房地产经营与管理 第四章

第四章房地产经营预测重点：掌握一元线性回归分析方法、非线性回归分析、序时平均法、移动平均法、长期趋势预测法难点：移动平均法以及长期趋势预测法了解：房地产预测的相关知识点，以及房地产预测的定性分析方法第四章房地产经营预测房地产经营预测的概念12房地产经营预测的定性预测法3房地产经营预测的定量预测法4房地产经营预测的的程序与类别第一节房地产经营预测的概念一、房地产经营预测的概念及港地产经营预测的作用（一）预测的概念预测是根据已知推测未知，根据以往推测未来，根据主观的经验和教训、客观的资料与条件、演变的逻辑与推断、寻求事物的未来发展规律。其目的在于做出决策，为未来的不确定因素提供信息和数据，为制定政策、拟定计划、确定目标等重大事项服务。（二）房地产经营预测的概念房地产经营预测的概念就是根据房地产行业的过去和现状以及企业经营的以往发展规律性来预计或推测房地产经营企业的未来经营环境和经营方向的科学方法。第一节房地产经营预测的概念（三）房地产经营预测的作用房地产经营预测对于帮助房地产经营者准确捕获和掌握房地产行业信息具有重要的作用。1、经营预测是房地产经营企业制定经营决策的前提2、经营预测是房地产经营企业制定营销策略的依据3、经营预测有利于提高房地产经营企业的竞争能力第一节房地产经营预测的概念二、房地产经营预测的特点、原则和内容（一）房地产经营预测的特点房地产企业围绕经营过程所作的预测除了具有一般预测的特点外，还具有自己独到的特点，具体表现在以下几个方面：1、双重性2、个别性3、长期性4、复杂性（二）房地产经营预测的原则1、连贯的原则2、相关的原则3、类推的原则4、系统的原则第一节房地产经营预测的概念（三）房地产经营预测的内容1、预测特定城市房地产业的未来前景2、预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计和功能等需求的变化趋势3、预测个别房地产开发项目的项目优势和劣势、可能的经营风险环节、成本突破的可能性、经营过程中的竞争因素等问题4、对房地产品价格走势的预测5、预测各类房屋供给的增长和市场占有率的变化6、预测房地产金融市场的发展动向第一节房地产经营预测的概念（四）房地产经营预测的影响因素影响房地产经营预测的主要因素是未来一个时期内市场的变化。因此，深入研究分析影响房地产市场变化的各种因素，分清主要因素和次要因素，对于准确的建立经营预测模型有很大的帮助。1、各类房地产的存量及现状（1）住宅存量（2）有商业收益房地产的存量2、人口状况（1）人口的绝对量（2）人口的增长速度（3）家庭结构（4）人口流向3、房地产价格的变化4、国家的经济发展水平第二节房地产经营预测的程序和类别一、房地产预测的基本程序房地产经营预测的基本程序分为三个阶段七个环节。（一）准备阶段1、确定经营预测的目标和要求2、搜集资料（1）搜集历史资料（2）搜集现实资料3、分析判断（1）分析观察各影响因素同需求量的依存关系（2）分析房地产产行业的产供销关系及其变化（3）分析当前的消费心理（4）其他方面的分析判断第二节房地产经营预测的程序和类别（二）实施阶段1、进行预测（1）选择经营预测方法（2）建立经营预测模型（3）预测计算2、预测结果分析（1）结果分析（2）经营预测误差三、提交经营预测报告阶段1、提出经营预测报告2、追踪与反馈第二节房地产经营预测的程序和类别是确定预测目标和要求搜集资料分析判断进行预测预测结果分析合理否？提出预测报告追踪与反馈否准备阶段实施阶段提交报告第二节房地产经营与管理的含义及其特征二、房地产经营预测的分类（1）按预测内容分类1）开发经营项目预测2）房地产开发经营的总体环境预测（2）按时间期限分类1）长期预测2）中期预测3）短期预测（3）按预测范围分类1）宏观预测2）微观预测（4）按预测方法分类1）定性预测2）定量预测3）综合预测第三节房地产经营预测的定性预测法一、个人经验判断法二、专家预测法1、专家会议法2、德尔菲法3、德比克法明确预测目标设计调查表向专家函询意见综合归纳结果意见是否集中？明确预测目标是进一步综合问题第三节房地产经营预测的定性预测法三、相互影响分析法专家预测法不能明确指出未来各种事物之间的关系，为弥补这一缺陷，可以采用相互影响分析法。它能明确指出未来事物之间的关系，并确定一系列事件（A1，A2.，...An）及其发生的概率（P1，P2，…Pn）之间的变化关系。相互影响分析法通常用事件相互影响分析表进行分析，其表现形式如下表所示。其中，“↑”表示正的影响，说明一事件的发生将增进其他事件的发生概率。“↓”表示负的影响，说明一事件的发生将增进其他时间的发生概率。“－”表示对其它事件无影响。实际使用时，还要标求出正负影响的程度，修正事件发生的概率。第三节房地产经营预测的定性预测法如果发生该事件发生概率对诸事件的影响A1A2A3A4P1P2P3P4A1A2A3A4事件相互影响分析表第三节房地产经营预测的定性预测法四、定性预测结论的形成方法（一）主观概率法这种方法是指参加预测的人员将预测项目的结果用概率的形式描述出来，然后求出这些预测数字的算术平均数作为预测结果，其计算公式为：（4—1）或（4—2）nn1iiXXn1iin1iiiffXX第三节房地产经营预测的定性预测法例4—1某房地产开发商对下年度的商品房销售情况进行预测，7个预测者认为销售前景良好的概率估计见表4-2，试求销售前景最好的预测概率。表4-27人预测概率值解：根据表4-2中的数据，销售前景良好的预测概率为：假如上例中，预测者不是7人而是20人，见表4-3.