搜索
海玥新城BluePearlTown1瀚海灣城海韻盛會瀚海灣城海韻盛會紅黃青藍國際焦點宜居宜遊水岸樂活國際水岸城市發展趨勢2以獨特的膠州灣優勢，打造集生活、生產、生態於一體的現代化生態型國際濱海新城，建構21世紀的水岸生活，海玥新城將是“膠州灣上的海上明珠”。2全球綠色環保開發趨勢…HUCCGLOBALECODEVELOPMENTTREND…氣候變遷2009.12哥本哈根氣候會議之全球覺醒…..氣候變遷、節能、減碳、碳中和環保生態3可持續性開發主義減少對環境的衝擊環保生態21世紀魅力都會發展的未來趨勢–滿足都市經濟文化發展需求–創造更健康生態的都會生活空間–創造更健康、生態的都會生活空間–創造就業/居住/遊憩/文化多功能都會圈生活1960發展＝GNP↑城市提級與GDP提升雙贏1960發展GNP↑1970發展＝GNP↑﹢分配平均1980發展＝GNP↑﹢分配平均﹢環保41990發展＝GNP↑﹢分配平均﹢環保﹢尊嚴2000發展＝GNP↑﹢分配平均﹢環保﹢尊嚴﹢幸福海玥新城加速環灣地區成為21世紀具魅力之水岸城市區，提升大青島地區競爭力與整體生活環境品質。項目背景願景與展望願景與展望現況檢視規劃架構方案規劃架構方案55566專案背景基地所在的青島市，位於東北亞經濟核心有鍵戰略位東北亞區位優勢京津经济圈北京圈核心，具有關鍵戰略位置•青島位於京津、長三角、中原與韓國首爾四大經濟圈交會處。產發青島為中接韓產梯北京首尔经济圈首尔•產業發展上，青島為中國承接日韓產業梯度移轉的重要城市。•服務業發展上，針對輻射範圍要求較大的高端或特殊服務產業，青島市具有特殊發首尔展優勢。•青島相對於周邊城市，具有氣候穩定，環境保護良好的優勢。中原经济圈郑州长三角经济圈上海國際優質居住區域總部聚集地77專案背景東北亞區位優勢基地位元於人口稠密的膠東半島中心，輻射的產業與人能龐大山東半島區位優勢輻射的產業與人口量能龐大•膠東半島五市人口2,790萬人，未來新增城市化人口超500萬人，潛在用地需求強烈煙臺|646萬人•半小時經濟圈擴及人口約500萬，2小時經濟圈擴及人口約3000萬人。•膠東半島五市GDP總值達1.3兆元（2008），|威海|251萬人產業基礎雄厚。•膠州地處城市群沿海發展軸與濟青發展軸交匯點，為半島陸路樞紐，尤其鐵路運輸維紡|852萬人濟南|603萬人具備絕對優勢。青島|761萬人日照|280萬人半島製造業基地半島商貿中心88專案背景山東半島區位優勢大橋通車後，產業新區位於膠州彎底的位優勢與腹地優勢徹底浮環灣區位優勢流亭機場北關物流園的區位優勢與腹地優勢徹底浮現•至前北關物流園區20分鐘車程，前灣港20分鐘，流亭機場30分鐘，大橋開通後，至青島老港區30分鐘•2009年青島港貨運總量3.15億噸，集裝箱1026萬標箱，均列全國港口排名第五。•青島流亭機場貨運輸送量13.5萬噸，旅客輸送量966萬人，列全國15。•膠州灣國際物流中心將建成依託“公鐵、青島港海鐵聯運”的大型物流樞紐，遠期設計運量為3150萬噸，350萬標箱前灣港半島物流調控中心物流技職教育基地99環灣區位優勢專案背景青島市經濟持續增長，人均收入逐年提高但發展趨飽環境遭受破壞GDP成長趨勢青岛GDP成长提高，但發展趨飽、環境遭受破壞•青島GDP已達4500億，近年增長雖然放緩，但仍達13.6%水準10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%4,0005,0006,000青岛GDP成长•青島人均GDP達8257美元，可望兩年後突破萬美元關卡•青島市旅遊人口已達4000萬人，但旅遊型0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%01,0002,0003,000態有限•較早發展的黃島經濟技術開發區為青島市GDP產值最高地區，但許多土地已開發完青岛市游客时间序列（2000-2009年）2003200420052006200720082009GDP（亿元）GDP增长率畢或遭受