房地产跨部门协同系列——快速开发的经验和教训

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用心构筑美好生活2019/8/31“快速开发”的经验和教训?龙湖路项目10月21日用心构筑美好生活2019/8/32目录第一部分第三部分第二部分第四部分项目快速开发基本情况介绍项目快速开发的几点经验项目快速开发的几点教训实现快速开发的几点建议用心构筑美好生活2019/8/33项目快速开发基本情况介绍第一部分用心构筑美好生活2019/8/34主要技术指标龙吴路朗香苑项目地块,位于上海市徐汇区华泾镇,南临华济路,西隔欧洲印象项目与主要干道龙吴路相接,东侧隔华济苑小区眺望黄浦江。整个小区用地面积为14489平方米,由6栋6-7层住宅、1栋7层公建及一个地下车库组成,总建筑面积32833平方米。类别指标总用地面积14490总建筑面积32833住宅建筑面积21159地下建筑面积9412户数152居住人数532机动车位120非机动车128容积效率1.60绿化率0.35用心构筑美好生活2019/8/35项目鸟瞰图样板区入口广场5号楼西套1、3层两套精装样板房样板区边线2号楼住宅6号楼住宅3号楼住宅4号楼住宅7号楼住宅5号楼样板房售楼处1号楼公建用心构筑美好生活2019/8/36项目总平面图样板区入口广场5号楼西套1、3层两套精装样板房样板区边线1号楼公建2号楼住宅6号楼住宅3号楼住宅4号楼住宅7号楼住宅5号样板楼售楼处用心构筑美好生活2019/8/377龙吴路里程碑计划完成情况龙吴路项目里程碑计划完成情况工作节点里程碑计划实际进度工期备注取得土地中标通知09-9-2509-9-25完成《项目定位报告》09-10-2009-10-20正常取得土地权证09-12-2309-12-23正常取得《建设用地规划许可证》09-12-1609-12-16正常方案设计批复09-3-409-3-4正常销售样板区开工(桩基开始施工)10-3-110-3-1正常完成施工报建图10-4-810-4-8正常取得《建设工程规划许可证》10-4-2710-4-27正常施工总包合同签订10-2-510-2-5正常取得《建设工程施工许可证》10-4-2910-4-29正常完成桩基/围护工程10-4-3010-4-30正常开始垫层施工10-4-910-4-9正常售楼处完成施工,对外开放10-9-2110-7-15提前主体施工达到预售条件10-9-3010-9-20提前样板区工程完工,开放10-9-2110-9-20提前主体结构封顶10-9-2010-9-20正常取得预售许可证10-9-3010-9-19提前开盘预售10-10-110-9-24提前用心构筑美好生活2019/8/38项目开盘前主要节点时间介绍龙吴路项目从拿地——取得预售许可证实现销售周期为359天20104.27拿地时间建设工程规划许可证取得时间建设用地规划许可证取得时间样板段(售楼处)开工时间建筑工程施工许可证取得时间商品房预售许可证取得时间,83天75天57天2天52天→→→20099.25200912.1620103.120104.2920106.2091天20109.19取得房地产开发贷款用心构筑美好生活2019/8/39扩初设计施工图设计审图132用地规划证577835197方案设计土地权证方案批复工程规划许可证施工证扩初批复226定位样板段提前实施(单体达到预售条件)预售证开盘项目开盘前主要节点开发周期分析土地中标204145用心构筑美好生活2019/8/310项目开盘前主要节点开发周期分析方案设计时间132天,时间偏长用地规划许可证与土地权证办理顺序与上海其它区不同工程规划许可证与施工许可证同步办理,基本同时取得(相隔2天)方案批复前已开始全部桩基工程、围护工程及样板区5号楼基础工程施工用心构筑美好生活2019/8/311项目快速开发的几点经验第二部分用心构筑美好生活2019/8/312快速招标采购本项目总工期2010年4月1日土方开挖,样板区竣工计划日期2010年9月21日开放,按三级计划,2010年7月底之前完成涉及样板区工程的27项分包工程、配套工程、检测工程招标,据此招标前期的工作准备较充分,工程、设计、配套及成本通力合作,按时交付本部门应提供的招标所需资料。