房地产：行业或已度过

行业动态跟踪报告本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。1房地产：行业或已度过最困难阶段-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2008-3-182008-4-182008-5-182008-6-182008-7-182008-8-182008-9-182008-10-182008-11-182008-12-182009-1-182009-2-18房地产业指数沪深300投资要点：¾房地产行业统计数据持续恶化：国房景气指数连续14个月下滑，创历史最低，1-2月全国商品房当月新开工面积同比下降14.8%、全国房地产开发投资历仅同比增长1%。¾尽管统计数据糟糕，但我们认为，房地产行业很可能已在年初见底，最困难的时期已经度过。开发商收缩战线、减少开工量是行业低谷的正常经营行为，而在政府出手救市的情况下，市场调整的时间和幅度都有所变化，房价指数逐步见底、全国各地成交环比、同比均出现上升，市场已经结束了量价齐跌的阶段。¾不过，房地产市场见底并不等于回到牛市，转暖趋势的确立还需要成交量能在未来几个月里保持在较高水平，这一方面要看政策面是否会有转变，另一方面也要看开发商是否会因楼盘好卖而过度提价。¾我们认为土地市场依然很难走出低迷，未来土地流拍、底价中标的现象仍会比较普遍，地价也难以出现明显的上涨。相对于住宅成交量的上升，商业地产的销售和租赁情况难以有较大改善，因此我们继续看好住宅地产，相对看空商业地产。¾近期地产股表现良好，估值水平上升，不过由于房地产市场见底可能性较大，上市公司实现销售增长比较确定，因此未来业绩的增长速度有上调的空间，即使保持目前的估值水平，股价也仍有向上空间。我们仍维持行业“增持”评级。行业：房地产研究员：张驰飞,CFA电话：[phone]E-mail：[e-mail]2009年3月18日行业评级增持（维持）重点公司万科A8.36元观望08A09E10EEPS0.370.430.46P/E22.819.418.0金地集团9.58元推荐08E09E10EEPS0.620.700.78P/E15.513.612.2保利地产22.58元推荐08A09E10EEPS0.911.271.58P/E24.717.814.3滨江集团13.71元推荐08E09E10EEPS0.610.750.91P/E22.518.315.1相关研究成交量有所下滑政策环境依然利好09年2月19日供求好于市场判断看好住宅地产08年12月23日行业景气或在08年末见底08年9月22日行业景气回落估值已具吸引力08年6月20日估值风险释放后更具投资价值08年3月21日地址：南京市中山东路90号，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。2我们在08年9月22日的报告中提出，“预期未来三个月至半年内是国内房地产市场环境最为恶劣的时期，房价下跌、成交低迷、部分开发商遇到生存困境等现象将相继出现。随着房价与房地产开发投资规模等相应做出调整，市场将在08年底、09年初到达调整底部，市场复苏的时间预计将出现在09年下半年。”从目前的数据来看，我们对于行业调整底部在09年初出现的判断，很可能是正确的，而由于政府出手救市，市场的复苏时间有可能会早于我们的预期。一、行业统计指标恶化国房景气指数连续14个月下滑，2月份仅为94.86，这是有统计数据披露以来的历史最低点。而各成分指数中，除资金来源指数较08年12月份略有上升外，其余均继续下滑，其中房地产开发投资指数、房屋施工面积指数均创历史新低。图1国房景气指数及成分指数909510010511011504-604-904-1205-305-605-905-1206-306-606-906-1207-307-607-907-1208-408-708-1009-2国房景气指数房地产开发投资指数土地开发面积指数销售价格指数商品房空置面积指数房屋施工面积指数数据来源：国家统计局、华泰证券研究所开发类指数创出新低表明由于市场环境恶化，开发商资金压力加大，主动或被动的降低了开发投资的规模，全国商品房当月新开工面积自08年7月份就出现了负增长，09年1-2月全国土地购置面积同比下降了30%、土地开发完成面积同比下降了15.5%，因此1-2月份全国房地产开发投资历史性的仅仅同比增长1%也顺理成章了。行业动态跟踪报告本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。3图2全国商品房当月新开工面积02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002005.1-22005.42005.62005.82005.102005.122006.32006.52006.72006.92006.112007.1-22007.42007.62007.82007.102007.122008.32008.52008.72008.92008.112009.1-2-30%-20%-10%0%10%20%30%40%商品房新开工面积（万平米）同比增幅数据来源：国家统计局、华泰证券研究所从发改委和统计局公布的全国70个大中城市房价指数来看，全国新建商品房价格指数同比增幅也在不断加速下滑，2月份同比下降了1.8%。