房屋交易的8个基本定律

如何“随行就市”——房屋交易的8个基本定律默认分类2009-04-2114:30阅读9评论0字号：大中小作为一个真正想买房自用的人，到底应该怎样去把握自己的购买行为？有媒体报道说，上海房价每平米狂跌三千！虽然不知道此数字的依据从何而来，但是在上海呆了一个月，以专业的眼光看，发现实际上上海的实际情况并非如此。尽管市场走向有诸多不定，但远非媒体传递给公众那样的令人心惊。因此对媒体向被期许为公众乃至政府判断房地产形势的代言人，开始多少有些担忧。姑且不说这里面究竟有多少公器价值、多少公共利益、多少商业道德，单单就是媒体信息的剪辑，又怎么可以保证不以偏概全或挂一漏万？比方说，媒体喜欢召集各方人士沟通信息、坐而论道，这又怎么可以保证他们的信息是最真实的？因为其本身就存在一个“不在场效应”。因此，像房屋这样的大宗商品交易，如果消费者被媒体时而被忽悠得充满激情、忘乎理智，时而又一边倒地该买不买、该卖不卖，看来都是极大的风险。作为一个真正的想买房自用的人，到底应该怎样去把握自己的购买行为呢？结合着专业研究和香港金融风暴的市场表现，其实置业是有一些常识和基本规律的，而且挺管用。用家定律一：淡市是用家置业的好时机这里有一个常识性认识，那就是无论何时，在市场上买到自己满意的房子总是一件困难的事，而买到价格便宜的房子总是一件容易的事。为什么这么说？因为每套房子的特点、属性、品质各异，而每个人对房子的品位和爱好也是独特的——比如说孩子要上学、老婆在哪里上班等等，因此，找到一定价格标准的房子（如3000元/平方米），机会总是大把，而同时又能满足自住需求和喜好的房子，就没那么容易。当然价格走低的时候买房会比较占便宜，但价格走高的时候该买可能还是要买。淡市时，投资者、炒房者大量退出市场，这不仅意味着有更多的选择机会，而且价格也趋于理性。买家定律二：利率总是要变化的从历史上看，住房按揭利率曾经很高，有银行做到过14％、15％，甚至18％。接着我们是经历了9次降息，又从低谷往上调，目前基本利率是5.51％，比较来讲，还是低的。那么加息之后，对我们的日常生活能带来多少变化呢？从表1可以看出，加息主要是心理影响作用大，而实际影响作用小。其实在经济社会中，加息是个常态，美联储加息都已是家常便饭了。因此，对利息的变化更应该调整心态，不能静态看，要动态看，有高也有低。置业的关键是考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。买家定律三：房产税可以通过买卖交易补偿眼下对于买家，还有一个心理负担，就是觉得税少时没买，税多时再买，岂不亏了？首先需要对房产涉及的税做区分，目前是分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业，物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼，对于自用者来说影响本不大。此外，即便是上市流转，只要有足够的耐心，总是可以通过多方寻价，将这点税费找回来的。买家定律四：如何选房一手楼供应多的区域，买一手楼较好；反之，买二手楼较好市场处上升态势时，一手楼的价格高于二手楼；反之，二手楼价格高于一手楼指标性物业具有抗跌性这个定律的主要依据是市场供应者总是既包括开发者，也包括小业主。在同一个区域中，房价往往受这两者推盘量的影响。比如，当一手楼供应量较多的时候，开发商为了争夺客户而竞争，价格相对合理；而当一手楼供应量减少的时候，就可能会出现卖家囤货居奇，价格非理性上涨。同时，香港金融风暴以及其他世界主要城市还验证了指标性物业的抗跌保值性能很高。据分析，一般在房价上涨时，这些物业会多涨10％；而在房价下降时，跌幅又会减少10％。卖家定律五：淡市时将多余房子卖出总是明智的这又是一个常识问题，即与持有股票不同，房地产的持有都是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修费、维修费等等。因此，持有的前提就是房屋带来的收益和增值，能够涵盖费用成本。而淡市时，这些成本往往打不住，所以卖出是明智的。卖家定律六：空置的房子要选择马上出租经常听人这么说，“我现在有三套房子，两套空着”。乍一听觉得有些不可思议，实际情况还真是这样，有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息，有些人就是在等待装修和想卖之间徘徊。事实上，无论房子的租金回报是高还是低，都要选择马上出租，决不能让房子空着，空着就是损失。此外，租房最好不要选择豪装，因为这与租金价格不成正比，尤其是在淡市时。选择一个好的租客比仅是出价高的租客更重要。顺便提供一些租房小帖士，给大家参考。（见附件）换房定律七：换房不受淡旺市的影响在同一地段中，如果居住产品已经落后，而又有换房的打算，在市场预期不会变化太大的情况下，应该卖掉房子，将它变现为资金，这将意味着更多的机会。卖家定律八：珍惜淡市中的每个机会在房屋交易中，经常会出现买家和卖家因价格谈不拢而相互僵持。其实选择出手时机要紧随市场行情。在市场不被看好的情况下，卖家要特别珍惜交易机会，因为这时卖家比买家多，成交量萎缩。如果买家叫价不是很离谱，千万不要吊起来不卖，错过机会，损失更大。蔡照明：地产媒体模式终结者默认分类2009-03-3019:52阅读62评论0字号：大中小:38城市快报访北京时间传媒执行董事蔡照明1999年进入地产媒体，一时间风声水起，并赢得“地产语文老师”的荣誉称号，在中间短暂的做过一段金地集团CMO之后，蔡照明现在的身份是北京时间传媒的执行董事，同时运作北京、南昌两份媒体的地产广告业务。采访中，我问时间传媒运作地产媒体的成功经验，蔡照明反问道，“这算成功吗？我希望能够探索出一种地产传媒运作模式，这种模式能够实现很好的复制，谁都能够运作，那才叫成功的模式”传统媒体江河仍在记者：网络媒体的迅速崛起，对传统媒体形成了巨大的冲击，其中最为明显的是报纸。