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1目录第一篇长安国际广场项目开发背景.................................21.1、适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。____________________31.2、适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展______________________41.3、适应我国入世后外资进入西部地区的需要________________________4第二篇西安市经济与房地产发展状况..............................52.1西安宏观经济发展概况_________________________________________52.1.1、西安市经济发展状况_____________________________________________52.1.2、房地产行业概况_________________________________________________52.2、西安房地产概况______________________________________________62.2.1、西安地产市场区域特点___________________________________________72.2.2、土地市场交易中的各类用途__________________________________82.3、项目概况____________________________________________________92.4、项目比较分析_______________________________________________102.4.1、周边项目竞争趋势资料__________________________________________102.4.2、西安市高档写字楼竞争分析______________________________________112.4.3、西安市办公空间资料分析________________________________________132.4.4、项目高档住宅比较分析__________________________________________132.4.5、项目地价分析__________________________________________________14第三篇长安国际广场项目规划与进展.............................153.1长安国际广场规划理念________________________________________153.2长安国际广场建筑工程指导思想________________________________163.3长安国际广场建筑总指标______________________________________173.4长安国际广场建筑设计________________________________________173.4.1、100米高商务楼及五星级酒店____________________________________173.4.2、85米高酒店式公寓_____________________________________________173.4.3、四栋十层40米高写字楼_________________________________________173.4.4、开发步骤______________________________________________________183.4.5、目前工程进度__________________________________________________183.5长安国际广场项目开发实施方案的设想与分析____________________18第四篇项目建设的工程设计及主要经济指标.......................184.1、选择并采用具有现代风格和高科技水准的项目设计方案。_________184.2、主要经济技术指标（见下表）_________________________________19第五篇长安国际广场项目开发主体介绍...........................205.1、西安房地产开发企业集团简介_________________________________205.2、陕西长安建设投资开发有限责任公司简介_______________________215.3、长安国际广场项目建设战略团队及分工_________________________225.4、长安国际广场品牌塑造联盟___________________________________222第六篇项目投资估算和资金筹措说明.............................236.1、项目投资成本估算___________________________________________236.2、投资人与资金筹措___________________________________________236.3、贷款担保人_________________________________________________23第七篇项目的经济效益评价分析.................................237.1、盈利能力分析_______________________________________________237.2、资金来源与运用表的款项分析_________________________________277.3、资产负债分析_______________________________________________28第八篇项目招商计划..........................................298