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Wind资讯行业图库【房地产】（2013年12月）Wind资讯金融情报所2房地产行业综述政策要览：中央城镇化工作会议召开，全方位勾勒了中国新型城镇化的“一张蓝图”，涉及土地改革、户籍改革、城镇化规划等行业长效机制的方方面面。未来行业长效机制围绕新版本“新型城镇化”展开，涉及的诸多元素，包括但不限于国家级和地方城镇化规划、工业用地转住宅用地方案、农村建设用地土地流转试点等。新版城镇化的关键是增加有效供给，既包括供给结构向住宅用地倾斜，也包括人口空间上的更均匀的分布。另一方面，杭州、南京等主要二线城市加入收紧调控政策行列，随着2013年的逐步收官，新的调控政策出台的必要性降低。2013年11月，金融机构新增人民币贷款1818亿元，同比增20%，据传全国许多城市陷入停贷潮。房地产行业融资：11月，房地产开发资金来源累计同比增长27.6%，其中自筹资金累计同比增速回升至20.80%。销售回款速度放缓，开发商资金需求11月继续回升，资金需求度处于高位。11月，央行公开市场操作再度回归净投放状态，新增外汇占款处于高位，整体流动性好于10月，主要依赖于海外资金。国内资金渠道处于开放前夜，内房股点心债发行量处于高位。11月，房地产信托平均收益率处于低位，房地产项目依然受青睐。房地产市场表现：11月，全国商品房销售面积累计同比增长20.83%，百城住宅价格中环比上涨城市数回落至69个，一线城市同比上涨22.77%，其中广州同比上涨25.88%。前9月新开工面积累计同比增速回升至11.60%，国房景气指数回落至98.89。供不应求矛盾缓解，房价涨幅趋缓。土地市场成交均价有所回升，其中一线城市土地成交量价齐升，成交均价创下新高，其余城市成交均价有所下滑。11月北京土地市场整体热度排名第一。房地产企业情况：11月，主要房地产企业整体商品房销售额显著回落，拿地支出减少，重归去库存状态，整体经营现金净流入。介入土地市场的上市开发商数量显著回落，招商地产、碧桂园等几乎绝迹于土地市场。有消息称，发改委下放企业债预审权，此外财务公司金融债、优先股将得以放行，加之未来的再融资开闸，开发商国内融资渠道正在拓展。3房地产行业政策-长效雏形初成，短时调控跟进三中全会拟定框架，后续政策陆续跟进。近期来看，若干长效机制的进一步“细节”被透露：1)、城镇化。城镇化工作会议对新型城镇化重点重新定位于打造中西部和东北的城市群，强调减少工业用地，在落户和发展特色产业上推进农业人口市民化，实际上涉及了土地改革、户籍改革、城市规划等方面，从强调一张蓝图干到底来看，明年国家级和地方级的城镇化规划方案将陆续出台，并以此为蓝本。2)、土地改革。从国土部和城镇化工作会议上透露的信息显示，土地改革首先可能在工业用地上破围；而据传土改方案设计加速，农地流转进入倒计时，符合城市土地规划的农村建设用地可能率先流转。3)、房产税。目前房产税的推出有两个障碍，一个是三中全会确定的立法环节需要跟进；另外一个全国住房信息联网，目前40个重点城市住房信息联网成功。4)、房价调控政策。11月又有杭州、南京、武汉、长沙等重点二线城市加入调控收紧的行列，出台了更严格的限购、限贷措施。就限贷而言，目前全国的房贷紧张，限贷在2013年作用不大，若在2014年持续将戳伤一部分年度购房需求；限购本身严厉程度已极。具有新意的是，许多城市出台增加供给的措施，譬如增加土地、自主商品住房等，这与长效机制精髓一致。整体来看，房地产行业政策已经从频繁调控需求的中短期政策向释放供给的长效机制过渡。对2013年，房贷“停贷”依然是行业关键字，而2014年，增加供给政策有效性和房贷政策支持力度将是决定行业走向的关键因素。4房地产行业政策-行业调控长效机制标题内容中央城镇化工作会议全方位布局城镇化工作中央城镇化工作会议12月12日至13日在北京举行，会议提出了推进城镇化的主要任务，包括：推进农业人口市民化，强调解决落户问题，发展特色城市产业体系，提高服务业比重；提高城镇建设用地利用效率，严控增量，盘活存量、优化结构、提升效率，强调减少工业用地，适当增加生活用地特别是居住用地；建立多元化可持续的资金保障机制，强调逐步建立地方主体税种，财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机构，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构，放宽市场准入，鼓励社会资本参与城市公用设施投资运营；优化城镇化布局和形态，提出了“两纵三横”的城市化战略格局，一张蓝图干到底，在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群；提高城镇建设水平，强调让城市融入自然，融入现代元素；加强对城镇化的管理，强调各地区要研究提出符合实际的推进城镇化发展意见，城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划。会议指出新型城镇化要找准着力点，有序推进农村转移人口市民化，深入实施城镇棚户区改造，注重中西部地区城镇化。新土改方案设计加速农地流转进入“倒计时”上证报报道，新土改方案正在加紧设计，农地流转已进入“倒计时”。业内人士分析称，“存量农地”——已经属于农村建设用地的土地，若再符合城市土地规划的土地，则先期进入改革流转的可能性最大。近日10余家投资机构云集海南，了解土改推进的最新情况，海南土改有望率先破题。江西启动农村土地流转试点产业巨头纷涉城镇化日前，继安徽之后，江西南昌宣布将于年底前正式启动南昌县、安义县两地的农村土地流转试点。据悉，南昌县、安义县两地的农村土地流转试点将以建设“一平台三体系”为中心，即建立农村土地流转信息化网络交易平台，以及农村土地流转价值评估体系、政策保障体系和监督服务体系。据了解，南昌试点的集体土地流转将遵循“三不”原则，即不改变土地集体性质、不改变农业用途、不损害农民土地承包权益。业内称房企拖欠土地增值税数千亿清算力度转严11月26日，北京某上市房企高管受访时推测，下一步，各地地税部门对于房地产增值税的清算力度或加强，不过同时指出，该事件对于上市房企的财务影响有限。实际上历次加强土地增值税清算管理的制度出台，都会引起市场对于上市房企业绩层面的担忧。加上上述事件逐渐由会计算法之争，升级为土地增值税的税制可行性之争，可能会引发各地地税部门从严清算，甚至通过政策调整加快项目清算的要约。国土部副部长：将提高工业用地价格国土资源部副部长胡存智12月3日表示，国家将提高工业用地价格，推行工业用地弹性年期制，还将抓紧研究农村土地流转制度，将农村集体用地纳入交易平台。