房地产转让

房地产转让（二）行政划拨方式取得土地使用权的房地产的转让程序：1、申请划拨土地使用权的享有者，欲转让土地使用权或房地产，持土地使用权证及房地产产权证等向土地所在地县人民政府土地管理部门提出申请。2、审批人民政府土地管理部门，再收到转让申请15日内进行审查、审批，并回复结果。（条件3◎）房地产转让3、签订土地使用权出让合同批准后，土地管理部门代表土地所有者与申请人签订土地使用权出让合同。签订后，60日内交纳土地出让金并办理土地使用权出让登记手续。4、签订转让合同5、办理转让登记签订土地使用权出让合同后15日内办理转让登记。（房产转让变更登记）□房地产转让例外：以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院的决定可以不办理土地使用权出让手续转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。□房地产转让合同一概念房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。二房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系（3点）1、转让合同以出让合同的存在为前提；转让的是使用权，而使用权基于出让合同而存在。□房地产转让合同2、出让合同规定的受让人的义务仍然适用于转让合同，并必然成为转让合同的内容。3、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制。转让后，土地使用权的使用年限为原出让合同约定的使用年限减去已经使用的年限后的剩余年限。□房地产转让合同三房地产转让合同订立的程序法律没有规定，一般为：1、协商达成转让协议2、签约《房地产法》第40条规定，转让应签订转让合同，是必经程序。3、公证（法律没有规定）4、登记（过户登记生效要件）不动产所有权的转移从登记时开始，土地使用权及地上附着物属于不动产。□案例分析原告：某市长江珠宝首饰开发有限公司（下称长江公司）。被告：李某。第三人：某县安东镇王家村村民委员会（下称王家村委会）。长江公司拟建办公大楼，通过李某在某县买地。1993年4月25日，李某以其个人名义，与第三人王家村村委会签定合同，向王家村村委会购买土地2万平方米，使用期限50年，地价每平方米100元。案例分析一个星期后（5月2日），李某又与长江公司订立土地转让合同，将上述土地以每平方米150元的价格，再转让给长江公司。同年5月28日，长江公司付款15万给李某。李某收款后，出具收据，又将15万元作定金转给王家村委会。后因长江公司未依时给付第二期15万转让费，双方协商解决未果，长江公司要求退款未成诉至法院。请分析回答：原告与被告签定的、被告与第三人签定合同是否有效，为什么？案例分析无效。因为当事人转让的土地是集体所有的土地。这类土地必须经过征为国有土地后才能出让、转让。王家村未经批准，便开发转让土地是非法的。李某无土地开发经营权，又无实际投资，只是利用长江公司资金买卖土地，也是非法的。长江公司未经正当途径，参与土地非法买卖，也违反了土地管理法规。商品房预售一概念：商品房预售，又称“卖楼花”是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售是房地产转让的一种最主要的买卖方式。但，如管理不善，易导致投机行为，损害消费者的正当权益。现在有关商品房预售的投诉最多、最复杂。□商品房预售二商品房预售的条件1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工建设的进度和竣工交付日期；□商品房预售三商品房预售管理规定（一）商品房预售实行许可制度房地产开发经营企业进行商品房预售应当向市县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。否则，不能进行商品房预售。申办应提交证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（3点）商品房预售（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工建设的进度和竣工交付日期；2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；□商品房预售3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。商品房预售（二）商品房预售合同实行登记备案制度预售人应与承购人签定商品房预售合同。并且，预售人应在30日内持合同向有关部门登记。开发企业未按规定规定办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。（以前没有规定）预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。商品房预售（三）商品房预售所得款项的专款专用制度《房地产法》规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪用，以确保工程建设的所需资金，保护商品房预购人的正当权益。□房屋租赁一、概念房屋租赁是指所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。理解：与买卖的区别1、基础条件不同：合法存在；符合法定投资额2、后果不同：使用权转移；所有权转移（不包括土地所有权）3、承受者享有的权利不同4、备案；登记（生效要件）房屋租赁的种类一、所有权不同1、公房租赁：（1）国有房屋（占绝大部分）直管房屋自管房屋（2）集体所有房屋2、私房租赁（较少）二、使用性质不同1、居住用房租赁2、非居住用房租赁房屋租赁的条件一房屋出租的条件法律没有明确，仅作原则规定，“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。”1、有房屋租赁的营业执照；2、土地是以出让方式取得；如果是划拨方式取得的，以营利为目的将房屋出租的，应当将租金所含土地收益上缴国家；3、有合法的房屋所有证书；4、房屋能正常使用，符合安全条件。房屋租赁的条件二不得出租的房屋根据《城市房屋租赁管理方法》第6条规定，有下列情况之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；房屋租赁的条件（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。