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z第1章绪论——地产行业的特点房地产也是我国国民经济的重要产业，在现代社会经济生活当中有着举足重的地位，经过十几年的发展，中国房地产业正趋于规模化、品牌化、规范运作的转型时期。房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方向转变。随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方都将发生新的变化，国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产提供了高速发展的机会，也使房地产面临更加激烈的竞争，经过近二十年的发展，国内房地产业具备了明显的特征：一是资金密集型行业；二是投资大、风险小；三是周期长；四是供应链长；五是地域性强；六是关联度高。房地产行业的物质产品是有形的建筑产品。作为有形建筑产品，又有不同一般产品的特点：1不动性又称不动产，在一般的商品流通中，商品除了发生形态的变化外，还会发空间位置的移动，但是由于房地产属于不动产，因此其空间位置是不变的，是其所有权登记证书对权益人的变换进行登记，因此在流通过程中，随着价形态发生变化的不是产品本身位置的变化，而是靠登记证书变更实现权益转。2房地产商品使用的长期性房地产商品的价值大、使用的期限长，决定了大多数的消费者无法一次性付巨额的货币，因此往往不能单独一次性消费，常常要借助相关的金融工具帮助完成消费的支付。3房地产商品的有限竞争性由于房地产的希缺性、不可再生性，从而在供给上造成垄断，由于其不动性和地域性，使得其全国范围内的竞争被限制。由于其价值大、使用时间长，因此可以多次交易，另外由于其对于社会发展的重要性，使用方向、功能的不易变更，使用对相关他人权益的影响，使得国家必须对其进行管理和控制，因此必然限制了房地产市场的自由竞争。4产品投资性与其他市场相比，房地产产品由于其特有的属性，常常与基金、原油等资源性商品一样具有其它商品所不具有的保值、增值功能，由于具有增值的特殊功能，从而就具有了投资的天然属性。1.2我国房地产行业发展的历程1.2.1起步阶段从上世纪七十年代末到上世纪九十年代初期，1978年，理论界提出了住房商品化、土地产权等观点；1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司；1982年国务院在四个城市进行售房试点；1984年广东、重庆开始征收土地使用费。上世纪八十年代末到上世纪九十年代初是中国房地产市场的一个起步阶段，1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地；1990年，上海市出台房改方案，开始建立住房公积金制度。从1991年开始国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1.2.2调整阶段从上世纪九十年代初持续到中期，房改全权启动、住房公积金制度的全面推行是在1992年，1993年“安居工程”开始启动，之后房地产业开始了急剧快速增长的阶段，其中月投资额最高的增幅甚至高达146.9%，房地产市场在局部地区出现混乱局面，甚至在个别的地区出现了比较明显的泡沫。1993年经国家的宏观调控之后，房地产业的投资增长率普遍出现大幅的回落。1.2.3发展的阶段第三个阶段出现在上世纪九十年代中后期到本世纪初，随着住房制度的不断深化改革、居民收入水平的不断提高，住房成为消费热点。随着98年后住房实物分配制度的取消以及按揭政策的实施，房地产投资开始进入了一个平稳发展的阶段，房地产业成为国民经济的支柱产业之一。1.2.4调控阶段最近两、三年中国房地产市场进入第四个阶段，由于住宅产品价格的不断上扬，国家自2003年以来出台了多项调控措施。1.3国内房地产业的发展现状2、新购置土地状况2005年1季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米，同比增长3.9%，增幅同比下降29.3个百分点。1998年至2003年，房地产开发企业累计购置土地面积12.9亿平方米，年平均增长35%；支付土地购置费6149亿元，年均增长42.6%。土地购置面积在1999年4月以前，快速增长，增长率最高达91%，2000年至2004年初保持45%以上的增长，2004年6月份以后，土地购置面积的增长速度降到7%以下。新开工面积增幅下降。2005年1季度新开工面积14096万平方米，同比增长9.3%，增幅同比下降13.2个百分点。6、不同档次商品住房供应状况中低价位、中小套型住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，别墅和高档公寓类住宅2000年、2001年和2002年投资增长率分别为51.2%、37.0%和39.7%，连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。从竣工套数来看，2000、2001和2002年的别墅和高档公寓类住宅竣工套数增速分别为36.0%、20.6%和35.4%，而同期住宅竣工套数增速分别为9.9%、12.8%和8.9%。别墅和高档公寓的竣工套数占比由1999的2.3%上升到2003年的3.6%。7、投资性购房需求增长较快。据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。8、受房价快速上涨和人民币升值预期的影响。境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。据人民银行上海分行统计，2004年1~11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。9、土地价格状况2005年1季度全国主要城市地价同比增长5.9%，增幅同比下降0.2个百分点。