房地产行业的筹划及检查应对技巧

房地产企业的筹划及检查应对技巧主讲人：庄粉荣注册税务师、高级会计师，全国著名税收筹划专家。有涉税著作16部，其中个人专著8部：如《税收策划》、《实用税收策划》、《投资活动与税收策划》、《税收策划实务》等。《中国税务报》2004年注册税务师考试（唯一）辅导专家。在《税务研究》等刊物上发表论文及税收筹划案例200多篇，其中有5篇文章被评为全国一等奖。参与中央财经大学的税收筹划教材（教育部招标的首批税收筹划教材）和注册税务师考试教材的编写工作；《中国税务报》“名家座堂”专栏、《海峡财经导报》“名家筹划”专栏特约撰稿人。庄粉荣的税收策划理论在理论界独树一帜。中国税收筹划网等网络评价其为“十大税收筹划专家”、“中国税收筹划理论奠基人之一”。为五十多家企业实施过100多个策划方案。被北京市场评价为：“中国税收策划方案设计第一人”。应邀在北京、成都等地举办专题讲座100多场。同时还受聘于三家重点高校进行MBA专题讲座等。注册税务师后续教育主讲老师。第一讲：房地产业务政策分析第二讲企业税收策划概论随着社会经济的发展，社会分工越来越细，在企业的理财领域又产生了一门新学科，这就是税收策划。第一节投资活动的税收分析一、济活动的结算环节任何一项经济事项都与税收有关。税收与死亡不可避免。1、横向结算行为。即企业与企业、企业内部机构之间。2、纵向结算行为。即企业与人个人、企业与国家。二、调节利益的闸门——税收1、立法——通过税收的要素体现利益；2、执法——通过税务管理落实政策；3、守法——通过纳税申报实现税收。税法要求纳税人自觉申报纳税，税务机关通过税务稽查等手段督促纳税人正确处理企业、个人与国家利益的关系，正确核算税款，避免偷税行为。西方人认为：死亡与税收不可避免。但是，目前在我国的经济生活中，存在一个不争的事实：100%的人想偷税，99%的人在实施偷税，而98%的人又在自觉不自觉地多缴税！第二节税收策划的概念一、策划的含义变化几千年来，策划的内涵是在不断地变化，不断充实的。在古代，策划的名词性较强，与现在的计划、计策、计谋、谋略、对策的意思接近。而在现代，策划的动词性含义增强，以信息、创意、点子、谋略、目标等要素为其内核。“策划”的全面含义为：如何在全面谋略的基础上指导操作者去圆满地实施对策、计策或计谋，从而达到办事的目的。二、税收策划税收策划，是策划领域的一个方面，或者说，就是在税收方面进行策划，以达到策划人所要实现的目的。而在现实社会，多数人往往将一个舶来品——税收筹划用来表述纳税人从微观的角度所进行的税收策划。笔者则认为还是以我国的传统习惯，用税收策划这一概念更符合我国的国情。三、税收策划的概念【案例】《他们应该怎样申报？》在多数人看来，向税务机关申报时，应当少报利润，将企业的盈利能力申报得越小越好。而实际上，对于实行核定征收方法征税的纳税人，就流转税而言，其计税依据是纳税人的销售额；所得税也是以销售额为基础的。【案例】《他的店面房应该如何出手？》不同的税收存在不同的征收环节。营业税几乎对每一个流转环节都征收，所以减少应税业务的流转环节，就可以减少应税次数，从而降低实际税收负担。通过以上案例的分析，我们可归纳出如下公式：政策信息+业务流程=税收策划企业税收策划就是纳税人在现行税制条件下，通过充分利用各种有利的税收政策，适当安排投资行为和业务流程，通过巧妙的财务协调和会计处理，合理地安排纳税方案，在合法的前提下，以实现股东利益最大化为目标的涉税经济行为。其基本内涵是：一是企业税收策划的主体是纳税人。二是企业税收策划的客体是各项涉税行为。三是企业税收策划的目标在于追求税后利益的最大化。四、税收策划的原理实验一：九点连线○○○○○○○○○（要求：三条直线一笔串连九点）五、税收策划的产生与发展税收策划产生的前提条件：市场经济（法治经济）。中国的税收策划（税收筹划）产生于八十年代末、九十年代初。税务促产增收，税务代理。税收策划的专家力量：注册税务师、注册会计师、律师等。