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Codeofthisreport|1本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报Copyright任CentalineGroup,不可被擅自引用、复制和传播。©告的何部分都2010深圳房地产市场的过去与现在——2011原动力培训课件深圳中原ShenZhen.04.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010课件结构A.房地产一级市场B.房地产二级市场C.房地产三级市场D.房地产外销市场E.2005年以来房地产调控政策Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010基本知识房地产市场划分为一、二、三级市场：�一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。�二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房地产出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。�三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产行为。�概括起来为：一级市场卖地，二级市场卖新房、三级市场卖二手房。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010房地产一级市场Part1Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010基本知识�土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。�土地出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用金的行为，即土地的一级市场；�土地转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括了出售、交换与赠与，即土地的二级市场；�土地市场的供给等于土地出让、转让的总和；Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010开发商利润链条�通过资本运营获取土地→通过土地储备或土地运营获取土地增值→通过房产创新创造新的增值→房产创新价值和土地增值部分销售变现。�在这个利润链条中创造利润的是土地的增值及房产创新带来的增值。资本退出的渠道也有两种：土地转让及房产变现（含一次性变现即出售及长期变现如出租物业）。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010标志性事件�1980年以前，深圳土地使用是无偿划拨的；�1987年7月1日，深圳取消了行政划拨，所有建设用地都以有偿出让方式供应；同年，以协议、招标、拍卖三种方式进行历史上第一次土地出让；�2000年6月起，深圳不再审批经营性用地，协议出让范围仅限于高新技术等四类用地，经营性用地全部通过土地交易市场实行招、拍、挂；�针对深圳土地资源的日趋紧缺，2002-2005年，深圳开始实行为期三年的土地紧缩政策；�03年始，国家开始一系列的宏观调控政策，实行较为严格的土地制度，严格控制新增建设用地供应，盘活存量土地，调整供应结构等；�2005,深圳市又正式启动了工业用地、工业区配套用地公开招标、拍卖、挂牌方式出让；区域土地面积（平方公里）比重罗湖78.753.95%福田78.663.95%南山185.119.29%盐田74.643.75%宝安569.1928.58%龙岗682.8534.29%光明新区155.447.80%坪山新区1678.39%全市1991.64100.00%Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010深圳土地现状�深圳市总面积2020平方公里，截止至2009年12月31日，深圳市行政区土地总面积1952.84平方公里，其中农业用地为929.87平方公里，占46.69％；建设用地为893.85平方公里，占44.88％；未利用土地为167.91平方公里，占8.43％。Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,20102007-2010年历年实际供应土地均未达到计划供应标准根据深圳市国土局公布的年度实施计划，2007-2010年间，每年的实际供应根据市场情况适当调整，历年供应均未达到计划供应标准。2007-2010年全市计划供应新批住宅用地建设面积1300万平米，实际供应841万平米，尚余459万平米未推出，可作为未来几年的储备土地。单位：万平米2007-2010年历年土地供应情况数据来源：深圳市国土局、深圳市土地交易中心428.52285.5156.80391.6349.60177.37196.69157.211501005002002504504003503002007200820092010计划供应实际供应Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,20102007-2010年历年新增住宅用地供应比例逐年减少根据2007年以来各类土地的供应情况来看，住宅用地新增供应比例逐年减少，至2010年，全年住宅用地新增供应建筑面积157.21万平米，仅为全年总供应的15%；而商业及酒店用地供应量加大。2007-2010年历年土地供应情况数据来源：深圳市国土局、深圳市土地交易中心156.80349.60177.37157.2171.91124.16127.8352.32466.08127.12439.64748.29020080060040010002007200820092010单位：万平米1200工业仓储用地商业办公用地住宅用地Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,20102007-2010年土地供应集中在宝安及龙岗2007-2010年，新增住宅用地供应多集中在龙岗及宝安区，其中龙岗区4年新增供应348.33万平米，占总供应的41%；宝安区供应面积296.66万平米，占总供应的34%。