污染801001203000350040004500青岛市游客时间序列（20002009年）2040601000150020002500游客总量(万)国内游客(万)區域優質居住青島旅遊首發站，新型遊憩據點1010005002000200120022003200420052006200720082009入境游客(万)GDP成長趨勢專案背景青島五市七區工業產值結構青島製造業體系龐大，結構有待優化•青島市以製造業見強GDP構成中二產居產業趨勢工艺品及其他制造业废弃资源和废旧材料回收加工业电力、热力的生产和供应业燃气生产和供应业水的生产和供应业青島五市七區工業產值結構青島市以製造業見強，GDP構成中二產居高不下，集中在農副食品加工、紡織服裝、設備製造業和電器機械製造業。•開發區在石油加工電器機械及器材製造金属制品业通用设备制造业专用设备制造业交通运输设备制造业电器机械及器材制造业通信设备、计算机及其他电子设备制造业仪器仪表及文化、办公用机械制造业•開發區在石油加工、電器機械及器材製造和通訊設備、電腦及其它電子設備製造業方面均呈現絕對領先優勢。膠州經濟二產為主比重達575%以設化学纤维制造业橡胶制品业塑料制品业非金属冶炼及压延加工业黑色金属冶炼及压延加工业有色金属冶炼及压延加工业金属制品业胶南莱西•膠州經濟二產為主，比重達57.5%，以設備製造、食品加工、服裝制帽、木器傢俱為主企業數量龐大而資產規模小產業鏈短造纸及纸制品业印刷业和记录媒介的复制文教体育用品制造业石油加工、炼焦及核燃料加工业化学原料及化学制品制造业医药制造业化学纤维制造业即墨平度崂山区城阳区•企業數量龐大而資產規模小，產業鏈短；三產薄弱，僅37.6%饮料制造业烟草制品业纺织业纺织服装、鞋、帽制造业皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业木材加工及木、竹、藤、棕、草制品家具制造业城阳区黄岛区市内四区胶州半島製造業後勤服務基地工業產品展示中心1111資料來源：青島統計資訊網0100200300400农副食品加工业食品制造业饮料制造业億元專案背景產業趨勢老齡化加劇,龐大的照護需求群體形成膠州氣候環境適合相關產業發展人口結構對比人口結構趨勢成，膠州氣候環境適合相關產業發展•60歲以上人口，山東1337萬(2008)，全國居首；青島132萬，比重17.3%(2009)，人口結構對比青島山東全國臺灣老齡人口比例11.2%(2007)10.4%(2009)8.5%(2009)10.6%(2009)60人口比例17.3%(2009)14.2%(2008)12.5%(2009)預計2020年青島近200萬，山東2200萬•山東、青島居民購買力增強，醫療健康消費增長60人口比例(2009)(2008)(2009)__人口預期壽命79.83(2007)75.02(2005)73(2005)78.6(2008)青島市人口結構200820092020(F)2030(F)•青島醫療供給區域不平衡，東重西輕•新區自身醫療需求可配置三級綜合醫院•青島市旅遊人口龐大青島市醫療供給情況(2008年)青島市城鎮居民醫療支出情況(元)200820092020(F)2030(F)老年人（60）119.3萬131.8萬200萬270萬比例15.7%17.3%23%32%•國內私人醫療需求呈現，潛力巨大•鄰近經濟圈尤其日、韓老齡化現象更加10千人拥有技术人员数千人拥有床位数青島市醫療供給情況(2008年)70080090010002000025000消费性支出可支配收入医疗健康支出青島市城鎮居民醫療支出情況(元)醫療支出消費支出/可支收入0520030040050060070050001000015000半島健康養護中心國際度假養生社區1212專案背景人口結構趨勢0东岸5区黄岛区城阳区胶州市即墨市平度市胶南市莱西市青岛市域山东省全国上海資料來源：國家、地方統計資訊網010002000200120022003200420052006200720082009資料