房地产调查

坪山、龙岗老镇房地产市场调研第1页坪山、龙岗老镇房地产市场调研调研时间：二○○七年八月代理事业六部·龙岗镇/坪山小组坪山、龙岗老镇房地产市场调研第2页引言：龙岗老镇、坪山的房地产市场起步较晚，近年来历年的推盘个数一直停留在1-2个或者更少。属于房地产发展的初级阶段，产品较落后，无品牌发展商进入，可将此阶段概括为：本地发展商为本地客户盖房阶段。2006年开始，随着深惠公路/地铁3号线规划利好信息的释放，东部新城概念日趋成熟，品牌发展商开始陆续介入，如进入老镇的佳兆业、深房等，进入坪山的万科、深业等。除了招拍挂的活跃，旧改项目提上议程的也越来越多。交通的改善、关内土地的稀缺以及房价飞涨将给龙岗老镇、坪山带来引入新的客户群体。龙岗老镇、坪山房地产市场即将进入快速发展期。9月份，坪山的金众蓝钻风景、万科金域东郡将陆续开盘，届时，坪山的房地产市场将揭开新的一页。为更好的掌握该片区未来的发展动向，本文盘点了该片区现有及未来将推项目情况。有关该片区的详细情况，可参考《龙岗镇、坪山数据标准化阶段报告》的半年总结。坪山、龙岗老镇房地产市场调研第3页目录一、龙岗老镇、坪山楼盘布局.................................................41、龙岗镇、坪山片区总供应量分布图...................................................42、龙岗镇、坪山部分可预估项目进度表................................................5二、在售项目盘点..................................................................61、德沁苑.............................................................................................62、聚龙苑2期——御豪苑....................................................................83、锦峰森邻........................................................................................104、在售项目小结.................................................................................12三、筹备项目情况................................................................131、万科金域东郡.................................................................................132、金众蓝钻风景.................................................................................193、筹备项目小结.................................................................................21四、2008-2009年将售项目..................................................22（一）龙岗老镇...................................................................................221、龙凤山庄.....................................................................................222、世纪新城.....................................................................................223、怡龙枫景园.................................................................................23（二）坪山..........................................................................................231、深业东城上邸..............................................................................232、振业项目.....................................................................................243、坪山围旧改.................................................................................244、牛角龙旧改.................................................................................245、新拍地块——G11336-0061........................................................25（三）将售项目小结............................................................................25五、坪山、龙岗老镇房地产市场总结....................................26坪山、龙岗老镇房地产市场调研第4页一、龙岗老镇、坪山楼盘布局1、龙岗镇、坪山片区总供应量分布图小结：龙岗老镇、坪山未来项目较多；——以上旧改项目均为已报建或地块指标基本落实的阶段，还有大量的旧改项目由于手续未清推售时间不确定而未涉及。