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10房屋租約內容應注意事項原則上租賃契約之成立，只要房東與房客對房屋之使用收益與租金之支付有所約定並互相表示同意，房東就有義務要將符合雙方事前所約定之屋況的房屋交付給房客使用（民法第四百二十三條），而房客亦有依約定支付租金之義務（民法第四百三十九條），所以口頭上約定房屋租賃契約是有效的，惟時下大多數的人都希望能在租屋時，和房東（或房客）「打契約」，即簽一份書面的租賃契約以求慎重，如此即能留下一個書面證據，而且白紙黑字亦可減少法律關係上之紛爭。因此同學必須注意到租約內容之約定是否符合所需，否則契約一經成立生效，房東與同學皆須同受拘束，為此提供幾項在訂約時應注意之事項，以可供同學參考：壹、確認誰才是當事人在房客方面，必須注意到房東是否確係屋主本人，如房東並非屋主，則要了解屋主是否有請其親友代為出租房屋；例如，請房東出示原屋主的委託書或授權書。這層關係要弄清楚，才能避免事後真正的屋主出來表示並未要出租房屋，因而造成屋主要求房客搬家之紛爭發生。若房客是向二房東租屋，須注意大房東是否反對轉租，如果大房東對二房東具有反對轉租之約定，則將來大房東可以終止與二房東之租約（民法第四百四十三條），並要求「二房客」搬離，則房客的權益將受到損失。貳、確認約定租賃房屋的使用、收益狀態為何大部份的人都有沿街找紅色租屋廣告的經驗，通常廣告中有所謂的「吉屋出租」、「雅房出租」或「套房出租」，甚至詳細一點的，尚會表明「傢俱全」、「無炊」或「住家、辦公皆宜」等，這些都表示房東希望出租的房屋狀態，想租房屋的人自然可以選擇自己所想要的，但是在真正訂契約時，必須就房屋是否可轉租、分租、或是否附11傢俱等狀態詳予約定，因為這涉及到房東應交付房客如何狀態之房屋，以及房客於租賃關係消滅時應返還如何狀態之房屋。參、關於租金及押租金的約定就租金而言，原則上租金之數額可由房東房客自由約定，但土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」；而對房屋租金加以限制，以便保護通常較為弱勢的房屋承租人。而就押租金部份，在租賃房屋時，除支付租金外，我國民間向來有繳納押租金（土地法稱擔保金）之習慣，但土地法第九十九條規定：「租賃之擔保金不得超過二個月房屋租金總額。已交付之擔保金超過前項限度者，承租人得以超過之部份抵付房租。」土地法就押租金（擔保金）之數額作限制，以保護房客，此在簽訂契約時房東房客都要特別注意。此外，押租金依據我國最高法院的見解屬於「要物契約」，亦即彼此押租金契約的成立，除了雙方表示同意外，尚須有「金錢」之交付。這點在房屋所有權易主時，更凸顯其重要性。因為若發生房屋所有權移轉的情形，而新、舊屋主和房客三方未做押租金轉讓事宜時，我國法院傾向於請房客向原屋主要回其押租金，此時，若找不到原房東，而新房東又向房客要求給付押租金時，房客將蒙受押租金的損失。所以，一定要記得三方共同協議押租金歸還的問題，以免遭受損失。肆、房屋之修繕由何人負責依民法第四百二十九條第一項規定：「租賃物之修繕，除契約另訂定有習慣外，由出租人負擔。」換言之，原則上租出去的房屋因自然使用產生毀損時，例如屋頂漏水或水管不通等，房東有義務予以修復，以利房客的使用；然因人為過失導致房屋損害時，需由房客（即12承租人）來負責修繕義務。雙方於簽訂契約時可以明確約定，何種房屋之毀損由房東負責修繕，何種毀損由房客負責修繕。伍、租賃期限的約定租賃房屋是否定有期限以及定多長的期限，端視房東房客的自由約定，惟應受民法第四百四十九條不得逾二十年之限制。此外，依司法實務見解，在不定期限之租賃時，出租人（即房東）如要終止租約，受到土地法第一百條之嚴格限制，亦即出租人須有以下情形之一才得終止租約：1.出租人欲收回自住或重新建築時。2.承租人違反民法第四百四十三條第一項規定轉租於他人時。3.租人積欠租金額，扣除擔保金（押租金）抵償外，仍達二個月以上時。4.承租人以房屋供違反法令之使用時。5.承租人違反租賃契約時。6.承租人損壞出租人之房屋或財物而無相當之賠償時。以上僅就訂立租屋契約時應注意之處舉其較重要者提供參考，而在具體個案中同學與房東可能有一些特別的約定，例如：違約金、紛爭之解決方式等，當然如鉅細靡遺地訂明於契約書中，可預先防止紛爭之發生。另外，在此提醒即將畢業之同學，下學期與房東之租賃期間應訂於六月底，一方面可降低同學租金，另一方面避免屆時與房東有紛爭之情事發生。13房屋租賃Q&AQ1：應如何訂立租屋契約？訂立契約時，應注意哪些事項？A：所謂契約，指由兩人以上之意思表示一致而成的雙方行為。