房地产调控政策评析

房地产调控政策评析房地产乱象：1、买房就像买大白菜！2、日涨幅5000元/平方米！2010年9月：北京、上海、深圳、广州，每平方米房屋单价超过2万人民币。房价居高不下，有钱人以房居奇，百姓望房兴叹！中国房地产经过近二十年的发展，取得了举世瞩目的成就，住房条件大大改善，城市建设日新月异。但近几年中国的房地产就像一匹脱缰的野马，大有一种视死如归的精神，不到悬崖势不回头的气概。房价过高，已远远超过百姓的承受能力。房价增速过快，已脱离了中国经济的正常基本面。中央采取了一系列的调控措施！强制性的回收无偿的分配计划经济人口增涨有限的投入解放初期至改革开放初期“国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配出租并近乎无偿使用的福利性住房制度”1978理论突破城镇住房制度改革—房改城市土地使用制度改革—无偿使用有偿使用1987年12月1日，深圳首开国有土地公开拍卖先河，新中国第一块有偿出让国有土地被深房集团竞拍成功。1987年第一次提出建立房地产市场房改：1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，开始进行房改。房改的基本内容可以概括：1.住房建设由国家、单位建设改为房地产开发商建设。2.由国家、单位维修管理改为房地产物业公司服务。3.停止分房为住房补贴。4.建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。5.建立住房公积金制度。6.建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。7.建立规范化的房地产交易市场。2003年8月12日国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），要求坚持住房市场化的基本方向。第一次明确房地产是支柱产业。经济适用房由“住房供应主体”“具有保障性质的政策性商品住房”。房地产市场化进入快车道：06年九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国六条）：(一)切实调整住房供应结构；自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》（24号文）住房问题是重要的民生问题。1.合理确定廉租住房标准：新建廉租住房套型面积控制在50平方米以内，以配建为主。2.合理确定经济适用住房标准：经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，套型面积控制在60平方米左右。2007.7徐滇庆与牛刀的打赌:徐滇庆:如果明年7月11日深圳房价比现在低一分钱，我一定在《南方都市报》上用整版篇幅向深圳市民道歉。2008.7月：“我向深圳人民道歉。在2007年7月我说过，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉。一年就要过去了，无论深圳的房价涨不涨都理应由我来道歉。”2007年房价高企，国家税务局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，但由于美国的次贷危机------不了了之。2008年楼市遇冷、政府救市2008年全球金融危机迸发，中国楼市一片萧条。期间，国务院颁布《促进房地产市场健康发展措施》（“国三条”）：自2008年10月27日起，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。自11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。营业税：5.5%计征以前5年全额全免2年差额全免5年差额全免以上以下以下以下以上以上2008年2010年≥5年，免交个人所得税一般政策特殊政策5年，出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收5年＜≥2年，个人不负担个人所得税地方收入部分2年，出售收入减去购买房屋的价款后的差额征收个人所得税:20％计征≥5年，免交个人所得税广东省15条优惠政策买房人：第一次置业，享受七折利率开发商：土地出让金缴纳期限放宽到两年压抑了近一年的购买欲望集体爆发！没有最贵，只有更贵！09年房地产市场火爆09-10年组合调控第一拳（12月9日）：营业税征免时限2年变5年第二拳（12月14日）:国务院要求遏制房价过快上涨第三拳（12月17日）：拿地首付不低于50%第四拳（10年1月）：二套房贷首付不得低于40%第五拳（1月12日）:存款准备金率上调0.5个百分点2010“两会”期间，北京市副市长陈刚曾经表示：“北京今年已经很难再产生地王了。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了”。但“两会”刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王”。温总理在“两会”上“坚决抑制部分城市房价过快上涨”的政治承诺尚在耳边，央企却“用脚投票”。在3月15日这一天，北京总共成交6块土地。其中，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。但还不到几个小时的工夫，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。总理说了不算，总经理说了算！第六拳（2010.4.15）-国务院新四条一、实行更为严格的差别化住房信贷政策。二、增加住房有效供给。三、加快保障性安居工程建设。四、加强市场监管。