第三节投资税收策划的政策边界目前，部分企业减少税收成本所采取的三种办法，即偷税、避税和税收策划，其中有合法的，也有不合法的。【案例】《筹划耶？偷税耶？》一、税收策划税收策划是在顺应税法意图、完全不违背立法精神的前提下，当存在两或两种以上纳税方案时进行的优化选择，实现缴纳最少的税款，以达到税后利润最大化的行为，在一定的条件下也称节税。二、偷税偷税是纳税人采取欺诈手段，故意不遵守税法的有关规定，使税务机关难以掌握其真实情况，从而达到少纳税目的。偷税的特征是非法性与欺诈性，偷税的手法也很多，如隐匿收入、乱摊费用、虚增成本、多列支出或费用、虚报亏损、拒绝申报、不如实申报、地下经营等等。三、避税避税就是纳税人在不明显违反税法规定的前提下，利用税法的漏洞或意义不明确之处巧妙安排自己的经营活动，以减少其纳税义务的行为。避税的合法与非法并无一个统一的标准，这取决于相关国家对此的态度。四、避税与税收策划的联系与区别联系：都是非违法的。区别：其一，从定性的角度来区别。税收策划顺着立法意图，着眼于总体的决策和长期利益，谋取的利益是合法、正当的。避税逆着立法意图，针对税法上的某个漏洞，或者利用法律的空隙进行降低税收负担的操作。其二、从定量的角度来区别。如对于转让定价的操作，作为货物销售（非消费税产品），10%的利润率是合与非法的分水岭。第四节企业税收策划的意义税收策划，尽管还是个新事物，但它一进入市场就已显示出了强大的生命力，给很多企业带来了更多的利益。其意义主要有：一、税收策划是一种增值性经济行为，合理合法的税收策划将有助于市场经济的发展。二、税收策划是使企业投资利益最大化的重要途径。三、税收策划是企业投资及经营管理水平提高的促进力。四、税收策划是维护企业良好形象的重要保证。总之，一句话说得好：野蛮者抗税，愚昧者偷税，精明者进行税收策划。第三讲税收策划的风险及防范第一节企业税收策划风险所谓税收策划的风险，通俗地讲就是税收的筹划活动因各种原因失败而付出的代价。税收策划的风险主要包括三方面的内容：一、决策者存在认识上的误区“筹划税收是财务人员的事情，与自己无关”、“财务会计人员是处理涉税事项的专职人员，理应解决税收上的所有问题”、“我与税务局的关系很好，如果有事可以很容易摆平的”。二、业务流程的操作风险事实上，税收的产生多数不在会计核算环节。税收实现、税收核算和纳税申报脱节。如决策者对有关政策不熟悉，又没有经过咨询就武断操作等，从而造成纳税风险。案例：《个人建房方法影响税收负担》在本案中，如果施工队由大家共同雇请，而不是由王先生代表大家雇请，则各人分得住房属于自建住房，不构成销售不动产，不缴纳营业税，也不缴纳契税。三、“按章纳税”的风险即日常的纳税核算从表面或局部的角度看是按规定去操作了，但是由于对有关税收政策的精神把握不到位，实质上形成偷税，从而引起税务处罚。案例：《合作建房应注意税收责任》四、对有关税收优惠政策的运用和执行不到位的风险如“四残人员”比例不足而享受了福利企业优惠、利用再生资源的比例不足而享受了有关环保方面的税收优惠等等。五、对税收政策缺乏系统性把握在系统性税收策划过程中对税收政策的整体性把握不够，形成税收策划风险。如在企业改制、兼并、分设过程中的税收策划涉及多种税收优惠，如果不能系统地理解，就很容易出现筹划失败的风险。【案例】《利润变为会务费一不留神成偷税》六、筹划成本大于效益对企业的情况没有全面比较和分析，导致筹划成本大于筹划成果，或者筹划方向与企业的总目标不一致，从表面上看有成果，而实际上企业并没有从中得到实惠等等。第二节策划风险的防范以上这些都是税收策划过程中客观存在的风险。防范税收策划的风险主要从以下几个方面去努力：（一）建立税收策划的风险意识，立足于事先防范。一是在接受委托时，要向委托人和接受筹划的纳税人说明税收筹的潜在风险，并在委托合同就有关风险问题签署具体条款，从而对或有风险有一个事先约定，减少可能发生的经济纠纷；二是在进行税收策划过程中，要注意相关政策的综合运用，从多方位、多视角对所筹划的项目的合法性，合理性和企业的综合效益进行充分论证。三是正确认识纳税义务。