1998年1季度至2001年3季度，土地交易价格较为平稳，2001年4季度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在2002年4季度至2003年4季度，各季增长幅度都在10%以上，2004年1季度增幅虽稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增长率又恢复到10%以上。2005年1季度地价增幅开始回落。2005年1季度全国建设用地供应总量为23602.0公顷，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供应量占比逐步加大，在1季度7877.9公顷房地产开发用地中，普通商品住房等中低档普通住宅用地5706.9公顷，占房地产开发用地总量的73%。10、待开发土地状况1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000至2004年一直维持在60%~70%的水平，2004年该比值降到50%以下，已完成土地开发面积绝对数比2003年有所下降。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。从全国待开发土地面积来看，1999年以来，该指标呈持续增长趋势（除2001年比2000年小幅下降以外），2003年全国待开发土地面积为21782.6万平方米。而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，见上图。2、房地产贷款状况2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元人民币，比上年同比增长22.8%。2003和2004两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005年一季度房地产贷款余额达到27650.6亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2003年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1个百分点，2004年这个差距有所减小，但仍高11.3个百分点，2005年1季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9个百分点。2003年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比见下图：第1章绪论——地产行业的特点率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%~5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5%，见表。四大行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7%左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10~11%之间。四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%，农行的不良贷款率稍高于2%。2005年1季度末房地产贷款质量比2004年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。2005年1季度末房地产贷款不良率比2004年末降低了0.1个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。表1.1四大国有商业银行房地产贷款不良状况2004年末房地产贷款余额2004年末房地产2005年1季度末房地产贷2005年1季度末房地（亿元）贷款不良率（%）款余额（亿元）产贷款不良率（%）项目开发个人开发个人开发商个人购全开发商个人购全全部商贷购房全部商贷购房贷款房贷款部贷款房贷款部款贷款款贷款工商5810.31685.04124.03.07.41.25998.01764.04233.03.07.11.3银行农业4099.11723.42375.78.116.62.14258.51826.02432.57.916.22.0银行中国3783.71017.72766.04.812.81.83983.61022.92960.74.412.31.7银行建设5708.92278.03430.93.77.31.25937.42402.03535.43.56.91.2银行20177.13161.汇总19402.06704.112696.64.610.51.57014.94.510.11.545注：本表按“五级”分类标准，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类贷款。资料来源：四大国有商业银行房地产贷款部门1.4国内商业地产的发展历程我国自上世纪七十年代末开始了经济体制的改革，从计划经济向市场经济转变。上世纪八十年代末至九十年代初，国内许多大城市商业街区的改造建设，在不了解市场需求、缺乏预见能力及规划能力、市场容量等前提下，商业街区过度开发，规模过大，远远超出了市场的承载能力和对商业物业的需求。而且这些商业街区的经营老化、单一，经营的项目又基本雷同，大大降低了对于消费者的吸引。上世纪九十年代初，购物中心的发展进入了萌芽阶段，一直到本世纪初，我国的购物中心发展进入稳定阶段，一些规模较大、功能齐全、业态复合度高的购物中心建成营业，并且获得了成功。自2002年开始，购物中心的发展进入了快速增长的阶段，总体数量急剧增加，单体规模也存在超大型发展的趋势，分布城市的范围更加的广泛，但是亦有更多的问题随之暴露出来。来自国家统计局的数据显示，2004年1到8月，商业地产的投资已经占到房地产开发投资额的12.7%，增速达37%，高出房地产开发投资增速约8个百分点。据统计，2005年1~5月份，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比增长38.7%，在建面积同比增长94.7%了。截至6月份，今年已经有约25亿