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1/64经纪人“搏”学争霸赛知识点——买卖考试知识点部分第一部分房屋买卖相关知识（政策信息截止到2012年4月20日）一、售房的相关知识1.1、售房人身份房屋共有权人：共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务；“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。继承人：继承人是指依法继承财产的人，分为法定继承人和遗嘱继承人。前者指依法的当然继承人，后者指被继承人所指定的继承人。法定继承是指按照法律规定的继承人范围、继承人顺序、遗产分配原则的一种继承方式。继承顺序：第一顺序：配偶、子女、父母；第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。委托人：委托人是指委托他人为自己办理事务的人。受托人(被委托人)是指接受委托人的委托，代理委托人从事民事、商事活动或者诉讼、仲裁活动的人。监护人：监护人，是对无民事行为能力和限制民事行为能力的人（如未成年人或精神病人）的人身、财产和其他合法权益负有监督和保护责任的人。监护人必须具有完全行为能力，并依法律规定产生。我国规定的监护人有以下三种情况：监护人的近亲属，包括父母、成年子女、配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；关系密切的其他亲属和朋友。这些人虽然与近亲属不同，没有必须担任监护人的法律上的义务，但是，有些是自愿承担监护责任的，经所在单位或者居委会、村委会同意，可以担任监护人；如果没有上述监护人，则由社会和国家负责，由所在单位或者居委会、村委会或者民政部门担任监护人。1.2房屋的产权性质1.2.1如何判断房屋性质？从房产证上看房屋性质一栏：商品房、已购公房、经济适用房、按经济适用房管理等等。商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以营利为目的，按市场规律经营的房子。已购公房（房改房）：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房。央产房：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央在京单位。国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房；职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房。2/64注：1)原产权单位有特殊约定的已购公房，必须经原产权单位同意出让，否则无法过户；2)以中国、中央、国家等央字、国字开头的购房合同的已购公房是央产房；3)比如国家图书馆、中国航空航天局等，产权单位以“北京”开头的购房合同也是央产房；4)央产房上市：对比商品房，需提供原始购房合同、上市申请表（房主未交超标款的，央产房不能过户）和物业供暖结清证明；经济适用房：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。1.2.2哪些房产可以直接上市交易？商品房、已购公房（非央产）、满5年的经济适用房、回迁性质或康居、安居性质的房屋、按经济适用房管理的房屋，可以直接上市交易。1.2.3央产房如何办理上市手续，在什么地方办理，大约时效如何？业主本人身份证、户口本、房产证、原购房协议；办理机关：中央和机关主办交易办公室（蓝岛西区）；一般当天办结，央产房必须在蓝岛交易大厅做上市登记,有备案了才能出售。如果还没有就要让你的单位到蓝岛那做备案才能上市交易。1.2.4央产房住房面积是否超标的标准是什么？在京中央国家机关职工住房面积标准：公务员：科级以下60平方米；正副科级70平方米；副处级80平方米；正处级90平方米；副司（局）级别105平方米；正司（局）级120平方米。1.2.5如果央产房住房面积超标要上市交易，需做哪些事情？超标处理准则：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回，不能分割退回的，可上浮一个职级（正司局级上浮20平方米）。在浮动范围内按超标面积×1560计算，超过浮动范围的按超出部分×4000元计算交给原单位。1.2.6经济适用房包含哪些类房屋（一类、二类）？一类经济适用房：面向社会公开发售的经济适用房；二类经济适用房：回迁性质或康居安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。1.2.7一类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？契税票填发日期或房产证登记日期满5年。1.2.8二类经济适用房如果上市交易需要达到什么条件？无条件。1.2.9平房如果上市交易，需要做什么？先去区测绘所测绘，如果没有土地证需要先办理土地证，然后可以正常上市。1.2.10四合院如果上市交易，需要做什么？必须有土地证。如没有，先到国土局办理土地证，然后正常上市。1.2.11如何识别该房屋是否有抵押？看房产证上是否有建委盖的抵押登记章。3/641.2.12如果该房屋仍有按揭未偿还清，要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大约的时效？需要提供哪些资料？必须先还完按揭，才能再交易。还完贷款后，银行出具解除抵押协议，到建委办理解押手续，当天可办理完毕，但建委需要3个工作日进行归档，之后才可以正常进行过户等手续的办理。1.2.13如果该房屋登记行政区域与房产证上所属区域不一致时，是否可以上市交易？如果要上市交易，需进行什么流程？在什么地方办理？需要提供哪些备件？大约时效如何？不能直接交易，必须到房产证现在所属区域建委换新房产证才可以。如果房屋档案已经转到新建委，带身份证，房产证直接换即可，2个工作日办结。1.3、识别房产证和身份证真伪1.3.1识别房产证真伪几种常见的辨别真假的方式：1）看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清晰醒目；内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，有特殊的图案,图案的识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来；假的产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色），封皮较软。