房地产词典

-1-房地产词典一、建筑设计篇二、规划设计篇（1）园林绿化（2）建筑小品（3）三、物业管理篇一、建筑设计篇四、建筑名词1、建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。套内建筑面积：2、商品房销售面积：为购房者所购买的套内或单元建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。商品房套内建筑面积由三部分组成：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积3、套内使用面积：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中，包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）等。利用坡屋顶内空间做房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5-2-米，符合以上要求的可计入使用面积，否则不算使用面积。套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。商品房各套之间的分割墙、套与公用建筑之间的分割墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙水平投影面积的一半计入套内墙体面积。室内的非共用墙墙体水平投影面积的全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积：每户阳台（无论凹凸阳台）封闭的，按100%的建筑面积计算，不封闭的按建筑面积的一半计算。可分摊的公用建筑面积：（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配电）室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。（2）套与公用建筑空间之间的分割墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。-3-不应计入共用建筑空间的主要有：（1）仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。（2）售房单位自营、自用的房屋。（3）为多动幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。此外，其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。五、容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积之比。例如在1万平方米的土地上有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。容积率决定地价成本在房屋中占的比例。高层住宅容积率不能超过5%，多层住宅不能超过3%，绿化率不低于30%。六、实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。七、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。八、绿地率-4-绿地率描述的居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。九、得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。（是指一套住宅的使用面积与包括公摊的公共设施面积在内的住房建筑面积之比。）○产权证写着建筑面积80平方米◎使用面积68平方米68/80=0.85得房率高与低，高说明使用面积大。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积，套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得功用建筑面积得房率称为“有效面积系数”，它是指建筑物内可使用面积与总建筑面积的比例，有效面积系数越大，可使用面积就越大。一般情况下，多层砖混结构住宅楼的有效面积系数为0.7-0.8；而高层住宅楼的有效面积系数在0.7-0.75，低的只有0.65。由于购房者都是根据建筑面积付款的因此，有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱，买到房子使用面积的多少可能差别很大。十、开间：一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一自然间的宽度而言，所以称开间，住宅开间一般在3.0-3.9米，-5-砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样面积似的小开间住宅相比，承重减少一半，使用面积增加2%，便于灵活割断、装修改造。进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大可以有效节约用地但为了好的自然采光和通风不一过大，目前我国大量城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右美国住宅空间分割5区功能分区礼仪区：入口、起居室、餐厅交往区：早餐室、厨房、家庭室私密区：主卧、卫生间、次卧、书房功能区：洗衣间、储藏室、车库、地下室、阁楼室外区：沿街立面、前院、后院、平台、硬地过渡区：玄关、过道活动区：客厅、阳台、生活区：餐厅、厨房、洗衣机阳台休息区：主卧、次卧学习区：书房功能区：储藏间、衣帽间、保姆房-6-六、室内名词层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上要求，这个高度就叫层高。