品牌发展商进入将大大提高片区楼盘的质素，引进新的理念及服务。——万科、深业、振业、金众、深房等G11336-0061G12201-0293G12201-0294在售项目筹备项目旧改项目动工项目新增土地G11336-0089龙岗镇坪山镇龙凤山庄世纪新城怡龙枫景园德沁苑聚龙苑振业项目锦峰森邻深业东城上邸金众蓝钻风景万科金域东郡坪山围旧改牛角龙旧改水岸新都坪山、龙岗老镇房地产市场调研第5页2、龙岗镇、坪山部分可预估项目进度表小结：未来几年每个片区将保持2-3个以上的在售项目；每年片区总推售量将保持在40万平米左右。2008年2007年2009年2010年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度牛角龙项目/30万平米深房龙凤山庄/16万平米备注：本表中统计项目不明分期的基本以每年10万平米的推出量估算。聚龙苑/6.85万平米世纪新城/14万平米坪山围项目/16.8万平米宝荷振业项目30万容积率3深业东城上邸8.7万怡龙枫景园/15万平米德沁苑/2.8万平米锦峰森邻/3.65万平米万科金域东郡/31万平米金众蓝钻风景/8.8万平米30万40万40万坪山、龙岗老镇房地产市场调研第6页二、在售项目盘点坪山目前无在售项目；在售项目集中在龙岗老镇，共有3个：德沁苑、聚龙苑、锦峰森邻。1、德沁苑A、项目基础数据项目位置：毗邻龙岗街道办，靠近八仙岭生态公园。小规模/小高层项目。主要卖点：城市繁华与自然生态和谐交融的理想区间项目规模1栋11层（6个单元）物业类型小高层占地面积8580.16㎡建筑面积22151.00㎡容积率1.73总套数217套开盘日期2007年6月2日销售均价8800元/平米坪山、龙岗老镇房地产市场调研第7页B、户型配比经济型户型，2房、小3房为主。户型面积约（㎡）套数套数比2房67~8411352%3房85~1079343%复式114~176115%合计217100%C、销售情况销售率近90%，其中2房的销售情况最好。户型面积约（㎡）总套数剩余套数销售率2房67~84113397%3房85~107931782%复式114~17611464%合计2172489%、坪山、龙岗老镇房地产市场调研第8页2、聚龙苑2期——御豪苑A、项目基础数据项目位置：位于龙岗区龙岗街道办西侧（深惠路旁）主要卖点：龙岗中心唯一双地铁口、全景观公园物业项目规模2栋（1栋17层，1栋20层）物业类型高层建筑面积32579㎡容积率3总套数284套开盘日期2007年7月20日销售均价11600元/平米坪山、龙岗老镇房地产市场调研第9页B、户型配比主力户型为102-110平米的小3房户型面积约（㎡）套数套数比2房77~786021%3房108~12314451%4房142-1756924%复式146-295114%合计284100%C、销售情况自7月20日开盘至今近1个半月，销售情况较差。销售现场销控数据显示销售率大约40%，其中两房走势最好；但从国土局备案情况显示，仅销售11套，销售率4%。由于销售情况不理想，再造营销节点望扭转销售颓势——8月30日营销中心盛大开放，8月30日至9月2日期间成交的客户额外享受2个点的优惠。坪山、龙岗老镇房地产市场调研第10页3、锦峰森邻A、项目基础数据项目位置：龙岗区鹏达路南八仙岭生态公园西门主要卖点：八仙岭公园、小高层低密度产品项目规模7栋9层的建筑物业类型小高层建筑面积36500㎡容积率1.46总套数264套开盘日期2007年8月25日销售均价8885元/平米坪山、龙岗老镇房地产市场调研第11页B、户型配比（拼合后）主力户型为114-138的大3房，其中大部分为1房和2房的拼合产品。户型面积约（㎡）套数套数比小3房85-893011%大3房114-13817065%4房122-1446424%合计264100%C、户型分析45-63平米的1房与77-87平米的2房拼合；拼合后户型方正实用，舒适度高；受90/70限制，将主力户型130平米的3房强拆为1房+2房，故拼合前户型存在明显缺陷，销售引导也不建议单买拼合前户型：——2户共用一入户花园，私密度不高且入户花园使用性低；——1房的厨房、卫生间等辅助空间过大，客厅面积小、无采光空间、基拼合前户型拼合后户型坪山、龙岗老镇房地产市场调研第12页本沦为过道，无餐厅位置；——2房的客厅面积大；但餐厅、厨房面积过小；厨房无采光；过道面积过多。D、销售情况开盘当天到场客户约250批，共推出402套（拼合前），实际以拼合后户型销售，共264套。当天销售174套，销售率约为66%（现场销控数据显示），其中小3房抢先被消化完目前从国土局备案情况显示，销售55套，销售率21%。（由于刚开盘，销售显示滞后属正常情况）4、在售项目小结在售项目集中在龙岗老镇街道办附近，依托繁华的配套、便利的交通及八仙岭公园景观；几个项目的共性较大，但从销售情况可判断出：价格影响较大，导致中小户型（2房、小3房）受青睐度高；高层产品较受欢迎。坪山、龙岗老镇房地产市场调研第13页三、筹备项目情况目前龙岗老镇无筹备项目，坪山的筹备项目为万科金域东郡和金众蓝钻风景，均已开放临时咨询处，预计均在9月-10月开盘。1、万科金域东郡（1）基本情况项目位置：位于龙岗区大工业区综合配套区内，距坪山街道办中心约2公里。项目规模：总建面约31万平米。10月将售的是第一期，8月新拍的两地块G12201-0293、G12201-0294将作为项目第二、三期。一期基础数据项目规模7栋1