基本未因前期时间的耽搁而造成后面招标时间延长;基本未因单位提供、图纸、方案等资料不齐原因,给整个招标过程造成滞后。用心构筑美好生活2019/8/313部分招标计划用心构筑美好生活2019/8/314快速开发中的工序工作前置、并行与交叉说明及图例::关键里程碑:某个阶段的主导专业任务,即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。:配合专业的任务。项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段开盘前工程管理土地中标主体开工开盘开始入伙竣工备案客户关系管理阶段拓展营销设计工程项目论证初步产品定位规划要点/规划草案项目定位产品策划概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察、招标及施工准备主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更结算入伙事务管理客服报建建设用地规划许可证、签订土地使用合同方案、初步设计、施工图报建;基础提前开工报建;施工许可证预售许可证入住许可手续合同备案、按揭办理工程施工配合投诉问题归纳、产品改进建议销售配合采购管理用地规划许可证工程规划许可证总包签约材料采购开盘后营销、交付管理:提前开始或与主导任务并行的工作。样板展示区策划桩基与基础施工综合管线施工样板区(含卖场、会所)施工样板区设计材料定样景观设计管线设计配套、管线征询用心构筑美好生活2019/8/315快速开发中的资源整合(事业部供方管理)上海事业部供方库的建设供方管理是项目工程管理及成本管理的平台,在市场并不完善的今天,供方管理的重要性与难度均很大,对供应商管理,事业部根据供方管理总体目标,稳步开展对供应商的信息收集、报批入库、过程评估、履约后评估、进退等管理工作,使上海事业部合格供应商达到270家,可能供应商达到310家,市场供应商达到76家,供应商库的数量增加,结构更合理,基本能适应事业部的采购要求。用心构筑美好生活2019/8/316快速开发中的资源整合(项目供方管理)在项目景观绿化、精装修、铝门窗、进户门、外墙金属漆、外保温等供方选择过程中,经各方充分沟通,在事业部领导的支持下,较好地处理了供方能力与成本之间的平衡样板区主要供应商选用合作过、配合意识较好的供应商,特别是总包、精装修、室外景观绿化及设计四家供应商结合供应商过程评估、后评估,组织对总包、监理及主要分包商进行培训交流,用旭辉的文化培养供应商对旭辉的忠诚度,用旭辉的基本要求、知识积累、客户的关注点提升供应商管理水平,为项目部的工程快速开发奠定坚实的基础。用心构筑美好生活2019/8/317快速开发中的资源整合(项目供方管理)龙吴路项目主要的供方序号分项工程名称供方单位名称备注1设计上海中森建筑与工程设计顾问有限公司2桩基工程上海强劲基础工程有限公司有实力,配合好3总包江苏江洲有基本实力,能配合4样板房精装修上海东徽建筑装饰工程有限公司配合好5样板区景观绿化上海德基园林景观工程有限公司有实力,配合好6外墙外保温上海东傲工程实业有限公司有基本实力,配合好7铝门窗上海振兴铝业有限公司有基本实力,配合好8外墙金属漆上海基昱建筑装饰工程有限公司配合很好用心构筑美好生活2019/8/318快速开发中流程效率优化流程是工作协作的基础,在严格执行流程的前提下,根据流程的原则及实际情况,以领导同意,优化流程,提升效率。一、合同未签订总分包进场施工按集团三级计划体系,总分包合同签订后才能进场施工,由于从中标到合同签订时间较长(正常约需1个月左右),总包及部分分包在收到中标通知书后就进场准备施工,如桩基进场施工时间为2010年3月1日,合同签订时间为2010年3月23日;总包挖土时间为2010年4月1日,合同签订时间为2010年4月22日二、设计变更与技术核定作业指引按规定,设计变更与技术核定应完成审批后才能执行,施工过程中,单位外立面、景观绿化、精装修均存在部分实施完成后发现需要提升而变更,因工期因素,部分变更在审批未完成的情况下,经各方充分沟通后立即实施。