房地产评估

房地产评估房地产评估第一节房地产评估概述第二节成本法在房地产评估中的应用第三节收益法在房地产评估中的应用第四节市场法在房地产评估中的应用第五节房地产评估的其他方法第六节在建工程评估第一节房地产评估概述房地产评估概述房地产的概念房地产的独特性房地产价格的种类房地产价格的影响因素房地产评估的种类房地产评估的程序1房地产的概念房地产，通常是指房屋建筑物（含相关建筑物和附着物）和承载房屋建筑物的土地的合称，法律上称为不动产。对城镇某宗房地产通常称为物业。房、地和产2房地产的独特性由房、地和产（权）组成产权的独特性使用权与所有权的分离自然特征的独特性经济特征的独特性土地交易的独特性2.1土地产权的特殊性2.1土地产权的特殊性2.1土地产权的特殊性土地所有权——属于国家or集体，所有权不能流转土地所有权和使用权分离制度——地价指土地使用权价格出让土地使用权转让的方式——出售or交换or赠与出让期限70年——居住用地40年——商业、旅游、娱乐用地50年——教、科、文、卫、体等转让性质——（权利义务+地上附着物所有权）一并转期限——合同期限－原使用者已使用期限限制—未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出让方式——协议or招标or拍卖or挂牌土地使用权出租——未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租抵押——不违背出让合同+办理抵押登记+抵押权实现时应办理过户申请续期——最迟于届满前一年期限届满未申请or申请续期未被批准——国家无偿收回位置的固定性。土地具有位置的固定性，不能随土地产权的流动而改变其空间的位置。它决定了土地价格具有明显的地域性特征。质量的差异性。土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异，它导致土地级差地租的产生。不可再生性。土地是自然的产物，是不可再生资源，土地资源的利用只有科学合理，才能供人类永续利用。效用永续性。只要土地使用得当，土地的效用会一直延续下去。2.2房地产的自然特性使用的长期性供给的稀缺性。指某一地区的某种用途的土地供不应求，形成稀缺的经济资源，形成供求矛盾。它客观上要求人们集约用地。可垄断性。土地的所有权和使用权都可以垄断。因此，在土地所有权和使用权让渡时，就必然要求实现其垄断利益。土地利用多方向性。一块土地有多种用途，它客观上要求在地产评估中需要确定土地的最佳用途。效益级差性。由于土地质量的差异性而使得不同的土地的生产力不同，从而在经济效益上具有级差性投资的风险性。2.3房地产的经济特性土地交易分为一级和二级市场土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。2.4房地产交易的独特性2.4房地产交易的独特性交易对象的多样性是否开发―生地―毛地―熟地所有者归属―全民所有―集体所有3房地产评估的特殊性评估对象的特殊性评估方法的特殊性4房地产价格的种类根据权益的不同所有权价格、使用权价格、其他权利价格根据价格形成方式不同市场交易价格和评估价格按房地产的实物形态土地价格、建筑物价格和房地产价格按房地产价格的表示单位总价格、单位价格、楼面地价等5土地价格的种类根据权益不同分为：所有权价格、使用权价格、其他权利价格。根据房地产价格表示单位分为总价格、单位价格、楼面地价等其中：楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积建筑总面积÷土地总面积＝容积率楼面地价＝土地单价÷容积率其中房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易地价、课税价格等几种。土地价格简称地价，通常指空地的价格。基准地价（一级市场价格）是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。基准地价由政府以文件下达公布。标定地价（一级市场价格）是市、县政府根据需要评估的、正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、土地形状、容积率、微观区位等条件，通过系数修正进行评估得到，也可以按市场交易资料，直接进行评估得到。交易地价（二级市场价格）是地产在市场交易中实际成交的价格。课税价格（二级市场价格）是政府为征收有关土地税收，如土地增值税、土地使用税等，作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。5土地价格的种类5房地产评估常用价值类型市场价值在用续用价值重置成本6影响房地产价格的一般因素经济因素经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素社会因素人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、教育科研水平和治安因素、社会福利因素行政因素土地使用权制度与住房制度、地价政策、城市规划、土地利用规划、城市发展战略、税收制度、投资倾斜、优惠政策、行政隶属关系变更、交通管制心理因素6影响房地产价格的区域因素商务繁华因素道路通达因素交通便捷因素城市基础设施状况因素环境状况因素7影响房地产价格的个别因素土地的个别因素区位因素、面积因素、宽度因素、深度因素、形状因素、地力因素、地质因素、地势因素、地形因素、容积率因素、用途因素、土地使用年限因素建筑物的个别因素面积、结构、材料等、设计、设备等是否良好、施工质量、法律限制、建筑物是否与周围环境协调8房地产评估分类房产评估、地产评估、房地产评估房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。它包括“房”和“产”两个方面。“房”包括房屋及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等；“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权等多方面。地产是具有一定权属关系的土地。“地”一般指与房相关联的“地皮”，由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。“产”指产权，也包括所有权、使用权、收益权和处置权等多方面。