房地产行业税收检查

房地产行业检查仅供视野使用，不得转帖蒋光洪整理1房地产行业税收检查第一节房地产行业核算特点一、概述房地产行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在企业所得税、土地增值税、房产税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。外资企业要缴纳营业税、土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、契税、外资企业所得税等。房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。我国税法越来越复杂，为发挥税收职能，国家财税部门每年都会以文件形式对有关税种作出解释和规定。这些文件有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增减，有的甚至是对条例法规条款的变更。我们若不能全面深入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理，从而影响了税务机关的形象，侵害了纳税人的权益。发生类似问题，有税法立法不够严谨，立法思想对市场经营主体、经营模式变化的前檐性不够等因素，但更多的是税务人员对税法缺乏系统掌握，以及对个别行业会计核算不熟，进而把握不住业务实质等原因造成的。作为税务稽查人员，如果对税收政策和会计核算方法进行系统的深入研究，熟练掌握了报表项目、会计科目和会计核算业务税收政策。那么，通过审查企业的财会资料和其他经营资料，就能够高效率、高质量的完成税收检查任务。下面，我们通过对房地产业财务会计和税收政策的梳理、归纳，以及对房地产行业经营特点的初步探讨，希望能总结出房地产行业税务稽查的一些规律和方法。二、房地产开发一般过程一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以上项目的大型公司），更多的大型公司对现金流量的预测和把握采取滚动开发的形式经营房地产业务。一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程（见图表1）。三、房地产行业财务会计制度的探索第一阶段：文革后的制度恢复以及新制度的探索1980年财政部修订《国营工业企业会计制度》；1981年1月至10月财政部先后制定发布了《国营施工企业会计制度》、《建设单位会计制度》；1984年3月国务院发布了《国营企业成本管理条例》；1985年和1988年财政部对《国营工业企业会计制度》进行了两次重大的修订；1985年4月国务院发布了《国营企业固定资产折旧试行条例》；1985年3月财政部发布了《中外合资经营企业会计制度》；1985年度财政部制定发布了国营工业、交通企业、建设业、商业、金融业的成本管理条例实施细则，配合国务院《国营企业成本管理条例》实施；1986年12月财政部制定发布了《成本核算办法》，对企业的成本核算的具体方法和程序作了明确的规定；1988年5月财政部制定发布了《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》，以配合国务院《国营企业固定资产折旧试行条例》的实施。（注：上述制度均已废止。）第二阶段：形成体系引进西方先进的会计核算办法，废弃原采用的苏联模式的会计报表核算体系。用《资产负债表》代替《资金平衡表》，逐步从《财务状况变动表》过渡到《现金流量表》，重新设计了科目名称和概念，与国际会计准则接轨。1992年5月财政部发布了《股份制试点企业会计制度》（废）；1992年11月经国务院批准，财政部发布了《企业会计准则》和《企业财务通则》；1993年1月财政部、中国人民建设银行联合印发《施工、房地产开发企业财务制度》；房地产行业检查仅供视野使用，不得转帖蒋光洪整理21993年7月财政部印发《房地产开发企业财务制度》；1997年，财政部发布了我国第一个具体会计准则《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》；1998年1月财政部在《股份制试点企业会计制度》的基础上，制定发布了《股份有限公司会计制度》；1999年5月财政部制定《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》；2000年6月国务院发布《企业财务会计报告条例》；2000年12月财政部制定发布《企业会计制度》，以保证《企业财务会计报告条例》的落实。2006年2月15日财政部制度发布1个基本准则和38个具体会计准则，涉及存货、投资性房地产、固定资产、所得税、员工薪酬、收入、合并会计报表、现金流量表等具体的核算业务。实现了会计核算准则体系与国际惯例趋同。并于2007年1月1日起暂在上市公司执行。附：房地产行业税金的会计核算基本流程（见图表1）房地产行业检查仅供视野使用，不得转帖蒋光洪整理3房地产行业检查仅供视野使用，不得转帖蒋光洪整理4第二节房地产行业现行主要税收政策及分析第一、营业税及附加[政策一]《条例》及实施细则纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。价外费用包括基金、集资费、手续费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的（以及单位将不动产无偿赠与他人），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：（一）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；（三）按公式核定，计税价格=工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），成本利润率由省级税务局确定。转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。