要知道，应该缴的税还是要缴的，税收策划只能在一定的政策条件下，并且在一定的范围内发生作用，不能对其要求过高。（二）及时地、系统地学习税收政策，准确理解和把握税收政策的内含。一是利用税收政策与经济实际适应程度的不断变化，寻找纳税人在税收上的利益增长点，从而取得利益最大化；二是注意全面把握税收政策的规定性，切勿抓住一点，不及其余，否则也会功亏一篑。（三）加强与当地税务机关的联系，充分了解当地税务征管的特点和具体要求。（四）聘请税收策划专家，提高税收策划的权威性和可靠性。1、生产力的发展引起社会分工。2、技术进步促使专业分工。3、习惯性思维定势。古人云：“旁观者清，当局者迷”。横看成岭侧成峰，远近高低各不同。不识庐山真面目，只缘身在此山中。——宋·苏轼：题西林壁4、组织屏蔽对企业员工思维的影响（实验）。实验二：九点连线●●●●●●●●●（要求：四条直线串连九点，并且一笔画完）第四讲：房地产行业的纳税现状及政策展望房地产行业成为偷逃税大户！这句话不是空穴来风，近期，经济界连续公布了多个榜单：在个人财富的榜单上，房地产行业的富豪很多，但是在纳税排行榜上，房地产行业的企业却是很少。这一多一少，将房地产行业无情的引入了人们议论的话题之中。一、房地产税收的现状随着我国经济的快速发展，人们对拥有房产的需要越来越高，这个需要推动了我国房地产行业在各行各业中以更快的速度发展。但是，在发展过程中也出现了一系列的问题。（一）房地产行业的税收问题成为社会关心的热点“2004中国内地百富榜”中有45位富豪来自房地产及其相关行业，是涌现出最多富豪的行业。“福布斯2004中国富豪榜”中共有200位富豪入围，其中有64位来自房地产行业，同样是出现最多富豪的行业。但在国家税务总局近期公布的“2003年度中国纳税百强排行榜”中，没有一家房地产企业入围，即便是房地产行业中的纳税状元深圳华侨城房地产有限公司，纳税额也不过是将近2亿元，与全国纳税百强中的最后一名（8.7323亿元）尚有数倍的差距。更为严重的是，房地产企业不仅没有登上纳税榜名单，反而频频出现在近期的欠税公告之中。北京地税2004年第二期欠税公告，包括北京崇建工程公司、北京市第六建筑工程公司、北京市第五建筑工程公司等15家企业“榜上有名”，而15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大。相关消息的连续公布，引发了市场各界对房地产企业纳税情况的极大关注。（二）房地产企业的纳税检查情况面对一系列的详实数据，各界对房地产行业在纳税问题上的直接反映，就是该行业存在极为严重的偷逃税款现象。在随后的一段时间内，全国不少媒体发了抨击房地产行业偷逃税款的文章，后来的事实也印证了这一点。据资料介绍，去年下半年，南京市地税部门曾对全市十家大型房地产开发公司进行了税务检查，其结果令人大跌眼镜。被查的十家开发商均存在着偷税行为，有的还特别严重。如果将查补税款进行一个简单的累计，其总数再建十处商品房也不在话下。与此同时，国家税务总局也把房地产行业列为2004年度专项纳税检查工作重点。此外，一些省市也纷纷出台专门针对房地产企业的税务管理规定，而这又进一步助长了社会公众对房地产行业偷税问题的批判。在这样的情况下，房产商们如何偷税，为何总是偷税，且能屡试不爽，又该如何堵上税务黑洞……这一系列带有思考性的问题冷峻地掷到了税务官的案前。（三）房地产税收检查重点2005年，税务机关仍然不约而同地将房地产行业作为检查的重点，而在税种上看，营业税、企业所得税、个人所得税都是检查重点。在营业税方面，重点检查企业有无按规定纳税申报、纳税申报是否真实准确；预收款（预收定金）是否按规定纳税；以房换房、以地换房、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、合作建房等行为是否按规定纳税等。在企业所得税方面，重点检查房地产开发企业取得的经营收入、其他业务收入、投资收益、营业外收入、其他各项应税收入核算是否真实、准确；各种收入是