图3全国新建商品房价格指数同比变动-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%2005.72005.102006.12006.42006.72006.102007.12007.42007.72007.102008.12008.42008.72008.102009.1数据来源：国家发改委、国家统计局、华泰证券研究所尽管统计指标恶化，但我们认为，这恰恰预示了行业周期见底的可能性。二、行业见底迹象出现1、房地产开发投资下降缓解未来供给压力商品房市场化程度较高，因此在供求失衡的情况下，开发商收缩战线，减少开工量是应对行业周期的一种正常经营行为。而开工规模的缩小一方面行业动态跟踪报告本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。4减轻了开发商的资金压力，另一方面也降低了未来的供给压力。我们在09年投资策略报告中指出了存量土地非常充裕，因此在低迷的市场环境中，开发商减少拿地也是合理的做法。2、房价指数逐步见底尽管全国房价指数同比跌幅加大，但环比来看，跌幅已经减小，我们在2月份的动态跟踪报告中就指出了房价指数已经出现见底迹象。最新公布的数据显示，2月份的全国房价环比降幅为0.2%，与1月份持平，而北京、上海等主要城市房价环比降幅继续减小。而2月份新建商品房和二手房价格指数出现环比下降的城市数量分别为36个，较1月份的44和40进一步减少。图4全国及主要城市房价指数环比变动-3%-2%-1%0%1%2%3%2005.72005.112006.32006.72006.112007.32007.72007.112008.32008.72008.11全国北京上海广州深圳数据来源：国家发改委、国家统计局、华泰证券研究所图5新建商品房和二手房价格指数出现环比下降的城市数量01020304050602008.012008.032008.052008.072008.092008.112009.1-0.6%-0.5%-0.4%-0.3%-0.2%-0.1%0.0%0.1%0.2%0.3%0.4%新房二手房全国房价指数环比变动数据来源：国家发改委、国家统计局、华泰证券研究所行业动态跟踪报告本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。53、房地产市场已经度过量价齐跌的阶段有观点认为，房地产市场在周期调整中将会出现量价齐跌的局面，这个阶段结束后才有见底的可能。我们分析了新房价格指数环比数据和单月商品房销售面积数据后发现，其实这个量价齐跌的阶段已经出现过：除了3月份同比有所增长外，整个08年商品房销售面积同比都有所下降，而新房价格指数在08年8月份之后也持续下滑。图6房价指数与商品房销售面积比较-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%2005.92005.122006.32006.62006.92006.122007.32007.62007.92007.122008.32008.62008.92008.12-90%-60%-30%0%30%60%90%120%全国新房价格指数环比增幅（左轴）单月商品房销售面积同比增幅（右轴）数据来源：国家发改委、国家统计局、华泰证券研究所注：统计局不发布每年1月份的销售数据，只有1、2月累计数据从目前的数据来看，量价齐跌的阶段已经结束，尽管新房价格仍在环比下降，但销售面积已经止跌：国家统计局数据显示09年前两个月商品住宅销售面积同比增长了1.1%；据住房与城乡建设部摸底调查，前两个月主要城市的销售同比上升了6%；我们所跟踪的主要城市的成交量也显示同比大幅增长。4、各主要城市成交量大幅上升受节假日因素影响，1月份和2月上旬住宅成交量较08年12月环比有所下降，但在节后各地成交回暖，我们主要跟踪的城市成交量均环比大幅上升，其中深圳3月份前两周销售了3936套，是去年同期的3倍。行业动态跟踪报告本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。6表1重点跟踪城市住宅成交量数据2009年2月份2009年3月上半月成交套数成交面积（平米）环比日均成交套数环比成交套数成交面积（平米）日均成交套数环比北京8,282927,11127.7%26715.0%6,938749,70646373.2%上海11,3851,173,20046.8%40764.9%9,015916,10060147.8%深圳5,275488,41224.5%18831.3%4,145396,05727646.7%广州4,564473,5002.5%163