房地产评估(第2章)

1房地产评估Realestateevaluation2009年8月会计学院：王景升2第2章房地产评估的基本理论2.1房地产价值与价格2.2房地产价值的影响因素2.3房地产评估的原则3学习目标本章学习目标是使学生掌握房地产价格形成的基本理论、主要影响因素和评估时应遵循的基本原则。42.1房地产价值与价格2.1.1房地产价值与价格的含义1）房地产价值房地产价值是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对房地产价值的估计值。房地产价值属于交换价值范畴52.1房地产价值与价格2.1.1房地产价值与价格的含义2）房地产价格房地产价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定的买方和卖方对于房地产实际支付或收到的货币数额。62.1房地产价值与价格2.1.2房地产价值形成理论1）劳动价值论72.1价值与价格代表人物:大卫·李嘉图、马克思，其主要内容：资产的价值由劳动所决定，即由生产该资产的社会必要劳动时间所决定，劳动是形成价值的决定因素。生产某项资产的社会必要劳动时间会随着社会技术水平的进步和劳动条件的改善，以及劳动者技能的提高而不断变化，表现出下降趋势。82.1价值与价格2.1.1价值构成理论1）劳动价值论2）效用价值论92.1价值与价格代表人物:门格尔、杰文斯、瓦尔拉斯，其基本思想：资产的价值由资产为其占有者带来的效用所决定，效用越大，资产的价值就越高。对资产占有者来说，效用意味着收益，收益决定着资产的价值，收益越高，资产的价值越大。102.1价值与价格2.1.1价值构成理论1）劳动价值论2）效用价值论3）新古典经济学派价值论112.1价值与价格代表人物:马歇尔，该理论是将前两种价值理论结合起来，以亚当·斯米的自由放任经济理论为基础建立的价值学说。其基本要点：商品或资产的价值来源于生产（成本）和消费（效用）两个方面。生产（成本）决定着商品或资产的供给，消费（效用或收益）决定着商品或资产的需求。市场经济条件下，商品或资产的价格由供给和需求双方共同决定。122.1价值与价格2.1.3均衡价格与市场价格均衡是一种没有变动趋势的情况。均衡情况下房地产供给者所愿意供给的房地产总量与购买者所愿意需求的总量正好相等。132.1价值与价格2.1.3均衡价格与市场价格一个均衡价格就是使供求处于均衡状态的价格，它也是一个能保持下去的价格。142.1价值与价格2.1.3均衡价格与市场价格如图2—1所示，总供给曲线S和总需求曲线D的交点为供求均衡点。这时对应的价格P0，称为均衡价格，所对应的需求量或供给量Q0，称为均衡数量。15DS价格0Q0P0P2P1图2—1供给与需求的均衡DS价格0Q0P0P2P1DS价格0Q0P0P2P1DS价格0Q0P0P2P1162.1价值与价格2.1.3价格与成本1）主要成本类型（1）会计成本与评估成本（2）个别成本与社会成本172.1价值与价格2.1.3价格与成本1）主要成本类型（4）历史成本与重置成本（3）客观成本与实际成本182.1价值与价格2.1.3价格与成本2）成本在价格形成中的作用（1）成本通过价格实现进行补偿（2）成本是价格的最低界限192.2房地产价值的影响因素2.2.1社会因素1）社会治安状况2）人口状况3）城市化水平202.2房地产价值的影响因素2.2.2经济因素1）经济发展水平2）物价水平3）居民收入水平212.2房地产价值的影响因素2.2.2经济因素4）房地产投机状况5）世界经济状况6）国际竞争状况222.2房地产价值的影响因素2.2.3政治因素1）政治安定状况2）房地产制度3）房地产政策和法规232.2房地产价值的影响因素2.2.3政治因素4）政治安定状况5）房地产制度242.2房地产价值的影响因素2.2.4环境因素1）声觉环境2）大气环境3）水文环境252.2房地产价值的影响因素2.2.4环境因素4）视觉环境5）卫生环境262.2房地产价值的影响因素除上述影响因素外，还有房地产自身因素、心理因素和其他因素等。272.3房地产评估的原则2.3.1预期原则根据房地产未来的预期指标（如收益等），判定房地产现实状况（如价值等）。282.3房地产评估的原则2.3.2变动原则影响房地产价格的因素是经常变动的，所以房地产的价格会伴随着价格形成因素的变化而不断变动。对房地产价格变动的把握是否恰当，在很大程度上直接关系到对评估方法基本原理的理解和评估结果能否客观、准确地反映评估对象的市场价值。292.3房地产评估的原则2.3.3供求原则房地产的价格最终是由市场上的房地产的供给和需求状况决定的。房地产评估中，一定要充分注意房地产市场特别是土地市场的这种特殊供求关系及其发展趋势。302.3房地产评估的原则2.3.4替代原则•在市场上，往往会存在使用价值和质量相同的商品，由于它们的效用相近，在对消费者消费需要满足方面也存在相互替代性，在竞争规律的作用下，在同一市场上，它们的价格会趋向一致，效用有差异的商品也会形成相对稳定的比价关系。312.3房地产评估的原则2.3.4替代原则•房地产评估中，委估房地产的价格可以通过对市场上地域相近、类型相似、用途相同的交易实例价格进行比较修正后估定。322.3房地产评估的原则2.3.5竞争原则对于市场的供给和需求双方来说，每一方都有多个主体，各方主体之间为销售商品或购买商品在市场上展开竞争，价格是由竞争最后确定的。因此，竞争方式及其程度等对商品的价格形成有着较大的影响。332.3房地产评估的原则2.3.5竞争原则房地产供给市场是非完全竞争市场，房地产的需求市场的竞争相对激烈，通过需求者之间的竞争，会使市场价格逐渐上升，最终达到均衡价格。342.3房地产评估的原则2.3.6贡献原则房地产的某一部分对整体（如收益）的贡献程度，会对整体房地产的价值产生影响。352.3房地产评估的原则2.3.7均衡原则以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定房地产是否处于最高最佳使用状态。362.3房地产评估的原则2.3.8效用原则能给消费者带来较高效用的房地产其价值也高，相同效用的房地产其价值也相同，房地产的价值与其所能带来的效用成正比。372.3房地产评估的原则2.3.9机会成本原则房地产评估应选择其机会成本最小的使用方式，也就是选择其最高最佳的使用方式作为其评估时点的状态。382.3房地产评估的原则2.3.10外部影响原则某一房地产的存在既可对其周围的房地产的价值产生影响，同时其价值又受周围房地产或其他因素的影响。房地产不仅要考虑其自身的条件，还要考虑外部其他因素对它产生的影响，合理估算其价值。392.3房地产评估的原则2.3.11合法原则房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提。402.3房地产评估的原则2.3.12最高最佳使用原则房地产评估应该是房地产在法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理论证，能使评估对象的价值达到最大。412.3房地产评估的原则2.3.13评估时点原则房地产的评估结果应该是评估对象在评估时点时的客观合理价值。42思考题1.房地产价值形成理论有哪些？2.会计中的成本与房地产评估中成本的含义有什么不同？3.影响房地产价值经济方面的因素有哪些？4.如何理解房地产评估中的替代原则？5.如何理解房地产评估中的合法原则？6.如何理解房地产评估中的最高最佳适用原则？