房地产评估成本法

第六章成本法第一节成本法的基本原理一、成本法的概念成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。通过成本法评估得出的房地产价格称为积算价格。房地产评估“成本”的含义：1、成本不仅包括开发商的开发成本，还应包括开发上的应纳税金和应得到的正常利润，是对于房地产购买者而言所必须支付的全部金额。2、成本是当前成本，而不是过去或将来的成本，即是待估房地产在估价时点的重新构建成本。3、成本是在估价时点的经济、技术条件下重新建造该类房地产所必须花费的正常成本，而不是房地产企业在开发过程中实际发生的成本。二、成本法的理论依据从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。三、成本法适用的对象、条件、范围和步骤1、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场二是该种商品本身可以大量重复生产3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。4、步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润②估算重新构建价格③估算折旧④求取积算价格注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。房地产评估四、成本法估价中的注意点1、区分实际成本和客观成本。实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。2、要结合市场供求分析来评估房地产价值。当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；当求大于供时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这方面的考虑。3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定的难度，尤其是那些过于老旧的房地产，一般不适合用成本法进行估价。第二节房地产价格构成房地产价格通常由6大项构成：①土地取得成②开发成本③管理费用④投资利息⑤销售税费⑥开发利润房地产评估一、土地取得成本指在取得房地产开发用地所必须的费用、税金等一般由购置土地的价款和在购置时应该由房地产开发商（作为买方）缴纳的税费（契税、交易手续费等）构成。房地产评估根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可以分为下列三种：（1）征收农用地：农地征收中发生的费用和土地使用权出让金。（2）城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。（3）通过市场购买取得：政府的招标、拍卖、挂牌出让等。二、开发成本开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。在理论上，可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，房地产开发成本主要包括：在实际中主要包括下列几项：1、勘察设计和前期工程费2、基础设施建设费3、建筑安装工程费4、公共配套设施建设费5、开发过程中的税费三、管理费用：是指组织和管理房地产开发经营活动所必须的费用，包括房地产开发人员的工资、福利、办公、差旅费等，可以结算为前两者的一定比率。。五、投资利息：包括土地取得成本、开发成本和管理费用的的投资利息。无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（1）单利计算方法投资利息=全部预付资本×利率×计息期=土地取得费×利率×开发周期+土地开发费×利率×开发周期×0.5（2）复利计算方法投资利息=全部预付资本×[(1+利率)计息期-1]=土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期×0.5-1]六、销售税费销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类：1、销售税金及附加：：营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费）。2、其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费等。七、开发利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。估算开发利润应掌握以下几点：1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。第三节成本法的基本公式一、最基本的公式成本法最基本的公式为：积算价格=重新构建价格-折旧针对对象：①新开发的土地②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）二、适用于新开发土地的基本公式新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。公式：p126新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润例2：某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。该宗土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，总投资回报率一般为20%，当地土地增值收益率为20%，土地还原率为7%。试采用成本法估计该宗土地单位价格。新开发的土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+投资利息+开发利润+土地增值收益解：(1)计算土地取得费土地取得费=(6+2)万元/亩=120(元/M2)（2）计算土地开发费1平方公里=1000000平方米土地开发费=2亿元/平方公里=200(元/M2)（3）计算投资利息，土地取得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年，第2年投入的计息期为0.5年。投资利息=土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息期/2-1]=120×[(1+10%)2-1]+200×40%×[(1+10%)1.5-1]+200×60%×[(1+10%)0.5-1]=43.36(元/M2)(4)计算投资利润投资利润=(120+200)×20%=64(元/M2)(5)计算土地增值收益土地增值收益=(120+200+43.36+64))×20%=85.47(元/M2)(6)计算土地价格土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元/M2)(7)以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用权价格为：土地使用权价格=512.83×[1-1/(1+7%)50]=495.42(元/M2)p100三、适用于新建房地产的基本公式新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润p129某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积50000m2。现在土地重新取得价格为3000元/m2，建筑物建造的建安成本为1800元/m2，管理费用为建安成本的30%。该港地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，其余在第二年均匀投入。年贷款利率6%，销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%试着评估该房地产的总价和单价。房地价格=土地成本+建安成本+管理费用+利息+销售税费+开发利润V=A+B+C+D+E+FA=3000*20000=6000万元B=1800*50000=9000万元C=B*30%=270万元D=A[(1+6%)2.25-1]+(B+C)*40%[(1+6%)1.5-1]+(B+C)*60%[(1+6%)0.5-1]=1343.63万元E=V*7%F=V*20%V=A+B+C+D+E+F=22758.4万元V单价=v/建筑面积=4552元/m2四、适用于旧房地产的基本公式旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物折旧旧的建筑物估价，成本法公式为：旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物的折旧第四节重新购建价格一、重新构建价格的概念重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。注意：第一、重新构建价格是估价时点的第二、重新构建价格是客观的第三、建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；★土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格1、根据建筑物重新建造方式的不同可以分为重置价格和重建价格。重置价格又称为重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润。可以理解为“替代”。重建价格又称为重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应该获得的利润。可以理解为“复制上述两种建筑方法得出的重新构建价格往往不同。一般来说，在房地产估价中，大多数情况下是利用建筑物的重置价格，但是如果有特殊保护价值的建筑物，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物，适用于重建价格。但是因为年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料，或者因为建筑技术和建筑标准改变，使得“复制”有困难的建筑物，一般只能勉强用重置价格。二、建筑物重新构建价格的求取方法㈠单位比较法㈡分部分项法㈢工料测量法㈣指数调整法房地产评估①单位比较法：是指以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解估价时点类似建筑物的这种单位造价，并做适当的修正、调整来求取建筑物重新构建价格的方法。这种方法实质上是是市场法，比较常用、简单，但是粗略。通常有单位面积比较法和单位体积比较法。房地产评估单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。例题：某幢房屋的建筑面积为300m2，该类用途、建筑结构和档次的房屋的单位面积造价为1200元/m2。试估算该房屋的重新构建价格。解：该房屋的重新构建价格估算为：300×1200＝36（万元）房地产评估单位体积法是根据当地近期建成类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算估价对象建筑物的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与体积关系较大的房屋，如储油罐、地下仓库等。房地产评估②分部分项法是假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构建或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的价格或成本后相加，来求取建筑物重新构建价格的方法。房地产评估房地产评估采取这种方法进行建筑物重新构建价格评估时，应该注意：首先，应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位，如基础工程的计量单位通常是体积，墙面抹灰工程通常是面积，而楼梯栏杆工程的计量单位是米。其次，既不要漏项，也不能重复计算，以免造成测算不准。房地产评估③工料测量法是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新构建该建筑物的材料、构配件、设备的