房地产行业现状及发展趋势

房地产行业现状及发展趋势回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。各个阶段：1978年——1991年：中国房地产市场萌芽阶段1992年——1999年：调整阶段2000年——2007年：房地产快速发展阶段2008年——2013年：房地产行业全面调整阶段房地产快速发展阶段在这一个阶段里面也是中国经济快速发展的阶段。像中国正式成为ＷＴＯ的成员，北京申奥成功。于是投资投机也就快速开始。2002年，土地市场规范化政策出台2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货“２００５年，3.26国八条，4.27新八条房地产行业是中国重要的支柱和民生产业，其发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。中国房地产行业呈现周期性、资本密集型、政策敏感度高、地域性明显的特点。房地产行业具有周期性特征，短周期主要体现与宏观经济互为因果影响，长周期主要体现在人口变化、迁移规律及城市发展规律上；房地产行业具有资金密集型特征，具有土地支出资金总量大，建安成本支付复杂及大额特征，这对企业的资金规模、流动性、资金运营水平有较高要求；房地产行业具有政策敏感性特征，政府既可以通过金融等间接手段影响房地产市场，也可直接通过行政干预的方式调控市场，同时，中国各级政府控制了全国土地，作为市场唯一卖方，房地产企业对各类土地政策高度敏感：房地产行业还具有显著的地域性特征，房地产产品为特殊商品，价值主要取决于所处区位，区位涵盖不同城市、同一城市不同区域、土地对各类稀缺资源（教育、医疗、休闲等）的占有等不同要素。房地产行业是中国重要的支柱和民生产业，其发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。2016年，中国房地产市场处于调整期，住宅库存量高企，对市场预期转变进一步影响新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。自2016年下半年开始，连续的放松限购、限贷及降息降准、降首付、330新政、全面放开二胎等政策出台，市场出现缓慢回暖迹象；但由于前期大量刚性需求的提前释放导致了有效需求不足，市场难以呈现爆发式增长。2017年房地产开工面积增速和房地产投资增速依然低位徘徊，全国房地产市场区域分化严重，库存高企依然是行业内面临的首要问题，国房景气指数低位震荡。2017年以来，房地产销售的区域化差异有所体现，布局一线城市为主的企业，其盈利能力得以持续，而且融资渠道的放宽，很大程度上起到了降低融资成本的效果。但以二、三线城市及商业地产、园区开发等为主的企业，已经显露下滑态势，后续商品房投资价值的减弱将抑制投资人群消化库存的动力，不利于开工新建回暖。长期看，宏观调控将逐步回归市场化，长效机制逐步取代短期调控手段，不动产统一登记配套制度将进一步健全，土地节约集约利用将继续加强，以保障房地产市场长期稳定发展；房地产供应步入调整阶段。中国城镇化进程的发展使房地产市场仍存增长空间，但中长期需求面临结构性调整；人口老龄化背景下中国房地产可能将开始长周期调整，投资价值的进一步弱化不利于房地产库存的去化，国内房地产市场的发展情况取决于供需各因素的相互作用从中国房地产发展历程来看，房地产发展的各个阶段受政府政策影响较大，主要分以下阶段，（1）1999年至2003年，国家提出“住房市场化改革”、“明确房地产支柱地位”等政策支持房地产行业发展，中国商品房销售面积持续增长，特别是2003年房地产销售面积同比增长29.10%，达到1999年以来的最大增长幅度。（2）2004年至2007年“调控供需、抑制房价”是房地产调控的主旋律，政府陆续提出了2004年“831”大限、2005年的“国八条”、2006年的“国六条”和“国十五条”、2007年多次加息等政策，房地产销售面积依然延续增长态势。（3）2008年金融危机直接影响房地产行业销售面积增速同比下降19.70%，为近十年来首次增速下降的年份，为此，政府提出“重申支柱产业调节投资”的政策，且国家加大了固定资产投资力度，2009年房地产市场迅速回暖，销售面积和增速均大幅提升，2010年和2011年房地产市场销售情况保持良好，房地产价格增长较快。（4）“房地产深度调控，促进房价合理回归”是2010年至2013年期间调控重点，政府陆续于2010年提出“国十一条”、2011年提出“新国八条”等政策，但受宏观环境影响，房地产销售波动上升，2013年房地产销售面积增速达到17.30%。（5）2016年宏观经济增速放缓，房地产销售面积和增速下滑明显，2016年下半年开始，“930”新政、“330”新政、降息降准等政策陆续提出，以及近期中央提出放开二胎政策、习主席首次提及去库存等，带动2017年以来房地产市场呈现出回暖迹象。2016年在全国房地产行业整体降温的大背景下，宏观调控理念正在逐步发生变化。首先，新常态下中央调控更注重市场化，以金融手段鼓励自住性住房消费。同时监管层允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，表明监管层对于房地产融资的态度从原来的单向打压转为双向调节，中型房企的资金压力得到缓解。此外，支持自住性刚需，差别化信贷政策自2010年以来首度放松。2017年以来“330”新政、降息降准、“全面二胎”等政策密集提出，提振了市场信心2017年以来，在延续2016年经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促销费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。整体来看，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，政府支持房地产行业的政策密集提出，短期内将提振市场信心，利于房地产行业发展。