亦即當事人一方，將欲為契約內容的意思，告知於他方，得他方的承諾，契約即成立。※關於『房屋租賃契約書』，同學可至本校生輔組索取，其與坊間之契約書內容差異在於：比較項目學校提供之契約書坊間販售的契約書精神部分基本上而言，對房客一方較基本上而言，對房東較為有14為有利利條文數12條18條違約金部分按照租金二倍計算按照租金五倍計算稅捐部分租賃物應繳納之一切稅費，如房屋稅、地價稅等，皆由房東自行負擔。租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，由房客負責補貼。一般而言，契約書應儘可能選擇條文較少的版本，因為條文少，相對房客與房東之間協調性比較大；而且，依法律程序，若雙方沒有約定的部分，則依照「民法」中相關規定來執行，況且「民法」的條文精神，通常被認為對房客較為有利。至於稅捐部分，坊間契約書版本中均有：「租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若出租前之稅額增加時，其增加部分，應由房客負責補貼。」這一條規定對房客極不合理，如使用坊間契約書與房東訂約時，則應爭取予以刪除，以維護自身權益。違約金部分，法律上並沒有明定，因此，應儘量與房東的押金一致，不應該超出押金數額。Q2：房屋租賃契約於口頭上合意後，約定租賃期限兩年，惟一直未簽訂房屋租賃契約書，房東可否事後主張該契約無效？A：房客與房東於口頭上就租賃契約的內容成立合意，其租賃契約即已有效成立。事後房東自不得以未簽訂租賃契約書為由，而主張該契約無效。惟租賃期限超過一年，且未以書面訂立之，在法律上應視為不定期租賃，及未訂有期貨租賃，在此原則上房東自可隨時終止該租賃契約。15※因此，租屋時還是簽訂書面契約較有保障！以免遇到壞房東產生糾紛，雙方公說公有理，婆說婆有理。其實簽契約，將白紙黑字、寫清楚權利義務等關係，除非是您違反先前約定，否則房東是不得任意調漲房租或收回房屋的；況且契約中可以詳細記載租金多少、何時繳納、房東與房客之修繕責任、租約期限、水電費付費方式等項目，對雙方而言都是有利的。Q3：承租房屋後，如因雨致該屋頂漏水、門窗油漆脫落，則修繕責任是歸屬誰呢？A：民法規定，房屋設備若有損壞時，房客必須盡到通知屋主的責任，否則如有造成更大損失時，房客得負賠償責任。因此，如房客已經告知房東後，而房東一直遲未修繕，則房客可以終止契約或自行請人修復，再於兩年內向房東索取修繕費或扣抵房租。※在此，同學在簽約時千萬不要因為不好意思而不敢提出要求，一定要確實明定如果房子結構性部分損壞，修繕部分由房東負責，最好能針對所謂結構性加以定義或明列傢俱或設備的修繕項目及責任區分，必要時亦可針對設備項目照相當成附件。另外，民法第424條之規定係有利於房客，即若房屋有危及健康等安全因素時，可以隨時解約，即使房客早就發現房屋有瑕疵。Q4：租賃關係存續中，因房客的過失，致該房屋失火遭燒毀，房客是否應負賠償責任？如該失火係因房客的朋友過失所致，房客的責任是否因而不同？A：房客是否須負責任，應視其過失的程度而定，如為重大過失，則房客應負賠償責任。若如為輕微過失，則依民法433條規定得免於民事責任，但其刑事責任仍不得免除。其次，如係房客之朋友重大過失所致，則房客應與其朋友連帶負賠償責任，不得置身事外。16Q5：於租賃關係存續中，因天災關係，致承租的房屋傾斜，但房客遲未通知房東，致該房屋倒塌，壓傷路人。請問對於該屋的倒塌，房客是否應負賠償責任？該路人被壓傷，應由何人負責賠償？A：若房東已知，則房客自不必通知，不過，房東之已知，須由房客舉證始可，否則仍不免責。倘若房客未盡通知義務，依民法437條第2項規定：『承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應即賠償出租人因此所生之損害』。因此如題所述，對於該屋的倒塌，及該路人被壓傷之損失，均由房客負責賠償。Q6：出租人是二房東時，應注意什麼？A：務必看其與原房東所簽之契約，是否有「限制轉租」的規定，若有，則不能承租；如沒限制，則應確認係全部轉租或為部分轉租，因民法443條規定：全部轉租，視為無效，是故僅可部分轉租，同時簽約後，只需向二房東負責，一旦房客有違反契約規定時，就全權由二房東向原房東負責了。一般來說，契約書中如果沒有提到轉租規定時，通常視為是可以轉租的。Q7：若房東財務出問題，以致於房子被法院拍賣了，但與房客的契約還未到期，怎麼辦？A：有以下兩種選擇：一、可與房東終止契約關係並要求補償。二、房客的租屋權益絲毫不受影響，因為依照法律上的規定，租約未到期時，房客是可以與新房東延續租賃關係的，直到原租約屆滿。