而罗湖及盐田区连续4年无新增住宅用地供应。2007-2010年历年土地供应情况数据来源：深圳市国土局、深圳市土地交易中心1.601.85161.5743.4930.6382.9072.28107.3080.74100.4875.0483.09020604012010080140160单位：万平米1802007200820092010福田南山宝安龙岗规划期新供应住房建设用地城市更新建设用地征地拆迁返还用地建设商品住房合计套数（万套）建筑面积（万平米）套数（万套）建筑面积（万平米）套数（万套）建筑面积（万平米）套数（万套）建筑面积（万平米）20111904.33871.331206.6359720121903.673301.33120654020131903.673301.33120654020141903.373031.331205.751320151903.333001.331205.67510总计545018.3416506.65600302700Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010十二五规划新增住宅用地供应减少，城市更新为主要供应方式根据深圳市国土局公布的《深圳市住房建设规划（2011-2015）》征求意见稿，2011-2015年，每年新增供应住房建设用地90万平米，占住宅总供应的15%左右；而城市更新建设用地供应比例加大，占未来住宅总供应的60%。数据来源：深圳市国土局Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010房地产二级市场Part2Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010基本知识【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋，基本包括住宅、写字楼和商业【存量房】是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，又称“二手房”；【期房】期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。【现房】现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010全国宏观环境��1998年以前我国实行的是高度福利化的住房制度。1998年7月3日，中国房地产发展史上一个重要的日子。国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，通称为“23号文”，停止福利分房，全面实行住房商品化改革。我国房地产市场和房地产业就是在这种背景下应运而生的。简单而言，如果没有1998年以来的住房制度改革，就没有房地产市场以及与其相适应的房地产业的兴起和发展。随后，政府陆续出台相关金融税收政策来推动市场化进程。譬如启动房地产市场，免征交易营业税、契税减半；消化积压空置商品房政策。中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［２００３］１２１号文，以下简称“１２１号文件”），对房地产企业从银行贷款做了较大限制，收紧了开发商的银根。其主要内容有：一是规定房地产开发企业只能申请房地产开发贷款，获得的贷款只能用于本地区的房地产项目，并将房地产开发企业的自有资金严格限定为所有者权益；二是规定对建筑施工企业发放的贷款不得用于工程垫资；三是对高档住房和第二套以上住房（含第二套）在首付款比例和贷款利率上采取了从严政策，并进一步提高了个人住房贷款工程进度要求，高层住宅也要求达到主体结构封顶；四是严格限制了公积金委托贷款用途，只能用于发放个人住房贷款。随后，一系列的宏观调控政策陆续出台；Codeofthisreport|160.70.60.50.40.30.20.10-0.1-0.2-0.3-0.49008007006005004003002001000199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010商品住宅新开工面积�97-99年，新开工面积急剧上升；�02-05年，深圳由于早年实行的紧缩政策，房地产投资已进入理性调整期，新开工面积稳步上升；�06年，由于受9070政策的影响，开发商纷纷减慢建设步伐，以及早期土地紧缩的缘故，新开工面积急剧回落；深圳历年商品住房新开工面积新开工面积©CopyrightCentalineGroup,2010增幅Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010住宅市场新增供求深圳历年商品住宅供求状况1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00住宅批预售96.5211241248306350499539578647961717806712695589666472388住宅销售96141183209261337372493557594724812803901706500414793313供求比1.001.501.321.191.171.041.341.091.041.091.330.881.000.790.981.181.610.591.241992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010��新批预售在02年达到高峰后开始回落,近两年更是在每年500万平米的量也没达到;商品住宅销售在05年达到高峰后,开始逐年回落,09年因史上最宽松的购房环境,使到商品住宅销售回复至一个较高的水平,10年政策调控,销售量再度回落;�供求比基本正常150010005000Cod