9房地产评估分类单项评估与整体评估单项房地产评估是指对具备完整或相对独立的可确指分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。―具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子中的一套房间，一个门栋等均可作为单项资产评估。―一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能，不能作为单项资产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。整体房地产评估，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。―如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价。目前，我国对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价10房地产评估的基本程序1明确评估基本事项在房地产评估时，必须了解评估对象的基本情况，这是拟定房地产评估方案、选择评估方法的前提。评估基本事项包括以下内容：①明确评估目的②了解评估对象③确定评估时点④签订评估合同9房地产评估的基本程序2制定工作计划制定工作计划就是对评估工作日程、人员组织等做出安排。工作计划的合理制定，有助于提高工作效率和评估质量。①初选估价方法或评估的技术路线②确定投入人员③制定评估作业日期及进度安排④评估作业所需经费预算9房地产评估的基本程序3实地勘查与收集资料实地勘查就是评估人员亲临房地产所在地，对被评估房地产实地调查，以充分了解房地产的特性和所处区域环境。评估资料的收集内容涉及到选用评估方法和撰写评估报告所需的资料数据。-①对象房地产的位置及其周围环境。-②对象房地产的使用情况及现状。-③了解当地房地产市场的特征和情况9房地产评估的基本程序4测算被评估房地产的价格在调查研究和资料分析的基础上，便可以根据选定的评估方法，进行价格测算。评估方法有成本法、市场法和收益法。由这三种基本评估方法所派生的其他评估方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法等，也是目前最常用的评估方法。5综合分析确定评估结果同一宗房地产运用不同评估方法评估出来的价格往往不一致，需要进行综合分析。综合分析是对所选用的评估方法、资料和评估程序的各个阶段进行客观的分析和检查。9房地产评估的基本程序6撰写房地产评估报告评估报告是评估过程评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。第二节房地产评估的成本法房地产评估的成本法适用范围基本公式基本参数取得应用案例1适用范围成本和折旧能够可靠估计成本法特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、少交易的特殊房地产。部队机关、图书馆、学校、公园、公益设施、工业房地产、特殊用途房地产。但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以，成本法在土地估价中应用范围受到一定限制。2基本公式资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值＝×成新率或3基本参数获得成本土地成本建筑物成本贬值建筑物折旧3.1重置成本房地产的重置成本土地重置成本建筑物重置成本3.1.1土地成本土地重置成本＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益土地取得费，是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，为两种情况：国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用。为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。土地取得费土地补偿费青苗补偿费附着物补偿费劳动力安置费养老补偿费菜田建设基金耕地占用费土地垦复基金农地征用费用城市取得毛地费用土地出让金过渡补助费搬家奖励、补偿家用设施移装费其他设施补偿停产损失费一级市场政府有偿出让金二级市场土地有偿转让费用房屋拆迁补偿土地取得费农地征用费用土地取得费土地补偿费：由于土地被征用而造成的经济损失。耕地一般以被征地前3年平均年产值的6--10倍补偿。支付给被征地单位而非个人。青苗补偿费：对正在生长的农作物损害的补偿。一般按在田作物的一季产量、产值计算。承包地应支付给个人。地上附着物补偿费：房屋、树木、水井等。视其价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。安置补助费：应支付给被征地单位及安置劳动力的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般A=S*D*P/H；A--征用耕地的安置补助费；S--征用前3年单位面积平均年产值；D--补助倍数，4--6；P--征用耕地面积；H--人均耕地面积。土地取得费新菜地开发基金：征用城市郊区商品菜地时支付给地方财政的费用。城市人口百万以上，7000-10000元/亩；50万人以上，5000-7000元/亩；不足50万人，3000-5000/亩。耕地占用税：征用耕地、鱼塘、园地、菜地等支付给地方财政。按实际占用面积和规定的税额一次性征收。全县人均占有耕地数1亩以下地区，2--10元/m2;1-2亩，1.6--8.0元/m2;2-3亩，1.5--6.5元/m2;3亩以上，1-5元/m2；土地征用，是国家依法为公益事业而采取的强制性行政手段，不是土地买卖活动，征地费用不是土地购买价格。征地费用可能远高于农地价格，这是与农地转为建设用地而使价格上涨。土地取得费土地开发费土地开发费涉及到基础设施配套费、公共设施配套费和小区开发配套费基础设施配套费——用于住宅建设配套的三通一平（通水、电、路、土地平整）、五通一平（通上水、下水、电、信、路、土地平整）、七通一平（通上水、下水、电、信、气、热、路、土地平整）。公共设施配套费---用于街道办事处、派出所、房管所、中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。