.1、目标客户定位_______________________________________________298.2、投资者保值增值的保障和预期_________________________________298.3、项目品牌推广与招商实施进度计划_____________________________298.4、投资建议___________________________________________________298.5、长安国际广场相关物业投资建议_______________________________298.6、投资机构投资建议___________________________________________298.7、投资风险保障_______________________________________________29第一篇长安国际广场项目开发背景西安房地产业的发展水平及规模还处于国内的中流水平，与北京、上海及沿海发达城市相比还存在不少的差距，但其市场发展的潜力却很大。目前西安市缺3乏代表西安这个国际化都市的建筑群体，而长安国际广场的出现，将填补这方面缺憾，他将代表西安的现代形象，反映西安五千年文化与现代文明的融合。西部大开发，国际知名大公司的办事机构及外资金融行业均需要大量高档次具有影响力的写字楼群（犹如北京的新东方广场一样），而长安国际广场项目的建设，正适应了形势的需要。该项目不论从规模档次，地理位置及周边环境，都是西安规模最大、档次最高、地理环境最佳、物业管理水平最高的，无以伦比的写字楼群，也必将成为西安城市建设中一个里程碑的建筑、成为西安现代化城市的标志。西安房地产开发企业集团及其决策者审时度势，以敏锐的目光和超前的意识充分认识到一个地区的振兴，必须以金融事业的发展为前提，本着回报社会的良好愿望，依托集团雄厚的经济实力和优良资信，把建设长安国际广场作为公司拓展多元化投资领域，再造新优势的重点项目之一，更作为支持我市、我省乃至整个西部地区金融事业发展的平台，为促进地区经济发展做出贡献。随着中央西部大开发战略的制度和实施，随着中国加入WTO后各种承诺义务的逐步兑现，该项目开发的远见和必要性更加得到表现，社会意义更加明显。它主要体现在以下几个方面：1.1、适应西部大开发战略，为地区开发积累资金。长期以来，中西部地区经济发展滞后东部地区，其原因虽然是多方面的，但金融后仰情况严重促成的资金的短缺也是一个重要方面。据统计资料表明，中西部地区的GDP占全国18.4%（1996年），国家银行现金收入只占全国13.4%，进出口和实际利用外资额分别仅占3.9%，3.6%，这种现象反映出中西部地区引进外部资金、吸引地区资金能力较差，资金利用效率较低。甚至在资金紧张的情况下，还出现了资金外流。如90年代初西北地区的银行资金，就有20%左右通过各种方式流到了东部地区。即使在中央开发西部的战略确定之后，这种现象仍在继续。它制约了西部经济的发展，急待解决。这种现象产生的原因之一，在于地区金融中心没有形成，金融机构布局不合理、结构不完善、金融工具手段创新不足。为了解决这一问题，专家学者建议以西安为支点，建立“五点四线”模式的西北金融合作区。中央为适应西部开发、4促进金融发展的需要，进行国家金融的改组，已将国家央行的西北区域支行建在西安，并将出台进一步的措施。长安国际广场作为金融布局的基础设施，必将为这一战略的实施提供支撑作用。1.2、适应金融产业集聚规律，促进金融产业发展一个城市要成为区域性金融中心，必须把金融作为核心产业优先发展。应建设一个品牌响亮、规模宏大、功能齐全、辐射海内外的金融中心区。例如，美国有华尔街、东京有银座，这些城市都是通过建设一个有巨大影响的金融中心区，而成为国际性或区域性金融中心城市的，这种集聚效应，是金融业发展的客观规律。按照这一规律，我国许多城市为形成、或强化金融中心城市的地位，正在紧锣密鼓动地加强城市金融中心的建设。例如，北京作为北方金融中心，斥资150亿元的金融街中心区；上海陆家咀集聚了中外金融机构200余家；天津、石家庄等城市的金融中心正在进行。西安要确保西部地区的金融中心地位，必须有作为基础设施硬件的金融中心作为支撑。长安国际广场建在西安金融气息最旺的黄金地段，并以规模宏大、技术高新为特色，适应了这一需要，必将成为金融产业集聚的热点。1.3、适应我国入世后外资进入西部地区的需要随着改革开放的不断深入，尤其是正式加入WTO以后，我国的经济发展愈来愈纳入全球经济化的范畴。在落实中央开发西部战略中，由于国家政策不断倾斜，西部投资环境的不断改善，外资进入西部已成为不断加强的趋势。随着我国入世承诺兑现时间表的确定，国外金融资本、金融机构进入西部已排上了日程。专家论断，今后三至五年将是外资、外国金融机构大量进入西部的高峰时期，这与长安国际广场的建设期相吻合。客观上印证了项目开发的必要性、可行性和预见性。5第二篇西安市经济与房地产发展状况2.1西安宏观经济发展概况2.1.1、西安市经济发展状况在国家积极财政政策和西部大开发战略等因素的推动下，西安宏观经济持续向好，加之政府把宏观调控拉动经济增长的重点放在投资和扩大内需上，并实施积极的财政政策，扩大投资需求，使固定资产投资力度继续扩大，促进了房地产投资的快速增长。西安市房地产市场继续保持了近两年来的稳定、快速、健康发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格趋稳，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交投活跃，空置量继续下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，居民收入的稳步增长，使西安商品房市场人气上升，并进入了一个稳定增长期，尤其是商业服务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持，随着城镇住房制度改革继续深化，经济适用房建设进度加快，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策的逐步到位,西安房地产市场将继续保持快速地发展。2.1