2）看纸张。假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗的响声；假的纸张手感稀松、柔软。3）看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字房屋所有权证6字，立体感强，字迹清晰，容易识别；假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一。4）看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的＊＊市房产管理局行政公章；假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。5）看注册号。真产权证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感；假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。6）看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐；假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显。7）看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等；假产权证中附记有些为空白。8）看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚；假产权证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度9）看团花。权证扉页上有由土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。10）看花边。房产证首页，即发证机关盖章页上下左右均等宽、对称，为咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。1.3.2识别身份证真伪1.3.2.1从身份证件来鉴别，识别一代身份证真伪主要途径有：1）一看激光防伪标记。2002年以后的身份证都有激光防伪标记，真身份证激光防伪标记在摇动时防伪标记会闪光，假身份证在摇动时激光防伪标记不闪光，并且也不清晰。4/642）二看身份证反面的红绿花纹。真身份证红色与绿色网状花纹相交，色彩柔和，红、绿颜色平衡均匀，而假身份证花纹不是偏绿便是偏红，其中必有一种颜色比较突出。并且反面右上角的第四组绿色花纹的形状与任何绿色花纹形状不一样。3）三看xxx公安局的“局”字，这是最有效、最容易的辨别方法。真身份证的“局”右面的两竖是在同一水平线上，而假身份证由于是电脑制作，“局”字的右下一竖是抛出的。1.3.2.2从身份证件来鉴别，识别二代身份证真伪主要途径有：1）看身份证有效期。16周岁至25周岁的居民有效期为10年；26周岁至45周岁居民有效期为20年；46周岁以上为长期有效。2）看“性别位置”的背景“长城”图案。真的左眼看是黄色，右眼看是绿色，两眼一起看则是蓝色。3）看相片下方的变光“中国CHINA”字样，该图案假证没有。4）是用放大镜可以看到，在身份证的正面中央的位置有字符串“JMSFZ”，而假身份证则没有或看不清，这是辨别二代身份证真伪最容易的方法。1.3.2.3从身份证号码来鉴别：大陆的身份证为18位，老的身份证是15位。关于身份证的18位是怎么计算的，原理如下：根据〖中华人民共和国国家标准GB11643-1999〗中有关公民身份号码的规定，公民身份证号码是特征组合码，由十七位数字本体码和一位数字校验码组成。排列顺序从左至右依次为：六位数字地址码，八位数字出生日期码，三位数字顺序码和一位数字校验码。地址码（身份证前六位）表示编码对象常住户口所在县(市、旗、区)的行政区划代码。（所有区域的编码可以到这个网站。）生日期码（身份证第七位到第十四位）表示编码对象出生的年、月、日，其中年份用四位数字表示，年月日之间不用分隔符。例如：1981年05月11日就用19810511表示。顺序码（身份证第十五位到十七位）为同一地址码所标识的区域范围内，对同年、月、日出生的人员编定的顺序号。其中第十七位，奇数分给男性，偶数分给女性。二、购房的相关知识（一）客户购房资质1.1京籍家庭购房的限购政策分别是什么？京籍家庭限购两套住房，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。1.2外埠家庭购房的限购政策分别是什么？持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。5/641.3华侨、外籍人士的限购政策是什么？外籍人士不受政策影响。外籍个人购房仍然按照《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》执行。根据该《通知》，需提交《外籍人在京购房审批表》、《在京居住状况证明》，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房1.4公司购房的限购政策分别是什么？对于大陆公司购房，昌平、朝阳：除个人独资的单位、个体工商户、外企（外企在京设立分公司的除外）的购房受限制外，其他的单位购房不受限制。其他区县除个体工商户外不受限制。外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房1.5何为京籍户籍家庭？京籍户籍家庭包括哪几类情况？居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能作为本市户籍人员购房。1.6京籍家庭购房需提供哪些资料？本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件、拟购房人签字的、从网上下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。1.7驻京部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料？驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证