房地产一般开发流程及关键节点

房地产一般开发流程及关键节点作为房地产开发来说，针对工程部来说，可从如下几个方面进行控制（具体参照“STUDY”中的施工阶段提醒，一按施工顺序来说：一、开工前：1、结合场外管线图及进行现场踏勘，了解工程现状：l现场地下管线分布情况，地面上是否有架空线路等，考虑保护和迁移l周边市政提供的条件：燃气，给排水管径（标高，位置），供电位置，即可确保施工必须的电力、给水供应，又为设计体统参考依据l场地分布情况，根据场地移交情况，做好部分复测，为土方开挖方量平衡计算及设计首层标高做好参考依据l了解周边建设情况（如高度，房屋类型，桩型等），周边环境（如出通道，基坑支护条件，桩基施工条件）l施工场地的位置，是否具有施工操作面2、图纸的准备及相关手续的办理l初步，扩初图纸已经认可，人防等建设批文，立项批文已经齐全的情况下，因针对上述情况复核其可行性，能否实施，l施工图审查进行中，应独立或者与技术部（如有）一道对审图意见的回复进行审核，确保少花钱，多办事l施工图审查前与设计院沟通（如有技术部就内部形成初稿后与设计讨论,包括含钢量等，在出正式图，送审前形成统一意见后由设计修改图纸到蓝图上，避免招标后变更太多）l日照分析，户型分析，室外空调外机位置一体化，物业、销售一起进行的户型设计研究，室外车流研究（车流方向，岗亭门卫设置，围墙设置）等设计事宜l施工图审查通过后，有施工许可证后，将审图意见及回复意见用红笔明显标注到图纸上（审图意见，工程部留复印件，档案室留存原件二份（一份为绝密件，一份为借阅件）3、施工单位的招投标l总包单位和土方单位的选择重点为：总工，项目经理（是否常驻工地，与公司的关系，项目经理的权利与义务）施工班组，质量检查，样品留存l监理单位的选择重点为：1、如总包施工单位不能实现本地化，哪监理单位一定要实行本地化，对本地的质监站、安监站比较熟悉，有的工作可以先做2、将监理费用的5%作为甲方奖励基金，用于现场发放3、对监理重点、关键节点不实行旁站的，要给予相应的处罚措施（先找总监谈，不行的话，好发函，不仅仅是有人值班，而是要到现场高密度的抽查）l设计单位的选择：1、建筑方案图可以选择北京，上海，深圳等地方的建筑设计院，理念比较新，但结构设计等施工图出图单位尽量选择本地的企业，对江苏本地的规范比较熟悉。2、对钢筋含量，砼含量，设计成果深度，出图时间，通过图审时间予以明确，PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion具备关键节点，3、对较小的项目10万平方以下的（做好技术及设计交底，每个月或特殊时间到现场指导（如相关验收，设计样板选型）;对10万平方以上的（不但要做好技术及设计交底，好要注明设计现场代表驻现场时间，兼职还是专职）4、与政府、设计院等的外联工作（做好相关沟通及技术交底工作）l对白蚁防治的对接工作l与质量监督、安全监督的对接工作l与墙改办的联系、l与人防办的联系l设计技术交底（设计理念的交底工作）二、施工阶段的工作：一、组织施工单位进行第一次工地例会1、对参建各方走到一起的欣喜和感谢2、对组织架构进行审核调整及优化3、施工单位的打算，对项目的了解及配合4、具体详见“第一次工地会议纪要”5、明确会议的召开时间，整理会议纪要由谁整理，下发，整改时间，例会的流程。6、对监理整改意见的回复，甲方指令单的处理与工程进度款挂钩，7、对监理人员优秀行为的奖励制度（确保人员流动不大及负责任）二、施工阶段控制重点1、土方及基坑支护（土方开挖顺序，弃土点位置，挖机及土方车辆的数量，有无特殊关系，在特殊时间也可以出土）2、桩基工程（包括结构选型，试打桩等技术参数的保留，进出场道路及桩进场条件全由施工单位自行解决）3、地下室工程（渗漏水的预防及处理，设备安装与地平的施工顺序，配电房等核心位置的防水，防潮工作，地下停车位的提前设计工程，风机、防火门的提前采购工作）4、主体工程：l钢筋工程：型号，数量，连接方式，甲供性能，节点构造l模板工程：方案（尤其是高支模方案），模板数量，模板养护，模板施工质量，预留洞口位置大小是否准确电梯、扶梯，风井、楼梯的高度，能否顺利走入？