房屋租赁有关税收政策解读

房屋租赁有关税收政策解读按照国家税收法律法规和有关文件的规定，单位或者个人出租房屋应缴纳的税种涉及到：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税等。为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康稳定发展，国家税务总局对住房租赁市场有关税收政策出台了一系列的减免税优惠政策。大幅度降底了房屋租赁的税负。房屋租赁税收的具体规定如下：一、营业税（一）概述根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务（包括出租房屋）的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照条例缴纳营业税。单位和个人出租房屋，适用“服务业”税目，以租金收入为计税依据，按照规定的税率计算应纳营业税税额。营业税税额=租金收入×5%（二）个人出租房屋的优惠政策1.税率优惠《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定，从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收。《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税。即：营业税税额=个人租金收入×1.5%2.起征点的规定深圳市个人出租房屋起征点由原来5000元调整为20000元。即：月租金收入＜20000元的，不征营业税；月租金收入≥20000元的，按1.5%税率征收营业税。（三）纳税义务发生时间1.基本规定营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。2.特殊规定（预收租金的处理）根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3.注意事项（定金和免租期处理）定金：对于收到的房租定金，会计和税务上的处理基本上是一致的，在取得时不确认收入，只有当定金抵交房租时才按规定确认收入缴纳税款。免租期：会计处理：根据会计准则的相关规定，出租人应将租金总额在整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租金收入。税务处理：免租期内未产生纳税义务不缴营业税。二、城市维护建设税（一）纳税人：凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均是城市维护建设税的纳税人。（二）税率：以缴纳增值税、消费税、营业税税额为计税依据，自2010年12月1日起，深圳市城市维护建设税税率由1％调整为7％。三、教育费附加（一）缴费人：凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均应当依照规定缴纳教育费附加。（二）缴费比例：以缴纳增值税、消费税、营业税税额为计算依据，按3%缴纳。四、地方教育附加（一）缴费人：从2011年1月1日起，凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均应当依照规定缴纳地方教育附加。（二）缴费比例：以缴纳增值税、消费税、营业税税额为计算依据，按2%缴纳。举例：深圳王某个人出租房屋，2012年6月份租金收入为8000元，7月份租金为21000元，请计算王某6、7月份应缴纳的营业额、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。6月份：不缴营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加（不够营业税起征点）。7月份：营业税=21000×1.5%=315（元）城市维护建设税=315×7%=22.05（元）教育费附加=315×3%=9.45（元）地方教育附加=315×2%=6.3（元）五、印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，签订房屋租赁合同的单位和个人均为印花税的纳税义务人，合同各方当事人应各自缴纳印花税。纳税人签订房屋租赁合同的，适用“财产租赁合同”税目，按租赁金额的1‰计算缴纳印花税。印花税=租赁金额×1‰。特殊规定：税额不足一元的按一元计税贴花。对于一些只规定了月（天）租金标准而没有有租赁期限的，年内继续租用的，可按当年租赁之日至年未的租金总额计算贴花，以后年度使用的，按当年度的租赁总额计算贴花，直到合同结束为止。税收优惠：根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）的规定，从2008年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。六、房产税房产税是以房产为征税对象，依照房产的计税余值或房产租金收入向房产税纳税义务人征收的一种财产税。（一）基本计税方法1.依照房产原值70%为计税依据的房产，适用税率为1.2%即：房产税=房产原值×（1-30%）×1.2%2.依照房产租金收入为计税依据的房产，适用税率为12%即：房产税=租金收入×12%（二）特殊规定对深圳企业的房产，不论是自用还是出租，都按房产原值的计税方法计算缴纳房产税。