第七拳：9月29日调控一、禁止异地购房二、首套房贷一刀切比例30%三、暂停发放第三套房贷四、部分城市限购房套数五、囤地捂盘房企：停发股票债券不给贷款六、推进房产税改革试点第八拳：各地调控细则纷纷出台南京和深圳最严厉，看存量不看增量南京：限制购买第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格个月内不得调高，个月后需要调高的必须重新申报。深圳：本地人可购买两套，外地人只能购买一套上海、杭州、广州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能购买一套杭州：本地人和外地人只能购买一套广州：本地人可购买两套，外地人只能购买一套2011.1.26（新国八条，史上最严厉限购令）（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。1.调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。2.加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。3.严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。（四）强化差别化住房信贷政策。二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（五）严格住房用地供应管理。1.各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。2.大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。3.对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。当地户籍居民家庭限购2套。提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭限购1套。无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。需求能被压抑，但不能被消灭！在国家和地方楼市新政的三轮调控下，国内一线城市商品房价格上涨过快的势头得到了初步遏制，但是在一些当前政策没有覆盖到的角落，暗藏已久的“乱象”又在悄然滋生。政策尚未明朗的小产权房就趁着空隙开始“局部升温”。在房产调控新政出台后小产权房变得异常火爆！北京市通州区最大的小产权房社区——太玉园。大产权不能买，因小产权不受这个限制。虽然小产权房有一定的风险。他拆肯定拆不了。只能限制你买卖。也许将来小产权能变成大产权就值钱了。既是变不了大产权房，只要不拆，自住也是好的！“大产权房”与“小产权房”的区别“小产权房”问题全部产权（大产权）：国家发产权证的叫大产权。开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定缴纳土地出让金，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。全部产权（大产权）小产权房：是指国家不发产权证的。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者采取“以租代征”的形式用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。“城中村”问题我国实行城乡分割的二元体制，快速城市化的同时，使得农村被城市包围，由于体制的制约，法制的缺失，又由于政府对民生的漠视，“城中村”应运而生，农民难以真正融入城市，形成了“城不像城、村不像村”的“城中村”。天河城冼村杨箕村高房价的成因一、土地供应不足房屋是建立在土地之上的。我国房屋的产权也是房屋的所有权和土地的使用权结构。在房地产供给市场一端是土地，一端是建立在其上的房屋。土地是政府严格管控的，房屋却是自由市场可以自由买卖。如果土地供应不足，势必造成处于自由市场的房屋被视为稀缺之物加以抢购。土地供不应求直接导致房屋供不应求。2.捂地惜盘一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，多达5000万平方米。土地储备量可供开发6、7年。在房价较快上涨的情况下，一些开发商闲置土地不建设、建而不售，捂盘惜售现象严重。分批销售、推迟开盘时间、内部认购、大幅提价等方式拉长销售周期，通过控制新建住房的上市速度拉抬房屋价格。3.土地“招拍挂”市场规范化、透明化！由于土地市场不规范、不透明，造成开发商争先恐后“抢地”，进而“囤地”。二、住房保障体系落后1.1998年“城镇住房制度改革”第一次提出住房保障体系建设，到目前保障性住房有：廉住房、经济适用房、公租房。2.目前“保障性”住房数量少。今年计划建设1000万套保障房，未来五年共计划建设3600万套。3.加强管理和监督，严把入口关、交易关，阻断灰色空间。三、房地产税制结构不合理1．税费种类繁多，税、费、租混杂现象严重。2、重开发和交易环节，轻“持有”环节。房地产开发环节税费租最重，交易环节税收较重，而“持有”环节几近为零。目前我国房地产税制政策是不卖不税、不租不税，一旦租售则数税并课。四、有钱“炒房人”楼市炒楼之风猖獗，房价的飙升使开发商获得巨额财富。那些收入高、买房早、买得多的群体财富增长加速。其他一些群体则被挤出住房市场，高房价直接造成普通群众买房难。贫富差距拉大！加大商品+保障投入土地制度+市场机制住房是公共政策路径评析：中期---平衡供需长期---完善制度短期---政府管制扬汤止沸赢得时间釜底抽薪城乡一体化总结：目前的中央调控是正确的，必要的！但这是暂时的！不可持久！探寻、建立长效的调控机制，应该成为下一步楼市调控工作的重点。中国现在房地产的乱象归根结底是由于现有的房地产制度造成的，只有改变现有的土地和税制制度，才有中国房地产的将来！