如7月8日,5号楼外立面线条,9月上旬,三层样板房精装修及室外景观绿化均进行了较大调整,为确保进度,项目部与设计、成本协商,经领导同意,在设计变更流程未完成的情况下及时安排施工单位施工。又如:由于部分外立面线条工程、北侧大小楼梯及公共部位底层楼梯间精装修工程未提供细部构造图纸,项目部、设计、成本、施工方充分沟通,项目部及时发文安排外保温、金属漆、精装修施工单位施工。三、甲定乙供材料认质认价作业指引为确保样板区的进度,对数量较少及总价较低的部分材料,如落水管、潜水泵、贮藏室门、精装修墙地砖等材料未完成书面核价情况下(已达成口头共识),及时安排总分包采购。用心构筑美好生活2019/8/319计划管理——合同根据集团审批确定的里程碑计划科学细化,确定总包施工关键节点及各分包进场时间,特别是在总包合同中明确样板区的六大节点(基础、主体框架、砌体、内粉、外墙装饰及落架、室外景观绿化)及非样板区结构封顶时间(办理预售证)及奖罚措施。分包合同中亦有各自的关键节点及奖罚措施用心构筑美好生活2019/8/320计划管理——现场协调在事业部的有力支持及事业部相关部门的密切配合下,严格按三级计划的要求开展各项工作,每2周对总分包进行过程评估,采用针扎式处罚方式,奖快罚慢,形成有效的计划管控机制。最后一个月,每天下午5点召开样板区各施工方进度协调会议并形成书面会议纪要,评估当天完成情况,安排、协调总分包第二天关键工作及配合事宜。如总分包未完成当天工作,必须安排晚上加班,否则将面临处罚,使各方不惜代价抢工(如景观绿化单位9月18日晚50人通宵加班,当天基本完成景观绿化施工;样板房软装单位9月19晚亦通宵加班)。项目管理人员根据工作需要,安排人员晚上值班,监督、协调晚上加班工作。根据有利于进度的原则,及时划清、调整总包及各分包工作界面,安排、协调专项工程进度优势单位跨合同施工。如安排总包完成应由景观绿化单位承担的地下车库顶板回填土工作,缩短关键工作3天时间。用心构筑美好生活2019/8/321计划管理——现场协调—过程评估及每日会议过程评估每日会议纪要用心构筑美好生活2019/8/322计划管理——现场协调——界面管理按总包合同及景观绿化合同,样板区地下车库顶板至绝对标高6.300之间填土由总包负责,绝对标高6.300至6.600之间土方由景观绿化单位负责,根据现场道路及交叉施工的实际情况,项目部协调填土由总包一次到位,景观绿化单位向总包支付一定费用,此措施缩短关键工期3天。用心构筑美好生活2019/8/323样板区工程计划管理成果项目名称开工时间完工时间工期(天)备注5号楼土建主体及外立面工程基础工程2010年4月1日2010年4月30日30天5号楼为地下室+7层+阁楼的多层花园洋房上部框架结构2010年5月1日2010年6月26日57天砌体结构2010年5月29日2010年7月10日43天外立面施工2010年7月11日2010年8月29日50天室内毛坯装饰2010年7月10日2010年9月15日68天小计168天精装修工程水电、地暖、空调、防水及木基层2010年7月18日2010年8月10日24天精装修工程为5号楼三层标准层及一层带地下室两套样板房墙地砖、地板2010年8月11日2010年9月10日31天涂料、油漆、墙纸2010年8月18日2010年9月15日29天软装及家具2010年9月16日2010年9月20日5天小计65天景观绿化工程南面雨污水管线2010年8月8日2010年8月11日4天景观绿化工程集中在5号楼南面、西面、北面,面积约800平方米南面景观绿化2010年8月12日2010年9月19日39天西面、北面填土及管线工程2010年8月30日201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