他通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故称开间。住宅开间一半不超过3.0米---3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性、抗震性。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大。-7-用地术语：居住区公共建筑用地指居住区内有明确界限的公共建筑用地。如幼拖、学校等均按实际使用界限计算，沿路时应算到路边。无明显界限的公共建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地，十一、建筑形态板楼：塔楼：多层：板式：条式：点式细节整理大门：造型方面：大门体现在样式，而样式存在以下几个误区：许昌的大门一是照搬照抄，看到别人的外地的小区大门不错，然后就照抄过-8-来，把许昌的大门借鉴过来，大门是小区的脸面，作为小区的标志，应该与小区的整体风格相一致，起到画龙点睛的作用。建造方面：从郑州的大门来看，大多是铁艺，焊一个铁艺大门就行了，铁艺没有任何关系，对大门的设计不是太重视。单元门作为多层，单元门的造型楼梯，包括高层也存在这个问题都不是太讲究，被传统设计师所忽略，单元口的入口处造型问题。第二是门，单元门传统的是铁门，无任何美感。第三是单元入口处的功能。我们对这一部分并不是很重视，原来按造家属楼的概念是放煤球、放自行车的地方，现在不应该是放自行车等东西的地方，应该成为业主回家的大堂，要有气势。应该是放报箱、布告栏、花卉等的地方，要注意空间造型，有一定的高度。楼梯，对楼梯装修不注意，楼梯应该进行适当的装修。第二是楼梯的扶手，对扶手做的比较粗造，焊个刚筋棍，上面弄个木块就行了。这是典型的办公楼的楼梯扶手，楼梯设计的坡度应该科学，给人上楼不累、舒适的感觉。各个三表出户放表的地方，比如刚才说放报箱的地方，三表都应该放在墙肚里边，在墙上钉一个木版，把三表放在上边，这是很不好的。“三表出户”位置应该放的地方不能被人发现，作为装饰的表盖应该装饰的象一幅画。防盗门-9-防盗门做的不是很好，在做防盗门的时候，包括两户对门做的装修，没有对这一块进行处理，往往是把房子建起来就行了，没有注意公共走道。户型细节户型细节没有考虑，关于户型的细节我们有几个细节没有考虑，一是功能没有考虑，往往失去了人在房间里的生活形态，应根据他们的不同生活形态作出不同的房子，他的生活形态、生活功能是什么样的，房子的功能应该是什么样的。也就是说作为房子的产品最核心功能是什么，功能不全或者功能不到位。第二是面积尺寸有误差。还是按照原来的传统，随着科技的发展，没有与现代家具、家电进行量化结合的科技化，有多大的尺寸没有进行认真科学的量化研究，造成某些部分面积的浪费，比如卫生间，一个家庭的卫生间的功能到底是干什么的，都不明确，比如火车上的卫生间很小，但也能使用，如果我们做的比火车上的大些也可以使用。再者飞机上的卫生间比火车上的还小，但飞机上的卫生间设计的绝对比火车上的高级，而且很方便，以后的户型应该朝这个方向发展，要提高技术含量。作为户型，一个房间的功能增加，布局的按排，应该科学、合理。外立面的建筑风格作为建筑外立面风格应该包括“五面”。我们在建筑风格设计常犯错误，第一是模仿。看沿海大城市的建筑风个是什么风格，我们就模仿。第二是只照顾前面不照顾后面，更不注重东西两面、三墙。再个是顶的立面也没有得到重视，作为立面的建筑风格有各种不同的风-10-格，面的风格不注意。作为我们常犯的错误是第一是三墙的建筑立面的处理不太好，缺乏艺术性，缺乏一种造型。包括一些窗户的处理，各方面的处理。第二是北立面的处理。实际上进小区的时候，我们回家都是从单元口北面回家的，单元口的北面往往没有得到重视，这个地方比较单调，过于平，没有处理好，作为北面应该将空调位放在这个地方。南面的立面包括窗户的装饰、空调板、腰线、装饰板等五部分，这些要体现一种风格，一种内涵。另外是顶的装饰：现在总的来说是一种追赶时髦，对顶的称处理我觉得既要好看，又要省钱，结合着这个原则来进行。作为对顶的处理一定要与空中花园，作为对屋顶的利用、太阳能的结合等等把顶处理好。建筑风格是楼的颜色，楼的颜色处理存在两个问题；一是过于时装化。颜色不能衬托出小区的品质，大红大绿。颜色不能与小区的情感文化结合起来。建筑风格建议建筑风格定位为中国江南民居建筑与简洁明快的现代建筑风格，具体做法从顶部、颜色、外立面、造型（窗户、阳台、空调板、腰线）等方面体现变化。建筑风格顶部外立面颜色造型-11-细节建议如下：1、顶部多层顶部采用坡屋顶设计，但要现代简洁，并是不对称，一半为半坡，另一半为平台，使之形成一个阁楼，以成本价售给6层的业主，并能带动6层的销售。2、颜色楼体主色调以金黄色与白色为主。3、外立面外立面细节主要包括窗户、阳台、空调板、腰线等窗户：采用直凸窗，并形成落地窗，加强采光并体现美感，窗框可采用黑胡桃木色。阳台：注重小高层阳台的设计面积，留置盆载专用区，多层户型的阳台与窗户要有明显的白色横竖樘分隔，注意要形成空中花园。腰线：为白色，要体现出流畅的风格。空调板：多层与小高层要考虑室外空调机的位置，并设统一色调围栏，空调冷凝水管位置统一预留。环境指示牌现在很多小区缺乏环境指示牌，环境的指示系统比较缺乏，让人们不知道小区的布局、公告栏、楼号、单元号、门牌等这些设计都应该精细化、个性化，都应该完整的做出来。-12-第八个是小区的配套设施装修，小区的配套设施主要问题是各做各的门头，各做各的窗户，这样小区的整体比较乱不统一，与整体风格不相协调，比如要是加盟店可统一设计，如果没有这样就比较乱。第九是小区的道路。小区道路千篇一律，没有变化，对小区道路路面的设计、路面的造型、路面的美化，缺乏一个统一的规划。这就需要对小区的道路进行细节处理。小区的景观小区的景观要以用为主，第一要多载树少种草，种树不一定非要种名贵的树，应该种普通的成树、大树。也是很好的。第二是园林景观话，确实要给人一种陶冶情操、锻炼的地方。现在很多里面小区都缺乏锻炼的地方，小区内可设计一些晨