[政策二]国税函发（1995）156号《营业税问题解答之一》合作建房如何征收营业税。（一）如果是“以物易物”的方式，双方应分别按照销售不动产和转让土地使用权征收营业税，由于双方没有进行货币结算，应核定征税。（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的，出地方按租赁业征收营业税；出资方在将不动产交还给出地方时，按销售不动产征税，双方均需核定营业税。（三）双方成立新公司的：第一、双方共担风险的，只对公司征收“销售不动产”营业税。第二、如果出地方取得固定利润，应按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征收营业税。第三、双方分配房屋的，出地方没有承担经营风险，应该按“转让无形资产”征收营业税，营业额需核定。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售再按“销售不动产”征收营业税。征收营业税的预收账款包括预收定金。“还本”销售的，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓的“还本”支出。[政策三]国税函发（1995）549号对拆迁还房部分，按成本价计征营业税。[政策四]川地税发（1997）057号《四川省房地产业营业税征收管理暂行办法》纳税人销售不动产，其计征营业税的营业额不得扣除附属设备（如电梯、供暖、供电、供水等设备）的价值。连同动产一并销售的，不得扣除其动产的价值。房地产企业受国家机关、企事业单位委托代建房屋，同时符合下列条件的，可就其实际收取的管理费按“服务业——代理业”税目依5%的税率征收营业税。1、建房单位自行立项、自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费。2、房地产企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。房地产企业按经济合同法有关规定收取定金，且定金金额不超过销售总额5%的，可暂不征收营业税；超过5%的部分，以及将定金转为预收款的，均应按全额征收营业税。对一方提供土地，另一方投资建设不动产，不动产建成后，一定时间内使用权归投资者（即资金提供者）所有，规定的时间到期后，投资者将使用权归还给提供土地使用权者的行为，应视其具体情况分别按所属税目征收营业税。1、双方在合同中如明确不动产建成投入使用之日起，产权即属于提供土地使用权者，仅允许投资者使用若干时间的，其性质属于提供土地使用权者收取投资者租金，建成不动产租给投资者使用。应对提供土地使用权者依据投资者建设不动产的投资额，按“服务业”税目中的租赁业征收营业税，其纳税义务发生时间，为不动产产房地产行业检查仅供视野使用，不得转帖蒋光洪整理5权确定日，（营业额为投资额）。2、双方商定，不动产建成之后产权暂归投资者所有，使用一定时间后再还给提供土地使用权者，则在产权变更时，应对投资者按当期该不动产评估值征收销售不动产的营业税，纳税业务发生时间为产权变更之日。对提供土地使用权者应看其不动产的产权归投资者所有时是否包括土地使用权，包括土地使用权的，则应在投资者取得不动产产权时依据不动产的工程造价按转让土地使用权征收营业税；不包括土地使用权的，则对提供土地使用权按场地租赁业务征收营业税。其纳税义务发生时间均为产权或土地权属变更之日。[政策五]川地税发（1999）031号五、关于“集资建房”的认定问题：（一）经过县以上建设行政主管部门和房改部门批准；（二）房产证、产权证和土地使用权证的归属必须与集资合同（协议）方案的签订人一致；（三）本单位职工以职工花名册、工资表及同级人事或劳动部门的审核为准。十、关于公房出租征收营业税问题：对公房租金收入1999年1月1日起恢复征收营业税。[政策六]财税（2000）125号对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策七]财税字（2000）7号对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拔给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征营业税。本通知自2000年1月1日起执行。[政策八]川地税函（2001）262号拆迁还房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按成本价核定计征营业税。自2001年9月1日起执行。[政策九]财税（2002）191号废止《营业税税目注释》第八、九条中部分内容。即股权转让不征收营业税。[政策十]国税函（2002）165号转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。[政策十一]川地税函（2002）226号纳税人因客户逾期付款而取得的罚息（或称违约金）应当并入营业额计征营业税。[政策十二]国税发（2004）69号对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的“住房专项维修基金”不计征营业税。[政策十三]财税（2003）16号（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。（八）土地整理储备中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让土地使用权”征收营业税。违约赔偿金收入应并入营业额征收营业税。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所的的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。[政策十四]财税（2004）206号财税（2003）16号文件自2003年1月1日起执行，2003年1月1日之前有关涉税事宜仍按