在房地产广告领域，报纸也停止了高速增长，如何看待网络对传统媒体的步步进逼？蔡照明：传统媒体虽然江河日下，那也是江河；新媒体虽然雨后春笋，但毕竟不是参天大树。树的生命周期是以十年来计量的，而草的生命周期是以天来计算的。所以要看清你发展的媒体，是树，还是草，这很重要。记者：很多人认为，现在生活节奏太快，没有时间看报纸？蔡照明：随着生活节奏的加快，就越需要对报纸的主动式阅读。在生活节奏慢的城市，电视往往很发达，比如安徽。因为大家有时间看电视。而香港和日本的一些城市，大家没有时间看电视，于是会买份报纸，在空闲时阅读。记者：随着新媒体的出现，报纸在房地产广告领域的主导地位是否会发生变化？蔡照明：从房地产与媒体的角度来说，房地产和报纸是有天然联系的。房地产的销售周期和报纸的发行周期是吻合的。对于一个楼盘来说，比如这一周推出若干户型，他们会在周四、周五做报纸广告，在周六、周日卖房子。下一周，产品和客户会发生变化，相应的销售策略也会改变，所以楼盘的销售周期就是一周一周来循环的。此外，报纸能够很好的体现出房地产广告的创意和气势，能够很好的对产品进行深度解析，便于读者了解。最重要的，报纸在所有媒体中是最具权威性的，这一点远非网络可比。做传统媒体的增值服务商记者：您现在给自己的定位是做传统媒体的增值服务商，能解释一下这个概念吗？蔡照明：增值服务商的概念最早来自电信行业，比如中国移动把网络铺好以后，就会有很多企业通过这个网络做短信、彩铃等各种增值服务。这些增值服务通过移动网络可以做，那我们在传统媒体上一定也可以做。整个中国的传统媒体聚集了很多宝贵的资源，是一个很大的培养基，这么多年来沉淀下来很多营养。我们利用新机制，新体制，就可以在这个培养基上培养出新东西，做各种各样的增值服务。记者：具体在哪些方面可以实现增值？蔡照明：全方位的。比如报社的房地产如果不这么合作，那么它的市场地位不会达到现在的程度，广告业绩也不会像现在这样。而通过我们来运营房地产板块后，广告量增加了，行业地位、影响力、管理水平也都提高了，这就是体现我们增值服务的指标。地产媒体模式的终结者记者：深圳的地产媒体一直引领着中国地产媒体的新探索，那么他走过了一个什么样的道路？蔡照明：2000年左右，当时《深圳特区报》和《深圳商报》在房地产广告方面竞争的很厉害，在竞争的过程中，我们提出了主动性营销。因为编辑、记者要写好文章，就要了解项目的定位、城市规划和市场情况，就要帮助项目找卖点。这个过程中，我们和地产商结合的很紧，于是对地产业了解的很深入。这是地产媒体人的第一代。后来我们发现，光靠写文章不行，还要会经营。所以我们从代理公司引进了一些经营人才，进行谈判。这是地产媒体人的第二代。后来在03年的时候，房子已经特别难卖了，那时做一两版广告没什么用处，因为房子卖不出去，所以就需要更专业的运作。当时我们从房地产销售代理公司又找了一批人过来。这些人房地产专业能力特别强，不仅能写文章，做代理，而且可以向更高的层面发展，比如积累客户、做市场定位等。我们从房地产代理公司挖来的人才形成了我们的第三代。但是，这些人在报社里成熟后，地产公司很容易就把他们吸引走了。所以我提出要培养媒体营销人才，真正来营销媒体，而不是为地产公司培养人才。营销媒体的人才构成了第四代。他们的价值就体现在做媒体的增值服务上，有一定技术实力，比较清楚如何与房地产商打交道，机制上也比较市场化。记者：您觉得您现在的模式是一种成功的模式吗？蔡照明：我们现在的模式就跟酒店管理公司一样，提供管理服务，收取管理费和业绩提成。这应该是国内地产媒体比较先进的模式，但还不是最成功的模式，实际我一直在探索一种能够有效复制，换了谁都能运作的模式，那才应该是地产媒体运营的终结模式，也才是真正的地产媒体成功模式！掌握房贷技巧可让你少奋斗十年默认分类2009-03-2306:18阅读2323评论0字号：大中小在网上经常能看到有房奴发帖叫苦不迭，自从买房后让房贷压得喘不过气来，想着早上起床一睁眼就欠人家银行100块钱，不但让房奴从物质上大大降低了生活标准，更使他们的精神备受折磨，心理健康受到极大伤害。可见，房贷是目前大多数购房家庭开销最大的一项，很多网友们都是房奴一族，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经；虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千金，让你少奋斗10年。下面整理出不同的还贷方式供大家借鉴和学习。（部分参考信息时报资料）选择合适的房贷还款法1、分阶段性还款法适合年轻人。由于年轻人、大学生刚参加工作，手头资金紧张，所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期，开始还款每月只要几百元，过了5年后，随着收入提高、经济基础的夯实，还款也会提高步入正常的还款方式。2、等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。3、等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息是指，把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。4、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者，可以减轻还款压力。5、转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠，就完全可以房贷跳槽，寻找最实惠的银行。由于竞争激烈，一些银行还是相当乐意为你效劳的。6、按月调息。在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。7、双周供省利息。双周供缩短了还款周期