5房地产行业政策回顾－非一线城市调控加码城市日期住宅信贷政策住宅限购政策沈阳11月26日居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限由1年以上提高到2年以上，即能够提供在本市2年以上纳税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，可购买1套住房。购买的住房包括新建商品住房和二手住房。杭州11月26日严格执行差别化住房信贷政策。人民银行杭州中心支行要在国家统一信贷政策的基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。无变化长沙11月26日抑制不合理住房需求。对在本市主城区购买第二套新建商品住房的，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。无变化南京11月26日严格实施差别化住房信贷政策，坚决抑制投机投资性购房需求。继续支持首套购房需求，落实好首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策；从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，中国人民银行南京分行在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付比例；强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的贷款人违规发放贷款。进一步严格落实限购政策，严格执行购房实名制度及购房资格查验制度。对于教唆、协助购房人伪造证明、骗取购房资格的违规行为一经查实，将严肃查处。厦门11月25日进一步实施差别化住房信贷政策。人民银行分支机构根据本市新建商品住房价格调控目标要求，提高第二套住房贷款的首付款比例。继续实行严格的住房限购政策。严格按照厦府办[2013]60号文件精神，对拥有１套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日前２年内在本市逐月连续缴纳１年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购１套住房（含新建商品住房和二手住房）；对拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日前２年内在本市逐月连续缴纳１年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。南昌11月25日中国人民银行南昌中心支行应在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。在继续执行原有住房限购政策基础上，调整非本市户籍居民家庭购房的条件，即提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续1年调整为2年。严禁未成年人购买住房。武汉11月22日严格执行差别化的住房信贷政策。人民银行武汉分行应在国家统一信贷政策基础上，根据全市新建商品住房价格控制目标和政策要求，抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。坚决抑制投资投机性住房需求。继续严格执行商品住房限购政策，暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，由必须在本市纳税或者缴纳社会保险时间一年调整为二年，并仅限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。加强部门协作，强化购房资格联合审核工作机制，严肃查处涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人。6房地产行业政策回顾－多数城市承诺增加土地供给城市日期关于增加土地供应的表述西安11月29日增加普通住房用地供应，优先向保障房项目供地。进一步加大中小套型、中低价位住房用地供，2014年一季度末，制定并公布2014年全市住房用地计划，确保2014年住房用地计划供应量在2013年的基础上增加10%。建立保障房土地储备制度，优先向保障房项目供地。沈阳11月26日继续保持住宅用地供应全国领先水平，中小户型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供应比重达到75%以上。杭州11月26日2013年住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加大于20%的供应量。长沙11月26日2013年住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量；2014年全市住宅用地计划供应量不低于过去5年平均实际供应量。南京11月26日2013年住宅用地供应规模在前五年平均供应量的基础上增加10%。厦门11月25日2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%。南昌11月25日2013年住宅用地供应量超过年度供应计划的10％，2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120％，力争130％武汉11月22日2013年全市住房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上，2014年供地总量比前5年增加10%。广州11月18日2013年住宅用地实际供应量要比前5年年均实际供应量增加20%以上。确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。上海11月8日2013年本市住房用地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上，再增加30%的供应量，确保住房用地供应1000公顷。深圳10月12日确保今年普通住房用地供应在以往5年平均供地量的基础上增加20%以上，四季度还要供应约60公顷住宅用地。上半年的新国五条，各地的细则相继公布了房价控制目标。12月来看这种调控目标多数一二线城市在2013年可能很难有所作为；于是各地纷纷将政策目标集中于增加土地供给。从新出的各地调控政策来看，增加供给确实将新旧调控政策明显区分开来。关键点在于，这种政策倾向是否在2014年得到延续？7房地产行业政策回顾－信贷政策标题内容12月北京房贷信息四银行停贷8.5折优惠仍存根据有关媒体调查，中国银行、浦发银行及北京农商银行依然存在首套房贷利率最低8.5折的优惠，建设银行首套房贷利率最低8.9折，农行、交通、汇丰银行、恒生银行和邮储银行等多家银行首套房贷利率可以做到9折优惠，