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目录一、房地产行业税收政策汇编（一）综合一九九九年国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知……………………………………………（）国税发[1999]242号（二）营业税二○○一年福建省地方税务局关于房地产业营业税征税问题的通知……………………………………（）闽地税政一[2001]21号一九九八年国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复…………………………（）国税函[l998]53号国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复………………………（）国税函[1998]554号一九九七年国家税务总局关于以不动产作为股、利进行分配征收营业税问题的批复…………………（）1国税函[1997]387号一九九六年国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知………………………（）国税函发[1996]684号一九九五年国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)》的通知……………………………………（）国税函发[1995]156号一九九四年国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复……………………………（）国税函发[1994]644号关于“销售不动产”营业税若干政策问题的通知……………………………………………（）厦地税政一[1994]005号（三）外商投资企业和外国企业所得税二○○一年国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知…………………（）国税发[2001]142号一九九五年国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知………（）2国税发[1995]153号（四）土地使用税二○○三年国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知……………………………（）国税发〔2003〕89号国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业3若干税务处理问题的通知国税发[1999]242号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为规范税收管理，现就从事房地产业务的外商投资企业有关税务处理问题，通知如下：一、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。二、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%。本通知自2000年1月l日起执行。福建省地方税务局关于房地产业营业税4征税问题的通知闽地税政一[2001]21号各市、县(区)地方税务局，省、各设区市地方税务局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地方税务局外税分局：近接部份设区市地方税务局反映，要求明确房地产业中集资建房等行为有关营业税政策问题。经研究，现明确如下：一、土地使用权转让计税营业额问题以划拨方式取得土地使用权的企事业单位取得土地使用权转让收入，应按规定征收营业税。其计税营业额为该单位转让土地使用权收取的全部价款和价外费用。该单位由划拨地转为出让地，以转让土地价款补交政府的土地出让金不得从计税营业额中扣除。二、单位和个人以集资建房名义开发房地产业务征税问题l、行政机关、企事业单位集资建房，凡纳入房改范畴，并提供房改批文等有关资料，经当地税务机关审核确认报设区市地方税务局同意后，对其向本单位职工个人按房改成本价、标准价收取的售房收入，免征营5业税;对其向本单位以外的单位和个人收取的售房收入，应按“销售不动产”税目税率征收营业税。2、经批准仍在实行房改的单位采取集资购房，即单位支付一部分资金，职工个人交付一定的集资款，由单位统一向房地产公司交款购买商品房的，对房地产公司的售房行为，应按“销售不动产”税目税率征收营业税。3、根据《国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复》(国税函[1998]554号)的规定：“房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工。并按施工进度向乙方预收房款,工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税”。不能按省地方税务局闽地税政一[1999]18号文件规定的“委托代建房”征收营业税。国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收6营业税问题的批复1998年1月25日国税函[l998]53号陕西省地方税务局：你局《陕西省地方税务局关于房地产开发企业销售不动产如何确定计税依据的请示》收悉。经研究，现批复如下：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。国家税务总局关于“代建”房屋行为应如何征收7营业税问题的批复1998年9月21日国税函[1998]554号新疆维吾尔自治区地方税务局：你局《关于对房地产开发企业代建房屋行为如何征收营业税问题的请示》(新地税一字[1998]041号)收悉。关于房地产开发企业为其他单位代建房屋行为应如何征收营业税问题，经研究，现批复如下：房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。国家税务总局关于以不动产作为股、利进行分8配征收营业税问题的批复1997年6月28日国税函[1997]387号辽宁省大连市地方税务局：你局《关于大连东亚房地产开发有限公司以不动产作为股、利进行分配征收营业税问题的请示》(大地税函[1997]6号)收悉。关于大连东亚房地产开发有限公司(以下简称东亚公司)根据董事会决定，以其部分不动产(公寓、综合楼等)作价，作为中外合作双方的股、利进行分配，双方分得的不动产拥有产权，并可独立处置。对此是否征收营业税，经研究，现批复如下：东亚公司将属于东亚公司的不动产作价作为股利分配给中外双方，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产的规定。因此对东亚公司分配的不动产应按“销售不动产”征收营业税。国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知91996年l1月22日国税函发[1996]684号广东省地方税务局:接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请示》(穗地税发[1996]259号)，反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满末售出的房产由包销商进行收购，对此应如何征收营业税。经研究，现答复如下：在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业——代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。国家税务总局关于印发10《营业税问题解答(之一)》的通知1995年4月17日国税函发[1995]156号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：根据各地在新的营业税制实行后提出的问题，为了有利于基层税务机关和纳税人学习、理解营业税的征税规定，总局决定陆续编写印发《营业税问题解答》。现将《营业税问题解答(之一)》发给你们，请遵照执行。营业税问题解答(之一)一、问：税制改革以前，原营业税规定的减税、免税项目，在1994年1月1日起实行新的营业税制以后是否还继续执行?答：实行新税制后，原营业税的法规均已废止，过去所作的减征或免征营业税的规定自然也一律停止执行。营业税暂行条例规定：“营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。”因此，在1994年1月1日实行新税制后如果还继续执行原营业税的减税、免税项目，是属于违反税法的行为，应当坚决予以纠正。11二、问：公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权，是否征收营业税?答：公安部门拍卖机动车牌照，交通部门拍卖公交线路运营权，这两种行为均不属于营业税的征税范围，因而不征收营业税。三、问：运输企业在境外载运旅客或货物入境，是否征收营业税?答：根据营业税暂行条例实施细则第七条第(二)款关于“在境内载运旅客或货物出境”属于境内提供应税劳务的规定，运输企业在境外载运旅客或货物入境，不属于在境内提供应税劳务，因而不征收营业税。四、问：航空公司用飞机开展飞洒农药业务是否免征营业税?答：营业税暂行条例第六条第(五)款规定农业病虫害防治免征营业税，营业税暂行条例实施细则第二十六条第(四)款明确农业病虫害防治“是指从事农业、林业、牧业、渔业的病虫害测报和防治的业务。”航空公司用飞机开展飞洒农药业务属于从事农业病虫害防治业务，因而应当免征营业税。五、问：单位所属内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程是否征收营业税?12答：这首先要看此类施工队伍是否属于独立核算单位。如果属于独立核算单位，不论承担其所隶属单位(以下称本单位)的建筑安装工程业务，还是承担其他单位的建筑安装工程业务，均应当征收营业税。如果属于非独立核算单位，承担其他单位建筑安装工程业务应当征收营业税；而承担本单位的建筑安装工程业务是否应当缴纳营业税，则要看其与本单位之间是否结算工程价款。营业税暂行条例实施细则第十一条规定，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位。根据这一规定，内部施工队伍为本单位承担建筑安装业务，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概(预)算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的，不征收营业税。六、问：对绿化工程应按何税目征税?答：绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分，例如，绿化与平整土地就分不开，而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。为了减少划分，便于征管，对绿化工程按“建13筑业——其他工程作业”征收营业税。七、问：对工程承包公司承包的建筑安装工程按何税目征税?答：根据营业税暂行条例第五条第(三)款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。八、问：对境外机构总承包建筑安装工程如何征税?答：根据营业税暂行条例第十一条第(二)款“建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人”和营业税暂行条例实施细则第二十九条第(一)款“境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应缴税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人”的规定，建筑安装工14程的总承包人为境外机构，如果该机构在境内设有机构的，则境内所设机构负责缴纳其承包工