3住房价格上涨的成因分析3.1商品住房供不应求是房价上涨的首要原因3.2土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨3.3利益主体的分配需求3.4投资性需求火上浇油3.5人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动3.6住房供应结构不合理3.7建筑开发成本上涨3.8住房周边硬件条件的完善三、行业运行情况1．房地产需求有所放缓房地产市场需求包括刚性需求、柔性需求和弹性需求，刚性需求是房地产市场需求主力，柔性需求是为了改善和提升居住品质，弹性需求以房地产投资为主。中国16至59岁劳动年龄段人口自2012年起开始出现下降，人口红利逐步消退。中国人口老龄化趋势逐步显现。在一定程度上会造成房地产的需求放缓，但对国内尚不成熟的养老地产领域可能带来一定机遇。“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”，家庭对住房的居住功能需求和住房的升级需求有望上升。相对于前十年高速发展的房地产市场，目前支撑房地产市场高速增长的因素正在逐步减弱，房地产行业需求放缓。2．房地产投资增速下降，但库存依然高企习近平主席在中央财经领导小组第十一次会议上对楼市提出了“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，指出化解库存高企是目前房地产行业重要任务。2017年12月21日中央经济工作会议强调要“化解房地产库存”，提出消化去库存的五大措施3、房地产开工面积下降，国房景气指数低位震荡4、行业竞争激烈，区域分化严重中国房地产区域分化严重，从近年来各区域房地产销售情况来看，一、二线城市房地产市场活跃，销售金额持续领跑；三四线城市销售额规模远低于一二线城市，且销售额增长幅度远低于一、二线城市。一线城市供需矛盾依然突出，且房价畸高；部分二线城市及三、四线城市住房市场呈现不同程度供应过剩，库存较高，房价下行压力较大。长期看，宏观调控将逐步回归市场化，长效机制逐步取代短期调控手段，不动产统一登记配套制度将进一步健全，土地节约集约利用将继续加强；房地产供应步入调整阶段，化解房地产库存成为关键问题。中国城镇化进程的发展使房地产市场仍存增长空间，但中长期需求仍面临结构性调整；人口老龄化背景下中国房地产可能将开始长周期调整，投资价值的进一步弱化不利于房地产库存的去化，国内房地产市场的发展情况取决于供需各因素的相互作用。地产行业与社会固定资产投资、居民消费水平、财税政策、货币政策等宏观经济因素关系密切。其中房地产行业是资金密集型行业，房地产需求端（购房者）和供给端（房地产企业）均对国家金融政策依赖较强；土地政策会影响房地产企业拿地规模和成本，税收政策对房地产企业成本控制带来直接影响。中国房地产行业长期处于政府“调控”状态，调控政策主要分为金融政策、行政政策、土地政策、税收政策四大类。金融政策包括存贷款基准利率、公积金贷款政策、存款准备金率等；行政政策包括限购限贷政策、购房补贴政策、各类别保障房政策；土地政策包括土地供应政策、土地开发规划控制政策等；税收政策包括营业税、增值税等各类政策。房地产行业开发周期与产业链条均较长。开发周期长主要体现于房地产开发包括前期拿地、房地产项目建设、房地产销售、物业管理等多个环节；产业链条长主要体现在纵向上与钢铁、水泥、建材等上游行业及下游家装、家电行业均有极高的关联度。此外，房地产行业的横向关联度也较高，开发周期与产业链条中涉及政府、开发商、消费者、金融机构等多个群体，各类政策变化对房地产企业均会产生影响目录房地产在中国发展所经历的阶段与特点中国房地长的现状中国房地产的未来发张趋势个人看法2017年房地产政策盘点坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。特别要提醒各位的是，党的全国性代表大会提及房地产政策，只有两次。第一次在十七大。十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部，而只是在社会保障部门提到了廉租房制度，具体表述是，“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”第二次就是在这次举世瞩目的大会上。而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着中国房地产政策的巨变，关键在于，报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位，以及未来的长效机制问题。提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。什么意思，意思很大，最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。问题的形成众多经济学家多次抨击，中国房地产政策的最大问题，是偏离了住房的民生和社会属性，而过于注重其对经济增长的作用。长期把房地产作为支柱产业，以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”，使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。在2016年，中国房价在政策刺激下的再一次暴涨，引发了对房地产政策的反思。无论是2016年“权威人士”的讲话，还是中央经济工作会议，都明确“房子是用来住的”这一定位。开始对中国房地产政策的定位进行纠偏。这次报告，等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结，房地产政策重回民生领域，房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位，必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。房地产政策动态中，第二个值得关注的是10月19日，住建部部长王蒙徽在回答有关“房地产长效机制有无时间表”的一系列表示。王蒙徽重申了报告对于“房子是用来住的”定位，以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主