第6讲 经营环境分析

复旦大学出版社制作人张奎丁刚第四章房地产开发与经营环境分析复旦大学出版社制作人张奎丁刚学习目标了解房地产开发与经营环境分析的含义及特点重点掌握房地产开发与经营环境分析的内容运用适当的环境分析方法对一定的房地产项目进行环境分析熟悉房地产开发与经营机会选择的内容，并结合环境分析的结果对一定的房地产项目进行机会选择了解房地产开发与经营风险分析的内容复旦大学出版社制作人张奎丁刚本章纲要第一节概述第二节房地产开发与经营环境分析的原则、内容第三节房地产开发与经营环境分析方法第四节房地产开发经营机会选择与风险分析复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节概述一、房地产开发与经营环境的含义房地产开发与经营环境，就是影响开发与经营活功整个过程的外部因素和条件的总合。复旦大学出版社制作人张奎丁刚二、房地产开发与经营环境的构成宏观环境中观环境微观环境第一节概述复旦大学出版社制作人张奎丁刚第一节概述三、房地产开发与经营环境的特点1．关联性2．可变性3．相对性4．层次性BACK复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境分析的原则、内容一、房地产开发与经营环境分析的原则1．客观性原则2．全面性原则3．比较性原则4．预测性原则复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境分析的原则、内容二、房地产开发与经营环境分析的基本内容（一）宏观环境1．政策环境（1）财政政策（2）货币政策（3）产业政策（4）土地政策（5）住房政策复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境分析的原则、内容2．经济环境（1）宏观经济条件（2）居民经济收入和购买力复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境分析的原则、内容3．人口环境（1）人口总量（2）人口的年龄结构（3）人口的地理分布（4）家庭结构4．自然环境5．技术环境复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境分析的原则、内容（二）中观环境1．我国房地产市场的法制体系房地产法律国务院颁布的房地产条例国务院相关部委颁布的行政规与房地产企业营销有关的其他法律复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境分析的原则、内容2．房地产市场态势（1）房地产市场周期市场整理阶段市场稳定阶段项目开发阶段过度建设阶段（2）房地产市场特点3．房地产行业规范复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境分析的原则、内容（三）微观环境1．区域地理位置特点（1）区域自然环境特点（2）区域的经济地位（3）区域的社会地位（4）区域的交通便捷程度复旦大学出版社制作人张奎丁刚第二节房地产开发与经营环境分析的原则、内容2．区域经济发展战略与发展规划（1）区域经济发展战略（2）区域规划3．区域房地产市场发展特点（1）区域居民及分布特点（2）区域居民收入与购买力（3）区域居民的消费特点与习惯（4）区域竞争项目分布及相关影响因素BACK复旦大学出版社制作人张奎丁刚第三节房地产开发与经营环境分析方法（一）多因素加权分析法多因素加权分析法是美国一家商业风险服务公司编制经营环境风险指数所采用的一种方法。复旦大学出版社制作人张奎丁刚第三节房地产开发与经营环境分析方法包括15个方面的经营环境因素，且依据重要性，确定具体权数最高权数是3，表示最为重要。每一项最高分值是4，该项条件被认为最佳可得4分。各项的总权数是25，最高值则为100。数值越高则表示环境条件越好。复旦大学出版社制作人张奎丁刚（二）道氏评估法投资风险分为两类竞争风险环境风险道氏评估法分四个步骤第一步，评估影响企业业务条件的各个因素；第二步，评估引起变化的各个主要压力因素；第三步，在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件的汇总，从中指出8—10个能获得成功的关键因素；第四步，在确定各关键因素及其假设条件后，提出4套项目预测方案。第三节房地产开发与经营环境分析方法复旦大学出版社制作人张奎丁刚第三节房地产开发与经营环境分析方法（三）SWOT分析法SWOT分析法思路如图宏观环境中观环境微观环境企业内部环境分析SWOT综合分析开发与经营决策复旦大学出版社制作人张奎丁刚SWOT分析法四个点:1．企业优势与环境有利条件结合，即S＋O＝机会点2．企业优势与环境不利条件结合，即S＋T＝可规避风险点3．企业劣势与环境有利条件结合，即W＋O＝可借力机会点4．企业劣势与环境不利条件结合，即W＋T＝风险点（威胁点）第三节房地产开发与经营环境分析方法BACK复旦大学出版社制作人张奎丁刚第四节房地产开发经营机会选择与风险分析一、房地产开发经营机会选择（一）时机的选择1．房地产周期不同阶段的时机选择2．政策研究与时机选择复旦大学出版社制作人张奎丁刚第四节房地产开发经营机会选择与风险分析（二）区位地段的选择1．国家的选择2．城市的选择3．区域的选择复旦大学出版社制作人张奎丁刚第四节房地产开发经营机会选择与风险分析（三）投资类型的选择1．土地投资2．住宅投资3．商业设施4．写字楼（四）质量的选择复旦大学出版社制作人张奎丁刚第四节房地产开发经营机会选择与风险分析二、房地产开发与经营风险分析（一）政治风险1．政治风险的含义指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发经营活动带来损失的可能性2．政治风险的应对措施复旦大学出版社制作人张奎丁刚第四节房地产开发经营机会选择与风险分析2．政治风险的应对措施（1）投资前的管理（2）投资后的管理（3）风险发生后的补救措施复旦大学出版社制作人张奎丁刚第四节房地产开发经营机会选择与风险分析（二）经济风险1．经济风险的含义2．经济风险的应对措施（1）投资前的管理（2）投资过程中的管理（3）风险发生后的补救措施复旦大学出版社制作人张奎丁刚第四节房地产开发经营机会选择与风险分析（三）金融风险1．金融风险的含义金融风险是指由于金融业各种经济杠杆发生变动给房地产企业带来损失的可能，主要包括利率风险和外汇风险。2．金融风险的应对措施（1）利率风险的应对措施（2）外汇风险的应对措施复旦大学出版社制作人张奎丁刚第四节房地产开发经营机会选择与风险分析（四）来自自然界和冲突的意外风险（五）个别风险BACK