（三）个人出租居民住房的优惠规定《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定，从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产税。（四）具备房屋功能的地下建筑，深圳市按以下方式计税1.工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值即：房产税=房屋原价×50%×（1-30%）×1.2%2.商业和其它用途房产，以房屋原价的70%作为应税房产原值即：房产税=房屋原价×70%×（1-30%）×1.2%（五）对居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税规定1.纳税人：由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税2.计税方法：自营的：房产税=房产原值×（1-30%）×1.2%出租的：房产税=租金收入×12%举例：深圳某企业由经营用房产原值5000万元，其中地上建筑4000万元，地下建筑（工业用）1000万元，地上建筑中有原值1000万元的房产用于出租每月收租金1万元，请计算该企业全年应纳的房产税。全年应纳房产税=4000×（1-30%）×1.2%+1000×50%×（1-30%）×1.2%=33.6+4.2=37.8（万元）七、城镇土地使用税城镇土地使用税是由拥有土地使用权的单位和个人，按其实际占用的土地面积缴纳的一种税。（一）计税方法：城镇土地使用税=实际占用的土地面积×单位税额（二）实际占用土地面积的确定（按以下顺序核定）1.土地使用权证书、房地产证上记载的用地面积；2.土地使用费登记证（或通知书）上记载的征收面积；3.相关房地产权属资料、合同记载的用地面积；4.建筑面积/楼房总层数；5.建筑面积/容积率。（三）税收优惠《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定，从2008年3月1日起，对个人出租住房免征城镇土地使用税。八、企业所得税（一）企业所得税的计税依据：应纳税所得额。企业出租房屋取得的收入，应并入企业收入总额，再按税法规定确定应纳税所得额计算缴纳企业所得税。（二）一次收取多年租金会计上的处理：对经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期经营租赁收入；其他方法更为系统合理的，也可以采用。税务上的处理：出租人可对已确认的提前一次性支付且租赁期跨年度的租赁收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。九、个人所得税依照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，属于“财产租赁所得”项目个人所得税的应税范围。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，依照税法规定计征个人所得税。其征收方式有两种：（一）核定征收方式对月租金＜5000元的，核定征收0.1%；对月租金≥5000元的，核定征收0.44%如果纳税人对核定征收由异议的，管理机关可采用据实计征方式征收。（二）据实征收方式1.应纳税所得额的费用扣除A.纳税租赁过程中缴纳的税费；B.向出租方支付的租金；C.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（以每次800元为限，一次扣除不完的，准予下次继续扣除）；D.税法规定的费用扣除标准。每次收入不超过4000元，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上，定率减除20%的费用。注：以上费用扣除项目按顺序扣除2.两个或两个以上的个人共同取得应税收入的应当对每个人取得的收入分别计算纳税3.税率：减按10%税率征收十、对私房租赁税收的征管方法（一）委托代征目前深圳市地方税务局采取委托房屋租赁管理部门代征的方式征收税款。（二）采用综合征收率的方法征收1.月租金＜5000元，税收综合征收率为4.1%（房产税4%，个人所得税0.1％）。2.5000元≤月租金＜20000元，税收综合征收率为4.44%（房产税4%，个人所得税0.44%）。3.月租金≥20000元，税收综合征收率为6.12%（营业税1.5%，房产税4%，个人所得税0.44%，城市维护建设税0.105%，教育费附加0.045%，地方教育费附加0.03%）。房屋租赁有关税收政策举例深圳A企业某月租赁收入10000元深圳张某某月私房租赁收入4000元深圳王某某月私房租赁收入8000元深圳李某某月私房租赁收入21000元营业税10000×5%21000×1.5%城市维护建设税500×7%315×7%教育费附加500×3%315×3%地方教育附加500×2%315×2%印花税按合同租赁金额×1‰房产税按年房产余值计税4000×4%8000×4%21000×4%城镇土地使用税按实际占用土地面积×单位税额企业所得税按年所得额×所得税税率个人所得税4000×0.1%8000×0.44%21000×0.44%税种纳税人说明由于地方税收制度正处于变革、完善过程中，本课件涉及的有关税收政策、办税程序、所需资料等有关内容如有变动，以最新规定以及税务机关的要求为准。