住宅天花一般不抹灰，故模板平整度要求比价高l混凝土工程：确保施工无冷缝（施工人员数量多少，机械设备数量，有无平板振捣器）；确保砼标号及外加剂符合设计要求（按泵车抽查，先柱子，后梁板，28天拆模后及时测量砼数据，如有异常及时整改），砼养护条件及养护人员,模板拆除后现浇结构的验收及质量问题的处理（漏浆、孔洞，夹层，漏筋等质量问题的处理程序及避免措施）l砌体工程：1、图纸尽快确认，争取与主体同步施工2、与设备工程师沟通，确保各种管井大小满足施工要求3、预留洞口与设备专业，门窗一致，确保甲供尺寸（如门洞尺寸等应该由甲乙双方做一正式个交接）4、高层顶层要先施工（按照一般的爬架三层考虑，施工时提前选购砌块，待其PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion天的龄期后上墙，再过30天抹灰，顶层内墙最好加一层玻璃纤维，以增大抗裂性）5、砌块与梁交接处的封堵如何做？6、不同材料交界处的网片必须设置到位，拉结筋7、出屋面楼梯、烟气道、卫生间，等干湿交界处必须做素砼翻边，并将原基层处理干净，振捣迷失8、垂直电梯井道必须按照营运图予以施工（不能按照建筑图，含圈梁的设置（从下往上量测，误差-50MM内，圈梁每侧必须在一个平面内,电梯层门必须与轿厢的距离不能太大，尤其是高层中结构与墙体的砌筑可能会存在门得问题），9、女儿墙压顶必须是砼结构，以免渗水l屋面及卫生间，外墙及门窗防水问题屋面、卫生间防水：1、结构必须振捣迷实（采用平板与板式振捣器相结合的方式）2、结构施工完成，出屋面洞口，套管施工完成后，屋面结构做蓄水试验3、上述工序2经监理、工程部验收后方可进行防水找平施工4、防水找平层得水泥标号必须达到设计标准，并收光，养护到位，确保不起沙，不剥离，强度可靠5、上述工序4经验收后方可做防水施工6、刚性防水层与基层之间套薄膜一道，刚性防水层必须有抗开裂措施7、条件允许的话，以结构找坡为优先考虑的方式l外墙及门窗防水问题：1、外墙必须按照规定进行砌筑及封堵，2、门窗上口，阳台上口尽量做到两道防水（鹰嘴及滴水线条），至少要有一道，门窗至少退滴水线35以上，严禁铝合金门窗上空，3、空调管等外墙需要开洞的地方必须确保外低里高，4、室内外抹灰及装修工程（与销售、技术等一起确定楼宇交付标准）：5、门窗的防水工程必须有责任主体（一般由最后收口的总包施工单位负责，在门窗单位发泡剂施工完成后，总包与监理一起验收，有验收职责，最后由总包负责）墙体抹灰1、为了加快施工进度，保证施工质量,做好如下工作：一、砌块要提前进场，在场地上放置不少于7天后方可施工（一般厂家达不到28的养护时间）二、施工完成后按规定时间抹灰三、质量监督站验收完主体后即进行喷砂，贴缝后最好保证两天后方可进行抹灰，四、按工程的施工质量要求，做好抹灰的配合比抽查及养护工作五、抹灰完成后做好相关净尺寸的符合工作（尤其是卫生间，厨房，入户门门口等位置）六、抹灰前做好结构的符合工作，对现浇结构尺寸偏差较大部分，必须先符合尺寸，在施工范围内凿除后对抹灰单位进行交接（坚决杜绝先抹灰，后打凿，破坏铁丝网）七、天花按照一般标注是不抹灰，做好先抹灰以利于门窗玻璃等后续工PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion作的施工。l室外工程：一、明确所有管井标高需按最后绿化施工完成后一致（由各相关管井施工单位负责），二、所有管井有个专业明确后，由建筑专业统一调配，确保位置及标高满足建筑美观及维修方便，三、道路由专业施工单位施工（即使是总包单位总包也应该选择有资质单位进行分包，并查验分包单位机械设别，人员资质，由类似施工经验）,在条件允许下优先选择黑色路面，四、路面排水的选择（雨水检查井）：在各种道路交叉口量测必须设置排水口，通常路面不能超过25米必须设置路面排水口（注：侧面雨水检查口得大小一定要符合要求，其净面积不能太小，影响排水通畅性）五、各种消防车道要能确保通畅，转弯半径符合消防车的要求六、住宅楼小区路灯是能够全部或者部分补贴的，施工时需要先向市政管理处问询，沟通，按照规定设置分开线路，便于补贴和计量七、PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion