房地产行业纳税实务

房地产行业纳税实务主讲：易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所目录时间：6小时：形式：互动+案例1、收入总额涉税分析与处理2、弥补亏损新政变化的涉税分析与处理3、税前扣除原则的涉税风险与运用筹划4、工资税前扣除的税收待遇分析5、三项费用扣除的税收待遇分析6、借款费用及利息的纳税处理目录7、劳动保护支出中的涉税分析与税收待遇8、股权投资业务的涉税处理与纳税筹划9、甲供材中的涉税分析与处理10、新旧所得税法中资产异同分析与涉税分析11、新旧税法中长期待摊费用的差异分析目录12、开发成本在企业所得税与土地增值税之间的差异13、销售费用在所得税与土地增值税处理的差异分析14、房地产业营业税差额征收政策的分析与运用筹划15、购地方案中的涉税风险防范与处理16、上半年重要新政策讲解前言：会计与所得税的差异分析一、会计准则规定应确认为收入、收益，但税法规定不作为应纳税所得额的项目。如：企业购买国库券的利息收入。二、会计准则规定可以列为成本、费用或损失，但税法规定不允许扣除的项目。如税前不得扣除的业务招待费等。差异三、会计准则规定不确认收入，但税法规定要确认收入的项目。如：视同销售。四、会计准则未确认为成本、费用或者损失，但税法规定应作为成本、费用、损失在税前扣除的项目。如：技术开发费等分析1.第一层含义：税法和会计制度都有规定，且不一致的，在纳税问题上会计服从税法。2.第二层含义：税法同会计制度均有明确规定，且规定一致的，不需要进行纳税调整。分析第三层含义：税收没有规定的，会计制度构成税法的有效组成部分。第四层含义：我过新企业所得税纳税申报表的基本设计理念源于“纳税调整的原则”。一、收入总额涉税分析与处理法第六条企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：(一)销售货物收入；(二)提供劳务收入；(三)转让财产收入；(四)股息、红利等权益性投资收益；(五)利息收入；(六)租金收入；(七)特许权使用费收入；(八)接受捐赠收入；(九)其他收入特殊事件的处理1、利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。思索：合同没有约定利息如何确认收入？2、租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。思索：一次付租金如何确认收入？案例：1例如：某房地产开发企业将开发的商品房对外出租，2008年6月25日签订合同，从7月1日生效。租期5年，付款方法为一次性付清，付款日期当年7月1日，即每年租金100万。一次性收取租金500万元。如何确定收入，并计算、营业税、企业所得税、房产税、土地增值税、印花税等？营业税处理：处理方案1、500×5%？处理方案2、100×5%，后面400万按租期按分别确认？何种正确：营业税政策链接：1.纳税义务发生时间营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原材料、动力和其他物资，不含预收工程价款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间。对预收的工程价款其纳税义务发生时间为工程开工后，主管税务机关根据工程形象进度按月确定的纳税义务发生时间。纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。政策链接：除转让土地使用权或销售不动产外，纳税人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税[2003]16号第五条所得税的处理：国税发[1997]191号第七条：关于一次性收取或支付租赁费的处理。纳税人超过一年以上租赁期，一次收取的租赁费，出租方应按合同约定的租赁期分期计算收入，承租方应相应分期摊销租赁费。特殊事项3、接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。收到的现金如何确认？收到的实物如何确认？政策链接：国家税务总局于2003年4月24日发布的《关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发［2003］45号）（以下简称《通知》）规定：企业将其资产用于捐赠，应分解为按公允价值视同销售和捐赠两项业务进行所得税处理。企业接受捐赠的资产，须并入当期的应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。若企业取得捐赠的非货币性资产金额较大，并入一个纳税年度缴税确有困难的，经主管税务机关审核确认，可以在不超过5年的期间内均匀计入各年度的应纳税所得。特殊事项：4、应付未付款超过三年如何处理，是否做为收入？5、代扣个税的手续费是否做为收入处理？6、注意不征税收入与免税收入的区别与界线。7、注意内部资产的处置问题8、新股申购资金冻结利息的处理问题应付未付问题因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。”中明确规定，超过三年以上未支付的应付账款，按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。国家税务总局2005年13号令（财产损失税前扣除管理办法）土地增值税上面的处理应付未付政府款项?为了鼓励开发，政府往往与房地产企业签定协议，将应收取的部分款项作为房地产开发企业的应付款项给予优惠，使房地产开发企业实际并不需要支付这笔款项。税务机关做法；对于这种应付未付款不应作为扣除项目列支，同时要求税务干部加强对开发项目的土地成本的审核，转让土地使用权的应有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等，具体有国有土地出让合同、土地局开具的收据、财政局开具的契税票据等证明。有了这些证明，才能作为土地成本列支。质量保证金房地产开发企业在工程竣工验收后，会根据相关合同约定或其他形式约定，扣留一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，该质量保证金会在以后年度支付。