表4-320人预测概率值预测者A1A2A3A4A5A6A7概率Pi0.570.410.690.810.560.720.51预测者fi/人1234352概率Pi0.570.410.690.810.560.720.51Pifi0.570.822.073.241.683.601.02第三节房地产经营预测的定性预测法则根据表4-3中数据计算的销售前景良好的预测概率为：65.02002.160.368.124.307.282.057.0ffpiiiP第三节房地产经营预测的定性预测法（二）记分法1、平均法该法以各方案的得分值作为计算的依据，计算出算术平均数加以比较，计算公式为：（4-3）式中：——方案j的平均分值；——对方案j作出预测的专家数；Xij——专家i对方案j评定的分数jm1iijjmjXXjXjm第三节房地产经营预测的定性预测法例4-2某房地产开发公司对某一开发项目拟定了三个开发方案，聘请7位专家进行预测，各位专家对各个方案评定的分值见表4-4，试决定最优方案。表4—4三个方案的评定分值专家方案A1A2A3A4A5A6A7甲9874676已69—77107丙—5105871071.676764789甲X67.767107796乙X50.7610785105丙X解：根据表4-4中数据，可计算出甲、乙、丙三个方案的平均分值为显然，乙方案为最优方案。第三节房地产经营预测的定性预测法2、比重系数法该法以各种得分总数占全部方案修正总分的比重作为比较的依据。其计算公式为：n1jm1iijjm1iijj）（XLXW（4-4）式中：Wj——方案j得分总数占全部方案修正总分的比重；Lj——积极性系数，它等于mj/m，m为参加经营预测的全部专家人数，mj为对方案j作出预测的专家人数；n——方案的个数。第三节房地产经营预测的定性预测法376.057.3843.394747甲W360.057.3843.394745368.057.3843.394746丙乙WW例3试根据表4-4资料，采用比重系数法决定最优方案。解：根据表4-4资料，L1=L3=0.857，可计算出个方案的Wj显然，甲方案为最优方案。最优方案之所以发生了变化，是因为考虑了积极性系数的缘故。第三节房地产经营预测的定性预测法3、满分频率法这种方法用得到满分的频率作为各方案比较的依据，其计算公式为：jjjmmf（4-5）式中fj——方案j的满分频率；mj——对方案j作出经营预测的专家人数；jm——对方案j作出经营预测为满分的专家人数。第三节房地产经营预测的定性预测法例4-4试根据表4-4资料（假设十分为满分），采用满分频率法决定最优方案。解：根据表4-4资料，甲乙丙方案中评为满分者分别为0,1,2，可计算出各方案的满分频率为：显然，丙方案为最优方案。；甲0f；乙17.0f.33.0f丙第四节房地产经营预测的定量预测法一、因果分析法（一）一元线性回归分析1、根据统计资料绘出相关图，计算相关系数：2222)n1)(n1n1rYYXXYXXY（(4-6)2、建立经营预测模型建立一元线性回归经营预测模型为：XYba(4-7)式中Y——因变量，如销售收入X——自变量，如施工面积a——回归常数，是一元线性回归方程的截距b——回归系数，是一元线性回归方程的斜率第四节房地产经营预测的定量预测法3、待定参数利用最小二乘法，待定参数a，b由下列方程组确定：2babnaXXXYXYnba)(nnb22XYXXYXXY(4-8)则（4-94、应用模型进行预测将Xi值带入一元线性回归方程中可以得到各个回归值Yc。如果需要预测，代入Xo的数值，就可得到相对应的经营预测值Y第四节房地产经营预测的定量预测法例4-5假设房地产开发企业1992-2001年的统计资料见表4-5.试建立一元线性回归方程，并预测Xo=5.1百万m2时的销售收入是多少？表4-51992-2001年房地产开发企业商品房开发情况年份1992199319941995199619971998199920002001开发面积/百万m20.650.761.031.010.881.271.903.653.754.8619.76销售收入/百万元101110148164202244450856101913204596第四节房地产经营预测的定量预测法解：（1）根据表4-5可以绘出关于开发面积—销售收入的散点图，如图所示。可以看出数据点的分布趋势。图4-3开发面积-销售收入散布点图02004006008001000120014001990199520002005开发面积/百万平米销售收入/百万元开发面积/百万m2销售收入/百万元第四节房地产经营预测的定量预测法（2）计算相关系数r。根据公式（4-6）和表4-5资料列表计算，入表4-6所示。说明开发面积与销售收入为强相关，变化方向相同，即开发面积增大时，销售收入也增大；开发面积减小时，销售收入也减少。9954.04596101-384024276.19101-083.604596*76.19*101-34.15083r22）（）（第四节房地产经营预测的定量预测法表4-6相关系数计算表年份开发面积X/百万m2销售收入Y/百万元X2Y2XYYc19920.651010.42251020165.6581.3119930.761100.57761210083.6112.6919941.031481.060921904152.44189.7219951.011641.020126896165.64184.0119960.882020.774440804177.76146.9219971.272441.612959536309.88258.1819981.94503.61202500855437.9219993.6585613.32257327363124.4937.1720003.75101914.062510383613821.25965.720014.86130223.6