房屋租赁合同一、房屋租赁合同的主要条款：1、租赁期限。期限内，合法使用，他人不得侵害；提前收回，赔偿损失。2、租赁用途。（居住、经营活动）意义：（1）正确使用房屋；（2）改变用途时，重新协商租金3、租赁价格。4、修缮责任。一般由出租人负责，可约定。当事人的权利义务一、出租人的权利义务1、依合同约定收取房租的权利；2、对使用情况进行监督的权利；3、期限届满，有权收回房屋；4、解除合同权；5、交付房屋的义务；◎6、修缮房屋的义务。租赁住宅用房的自然损坏，一般由出租人负责，不履行，造成损害，承担赔偿责任；租赁房屋用于生产经营，从约定。当事人的权利义务二承租人的权利义务（6点）1、承租人依照租赁合同的约定，对租用的房屋享有占有、使用、收益的权利。2、享有优先购买权和优先承租权（同等条件下）3、要求支付修缮费用。（承租人代出租人修缮房屋的）□当事人的权利义务4、合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。5、按期交纳租金。6、期限届满及时返还承租的房屋。□房屋租赁合同的变更解出与终止房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的应当在租赁期限届满3个月内提出，经同意重新签订合同。有以下情况之一的可变更或解除合同：1、符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；◎2、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；3、当事人协商一致的。□房屋租赁合同登记备案制度房屋租赁实行登记备案制度房屋租赁当事人应当在租赁合同签定后30内，持以下文件到房地产主管部门办理登记备案手续：1、书面租赁合同；2、房屋所有权证书；3、当事人的合法证件；4、城市人民政府规定的其他文件。房屋租赁合同登记备案制度出租共有房屋的，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。□登记备案的作用经房地产主管部门审查合格后，颁发的《房屋租赁证》是房屋租赁合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营的，《房屋租赁证》是经营场所合法有效的凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。□房屋转租一概念二条件三形式四限制□房屋转租一概念：房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。二条件：（1）承租人在租赁期限内，（2）征得出租人的同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。□房屋转租三形式：房屋转租，（1）应当订立书面合同。转租合同必须（2）经原出租人书面同意。并（3）办理登记备案手续。四限制（3）（一）终止日期。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的日期，但出租人与转租双方当事人协商约定的除外。□房屋转租（二）转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同中规定的出租人的权利义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的权利义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。（三）转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。□案例分析丁一、丁二兄弟俩父母早亡，留有遗产房屋一幢四间。该已房屋租赁给王三居住，双方签订有房屋租赁合同，并向市房产管理部门办理了登记手续，领取了《房屋租赁证》。因租期届满，王三向留在当地的丁一提出购买该幢房屋，丁一认为，丁二在外地工作，不需要当地房屋，自己是长子有权作主。经协商，丁一与王三签订了房屋买卖合同。案例分析数日后，丁二一家调回当地工作，提出要在租赁给王三的丁家私房居住，请王三在近期搬出此屋。王三辩称，该幢房屋丁一已卖给他，双方签订了书面的房屋买卖合同，他已交清了买房款，房屋产权已属他自己所有。若有异议，由丁一、丁二相互交涉。双方意见分岐，丁二上诉法院，要求终止与王三房屋买卖合同，归还房屋自用。问：(1)丁一与王三签订的房屋买卖合同是否有效?依据是什么?(2)你认为法院将作如何判决?案例分析1．合同无效。该幢房屋是丁一、丁二兄弟俩共同共有财产。共同共有房屋买卖必须经共有人一致同意。丁一、王三所签订的房屋买卖合同系丁一未征得其弟丁二的同意擅自作主卖给王三的，是违反城市私有房屋买卖的有关管理条例的无效民事行为。案例分析2．法院应判决：丁一与王三所签订的该幢房屋买卖合同无效。丁一应向王三退还全部买房款，房屋产权仍归丁一、丁二所有。房屋租赁期已满，丁二从外地调回需收回房屋自用要求合理，可让王三在3个月内搬出。房地产抵押一、抵押的概念和特点二、抵押的种类三、房地产抵押的概念四、房地产抵押的原则五、房地产抵押的范围六、房地产抵押的设定七、房地产抵押权的效力八、房地产抵押权的实现□抵押的概念和特点抵押的概念：抵押是指债务人或者第三人将法律允许抵押的财产以不转移占有的形式，作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律的规定将该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。这一法律关系中提供担保财产的债务人或者第三人称为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。抵押的概念和特点特点：1抵押是一种担保债权实现的方式；抵押设定的目的是确保债权被清偿，具有担保物权的性质。2抵押物是由债务人提供的，法律允许抵押的财产。3抵押物不转移占有。□抵押的种类以抵押物的不同可分为：1不动产抵押2动产抵押3权利抵押4财团抵押□抵押的种类以债权受担保的抵押个数的不同可分为：1单独抵押（某个债权受一个抵押权担保）2共同抵押（我国未规定）