处理方法：①对于扣留的质量保证金，建筑方已开具发票但开发商未付款的，允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除；②对于扣留的质量保证金，建筑方未开具发票但开发商未付款的，不允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除。代扣个税的手续费案例：南京地税局稽查局在对某房地产开发公司进行纳税检查时发现，该公司在2004年从税务局取得了代扣个人所得税的手续费12600元，2005年取得了代扣个人所得税的手续费22500元，均记入“其他应付款”科目中，在年终的企业所得税申报中未进行纳税调增。分析：《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定，企业应计入收入核算的内容包括：生产、经营收入；财产转让收入；利息收入；租赁收入；特许权使用费收入；股息收入；其他收入。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》的解释，其他收入是指除所列各项收入以外的一切收入，具体包括资产盘盈收入；罚款收入，因债权人原因确实无法支付的应付款项，物资及现金的溢余收入等其他收入。分析：对于代扣手续费的用途，《个人所得税代扣代缴暂行办法》第十七条规定：扣缴义务人可将其用于代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人员。《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》规定，对于个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费暂免征收个人所得税。因此对于办税人员从公司取得的代扣手续费，是不用缴纳个人所得税的。不征税收入与免税收入的区别与界线。法第七条收入总额中的下列收入为不征税收入：(一)财政拨款；(二)依法收取并纳人财政管理的行政事业性收费、政府性基金；(三)国务院规定的其他不征税收入。续法第二十六条企业的下列收入为免税收入：(一)国债利息收入；(二)符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；(三)在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；(四)符合条件的非营利组织的收入。案例：财政补贴的处理案例：某房地产开发有限公司受当地政府的招商引资，政府承诺按其实际缴纳的税款的地方地方应分享的部分给予50%的返还，共收到返还资金500万，做为企业发展基金处理？请问如何处理，涉不涉及企业所得税？政策链接：财政部、国家税务总局关于企业补贴收入征税等问题的通知1995年8月9日财税字〔1995〕81号一、企业取得国家财政性补贴和其他补贴收入，除国务院、财政部和国家税务总局规定不计入损益者外，应一律并入实际收到该补贴收入年度的应纳税所得额。政策链接：按照实施条例第二十六条的规定，除国务院和国务院财政、税务主管部门明确规定的不征收企业所得税的，原则上均应在取得时计入当期收入总额。相关链接：财政部关于加强非税收入管理的通知（财综【2004】53号）案例：定向开发收到的补贴某房地产开发企业与当地政府以及当地政府招商的大型企业之间签订合同，为该企业职工住房定向开发，合同约定：由政府解决土地，因目前所有土地必须经招拍买挂，政府承诺按每亩50万元，超过部分由政府返还，实际成交金额66万元，共计700亩，政府返还700×16=11200万元问涉税处理？注意内部资产的处置问题国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知国税函[2008]828号一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（二）改变资产形状、结构或性能；（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；续：（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（五）上述两种或两种以上情形的混合；（六）其他不改变资产所有权属的用途。二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；续：（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。三、企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。新股申购资金冻结利息的处理问题一、股份公司取得的申购新股成功(中签)投资者的申购资金被冻结期间的存款利息，视为股票溢价发行收入处理，不并入公司利润总额征收企业思考:在清算时这部分是否征税?二、股份公司取得的申购无效(不中签)投资者的申购资金被冻结期间的存款利息，应并入公司的利润总额，如数额较大，可在5年的期限内平均续：三、股份公司取得的投资者申购新股资金被冻结期间的存款利息，如不能在申购成功和申购无效投资者之间准确划分，一律并入公司利润总额，依法征收企业所得税。财政部国家税务总局关于股份公司取得的新股申购冻结资金利息征收企业所得税问题的通知财税法字[1997]第225号房地产企业的销售VIP卡收入如何计税？问：我公司在销售房屋之前，先销售VIP卡给客户，每张售价200元，在购房时冲抵房款并享受3个点的折扣，对于VIP卡的收入我公司帐务按其他业务收入处理，申报缴纳营业税及随营业税征收的相关税金及附加，我公司对于这种收入的税务处理对吗？分析答：对贵公司销售的VIP卡收入，从性质分析来看，贵公司销售VIP卡后，持卡人在购房时凭此卡冲抵房款并享受3个点的折扣，应属于预收房款性质。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）文件三、关于土地增值税的预征和清算问题规定：“各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程