來源：青島統計資訊網地價成本較低，窪地效益顯著，有利承接市區外溢之需求98青島市房地產銷售時間序列青島市在售房產售價區間統計房地產趨勢承接市區外溢之需求•青島市房地產市場持續增長，市南與嶗山均價達萬元以上；城陽與黃島亦達5千元以0039824001414,0005,0006,0001,0001,2001,400元/平方米万平方米销售面积单位面积售价上；膠州市在售樓盤均價多在2500-3000•地價分佈由市南區向周圍急劇遞減，市南區商住樓面地價近2萬，膠州及周邊縣市多11300216204851871021,0002,0003,000,0200400600800不足千元；工業用地也呈現相似的規律•隨著膠州灣大橋開通，通勤距離瞬間壓縮，新區納入青島主城區半小時經濟圈，坐市區212110000元/平方米8000-10000元/平方米5000-8000元/平方米5000元/平方米47資料來源：青島市房管局(2010.7)-0199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009年份資料來源：青島市統計資訊網地價結構土地價值2萬/m2地價青島:膠州10:1房價青島:膠州10:1擁核心圈層一線區位優勢而僅持四線地價，競爭優勢浮現1仟/m2生態低密宜居新城都市外包服務中心131310min20min30min40min50min膠州紅島黃島青島通車前通車後膠州紅島黃島青島專案背景房地產趨勢環灣發展等同環灣競爭，各新區相互競爭本基地起步較慢環彎競爭態勢青青島島黃黃競爭，本基地起步較慢•開發區內部競爭激烈-開發區數量多且持續增擴，競爭日趨激烈各區招徠政策趨近對投資商吸引力趨同島島島島紅紅島島少海新城-各區招徠政策趨近，對投資商吸引力趨同-膠州市也有眾多開發區，且部分區定位類似•開發區之間發展失衡黃島開發最早且為國家級；紅島依託國家高產業新區產業新區島島趕超趕超-黃島開發最早，且為國家級；紅島依託國家高新區，資源眾多，為後起之秀-整體政策偏向黃、紅兩島，膠州灣大橋建成將確立其一線新城地位城城陽陽北關物流園確立其線新城地位原有縣城新開發區衛星城新都心中心城海灣新城CBD魅力青島新地標1414專案背景環彎競爭態勢項目背景願景與展望願景與展望現況檢視規劃架構方案規劃架構方案1515151616願景與展望國際新港灣國際新港灣跨海新大門膠州灣新魅力大青島新門戶大青島新門戶1717規劃願景巴爾的摩內港內港本來是工業區，都是內港開發時序：1955.委員會成立1957開發規劃建議發電廠或倉庫之類的建築。經過整治後，內港周圍成了巴爾的摩的精華區，也是觀光客最多的地方1957.開發規劃建議1959.市區重建規劃批准1964.首期債券發售內港重建規劃公佈方。內港總面積21.3公頃，港口內眾多設施包括：•水族館貸款1千2百萬批准1968.重建工作啟動1972.首座新建築建成1976.科學會館對外開放•會展中心•歷史海港•科學會館1976.國貿中心建成會展中心開放水族館開放19816號碼頭演藝館開放•小義大利區•紀念碑•遊艇俱樂部1981.6號碼頭演藝館開放1981.海悅酒店營業1999.規劃興建新體育場兒童博物館案例借鏡•發電廠再利用為商業空間•體育館舊電廠改造案例借鏡•內灣碼頭•水上交通•會展中心1818規劃佈局案例分析•水岸文化娛樂巴黎衛城(LaDefense)位在巴黎的西郊，隔著塞納河與「凱旋門」形成7km軸線，是巴黎的衛星城，有“巴黎曼哈頓”之稱。全部用地80公頃，與地鐵共構，提供3萬人工作，為各類設施齊全的現代化“事務中心”，是歐洲最集中的商業中心。核心區是行政文化中心採人車分離都市核心區是行政文化中心，採人車分離都市規劃。•市政副都心級飯店•5星級飯店•企業總部/辦公空間(超過兩百萬m2)•商業娛樂性建築其他務性建築•其他服務性建築•文化體與設施(當代藝術中心/博物館/運動場)•公共藝術•公共藝術•住宅社區案例借鏡•行政中心區開發參考1919規劃佈局案例分析北金京融街南北長約1700米，東西寬約600米，