贷款会变的越来越困难。对大企业来讲，应注意进行与银行更深层次、更广阔领域的合作。-7-《房地产融资模式简析》1、银行贷款——相关的法律法规《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国担保法》《贷款通则》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《房地产开发项目经济评价法》《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》央行第121号文件-8-《房地产融资模式简析》2、房地产信托融资房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个和两个以上委托人的合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为收益人的利益或特定目的，以不动产或经营企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。2003年6月，央行出台121号文件后，房地产信托业异军突起，据统计，2004、2005两年全年各家信托公司共发行推出各类房地产信托产品204个。根据负债关系，可将房地产信托简单分为债务型信托和权益性信托，债务型信托主要有贷款型信托，权益型信托主要有股权型信托和优先购买收益权信托（又叫财产信托）。另外还有债务型和股权型组合而成的混合型信托。-9-《房地产融资模式简析》委托人信托公司开发商担保人委托资金委托收益信托贷款偿还贷款提供担保2、房地产信托融资——贷款型信托框架特点：以信托贷款形式运作，贷款期限较短，对资金安全性要求高，单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制，融资成本高于银行贷款。-10-《房地产融资模式简析》2、房地产信托融资——贷款型信托案例分析2002年，北国投推出土地一级开发产品——北京CBD土地开发整理资金信托计划。通过该信托计划，北京市朝阳区土地储备整理分中心筹集到期限为五年的六亿元资金。这笔资金被运用到朝阳区一级土地开发中。该信托贷款的担保是由朝阳区财政所提供。目前该产品已经顺利运行完毕，CBD土地整理储备分中心一直按期偿还贷款的利息。-11-《房地产融资模式简析》2、房地产信托融资——贷款型信托动态和评价虽然目前贷款型信托受到了政策的限制，但由于信托的创新能力强，此种信托方式仍会是最为普遍的一种房地产信托融资模式。动态：银监会212号文，和银监会54号文陆续出台后，（要求信托公司给房地产企业设计贷款信托计划，要遵守商业银行的房地产贷款标准）由于此类业务与商业银行具有强烈的重合性，该类业务面临着很大的困难，与商业银行等金融机构此类业务相比较具有明显的局限性，在激烈的市场竞争中，不占任何优势。-12-《房地产融资模式简析》委托人信托公司开发商股东担保人委托资金委托收益收购股权回购股权提供担保2、房地产信托融资——股权回购型信托框架特点：信托资金用以收购开发商部分股权，到期后开发商回购，回报率在合同中固定。本方式可以帮助开发商补足自有资金，提供信用等级，有益于其后的银行融资。-13-《房地产融资模式简析》2、房地产信托融资——股权回购型信托案例分析2005年12月中信信托发行一个亿信托计划，入股天鸿永业71％股权，信托计划为期两年，两年后天鸿按约定价格回购股权。天鸿永业房地产公司为天鸿房地产开发有限公司与瑞信DLJ房地产基金共同设立的项目公司，开发的项目为北京团结湖瑞信中心。该信托贷款的担保是由天鸿集团提供担保。-14-《房地产融资模式简析》2、房地产信托融资——股权回购型信托动态和评价虽然目前股权回购型信托受到了政策的限制，但由于此种信托方式采用股权方式，便于开发商以后再融资，其仍会是一种主要的房地产信托融资方式。动态：2005年后，出现的越来越多的一种房地产信托融资方式，是房地产开发商喜欢的信托方式。银监会212号文和银监会54号文对此种信托提高了发行条件，要求开发商35％的自有资金、四证齐全。-15-《房地产融资模式简析》2、房地产信托融资——夹层信托融资模式“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式。从资金费用角度来分析，夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度来分析，其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。福建联华信托2005年推出的联信·宝利7号通过信托持股，在收益权上加以区分，成为我国首个夹层融资信托产品。联信·宝利7号信托资金将投资于大连琥珀湾房地产开发项目公司的股权，项目公司由联华信托和大连百年城集团各出资5000万元，分别持有项目公司20%的股份，1.5亿元信托资金入股占项目公司股份60%。而在1.5亿元的信托资金中，联信·宝利7号的信托受益人设置为优先受益人和劣后受益人。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益分配，劣后受益人次级参与信托利益分配。外来资金的投资加上自有资金的进入构成了夹层融资信托模式。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。案例分析-16-《房地产融资模式简析》2、房地产信托融资——财产信托融资模式资产委托人提供具有较强变现能力的信托财产，委托给信托公司，设立财产信托。信托公司将信托收益权转让给投资者，不需要额外的担保，作为财产信托可以适当规避资金信托合同不超过200份的限制，是资产证券化的有益尝试。2003年11月3日，筹划良久的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目由北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发售，用了8天半就完成了2.5亿元人民币募集任务。案例分析-17-《房地产融资模式简析》2、房地产信托融资——房地产信托的优劣势分析优势分析信托可使用在房地产开发项目的全过程；费用虽然比银行高，但比股权类融资低；信托可以以股权方式进入房地产项目，可有利与项目再融资。劣势分析信托财产的登记问题。在实际操作中，开发商没有把信托财产委托给信托公司，这样对于信托公司和投资者风险较大；信托流动性差，不能上市交易；变现能力差；投资门槛高，受“200份，5万元”的限制。-18-《房地产融资模式简析》2、房地产信托融资——信托最新动态和总结银行＋信托模式，会成为开发商主要融资组合，银行的低成本与信托的灵活互相补充。动态：银监会的“54号文”——《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，54号文对股权回购方式提供了门槛，并要求房地产贷款严格执行212号文件的规定。银监会的“65号文“，《关于信托投资公司开展集合资金信托业务创新试点有关问题的通知》政策鼓励一批实力强、业务精的信托公司扩大业务、做大做强。对200份、异地经营等限制信托的条件有所松动。-19-《房地产融资模式简析》2、房地产信托融资——信托相关的法律和法规“一法两规”《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理办法》。中国人民银行《关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》、中国银监会《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、中国银监会《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》和《关于信托投资公司集合资金信托业务信息披露有关问题的通知》、中国银监会《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》。-20-《房地产融资模式简析》3、保险投资计划保险投资计划是保险资金进行不动产投资，目前险资进入房地产领域主要有两种形式：通过权益性投资入驻地产股；通过养老产业发展养老社区建设。2014年5月1日保监会令2014年第3号修订了《保险资金运用管理暂行办法》，保险资金可运用于不动产投资，但保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用，不得有下列行为：投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产；直接从事房地产开发建设；将保险资金运用形成的投资资产用于向他人提供担保或者发放贷款，个人保单质押贷款除外。截止2015年10月30日，我国保险业的资产总量膨胀至11.58万亿,较年初增长13.97%，保险资金在我国数量庞大，一直以来缺少投资途径。-21-《房地产融资模式简析》保监会受益人保险公司受托人独立监督人托管人不动产项目申请委托资格批准委托合同申请投资计划批准指定托管合同监督合同管理监督受托人监督项目划拨资产划拨资产指令3、保险投资计划——保险投资计划框架-22-《房地产融资模式简析》3、保险投资计划——保险投资计划案例分析及优劣势分