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目录第一部分项目所处的区域分析（扬州第二城）……一、第二城总平图二、第二城规划三、区域板块分析第二部分：竞争楼盘分析…………………一、中集集品嘉园二、金轮星城三、骏和国际公馆第一部分：项目所处的区域分析一、第二城总平图二、第二城规划“扬州第二城”初步规划总面积3平方公里。经过扩容，“扬州第二城”面积将得到放大，主要区域包括东至古运河、西至邗江中路、南至南绕城、北至江阳西路共6.2平方公里区域。加上振兴花园一带1.8平方公里，“第二城”将达到8平方公里。从规划上看，“扬州第二城”主要由现代商圈、花园总部、文化橱窗、智慧城府、花园街坊、水岸徽居等几大板块组成，整体规划引进国际通行的新都市概念，营造生态、连续互动的开放空间系统，打造全时、流动、体验型的全新商业空间，形成多元、个性、开放、友善的邻里特征。其中，将规划具备商务办公、购物、休闲、美食、居住等多级服务功能及配套。“第二城”（目前提法为中央商务区）、“临港新城”是市政府提出的“东进西联、主导向南”的城市发展战略的一部分，成为开发区发展重点。“第二城”是扬州经济开发区开发的中心片区。“第二城”以老城区为依托，总面积3平方公里，由现代商圈、花园总部、文化橱窗、智慧城府、花园街坊等板块组成。随着法国欧尚超市、宜必思酒店、恒通金天城、中集集品嘉园、骏和国际公馆等一批项目进区投资，核心商圈的打造已经初露头角。目前，总投资1600万美金的欧尚超市已经开业，相关主力店如肯德基、大娘水饺、宝宝熊以及万宁百货等直接完善了周边的配套，也迅速提升了“第二城”的人气与商气。人工湖、欧尚超市、现代商圈、商务酒店将成为第二城的名片，使得第二城成为扬州房地产发展最耀眼的明珠。随着周边众多房地产项目的开发，原有的厂矿企业的逐步搬迁，第二城成为西南板块商业活动及居住的中心。扬州第二城成为连接老城区和西南新城以及临港新城的桥梁。“临港新城”的定位则是扬州市城市副中心，扬子江路与古运河两条功能轴线，支起“临港新城”板块骨架。新城一期启动面积5平方公里，其中南部3平方公里为中高档住宅区、北部2平方公里为休闲、娱乐、生态、旅游、度假、观光区；首先启动医疗、教育中心和基础设施建设。三、区域版块分析1、由于第二城的崛起，沿江发展以及“退二进三”等精神指导，未来西南板块将成为扬州房地产热点区域。2、周边已拍出尚未开发地块情况：地块面积（万M）用途楼面价开发商成交时间说明423地块1.8171商住1577元/M2中集2008.5集品嘉园212地块20.4商业、住宅1170元/M2华利2005.6依云城邦262地块14.5商业、住宅1050元/M2华利2006.4依云城邦386地块9.98住宅2281元/M2骏和2008.1骏和国际公馆387地块9.958商业2142元/M2上海静安2008.1维扬路西侧、开发西路北侧388地块16.1145住宅900元/M2骏和2008.1骏和玲珑湾389地块15.7080住宅723元/M2九龙湾2008.1胖南湖（暂定名）南路以南322地块8.16170商住800元/M2生地320元/M2香港金轮2007.3金轮星城依据2009年最新的城市规划精神：扬州将进一步扩大城区面积，平衡区域发展，扬州城市发展将出现一个全面开花的格局，沿同时一定程度上分散城市发展的核心，以前的西区独大的局面被打破，对市民购房置业理念将产生深远的影响。小结：1、扬州经济的快速发展，极大提升了城市地位，随着南京与扬州的交通便捷的提高，两地互动的加强，一小时宁镇扬都市圈的融合，就业环境的改善等等都将很大程度上提升市场的消费潜力。随着扬州沿江开发、新光源电子产业以及沿江产业的崛起、大学城的发展，外来人口增加，扬州进入一个快速发展阶段，以欧尚超市、扬州商城、金天城为中心的开发区中央商务区也初显端倪。2、伴随着临港新城、第二城等建设，以及蒋王片区的改造、大学城的初步成型，西南板块成为扬州城市建设和房地产开发最耀眼的明星，也是竞争最激烈的板块。这个区域聚集着新加坡、香港、澳门、深圳、上海、扬州等国内外实力开发企业，短兵相接是在所难免，贴身肉搏也是可能。3、差异化、品质化、概念化将是项目跳出包围圈实现成功的关键。高端产品少、产品同质化、主城外配套不足，限制扬州市民的置业升级。随着扬州经济的发展，人们生活水平的提高，高品质、差异化、配套全、生活便的产品将成为关注热点。第二部分：竞争楼盘分析一、中集—集品嘉园◆………………项目的定位1、基本要素项目位于扬州老城区和新城区交汇的板块，便利的交通，未来的规划和周边众多开发即将开发项目，决定该项目是一个中高端的房地产项目。项目业态丰富，住宅以大面积为主，其余的为投资型物业，所有购买本项目的客户都是比较中高端的客户，是高品质社区。项目整体体量不大，总共600多户，70000多㎡，是一个精致的社区。项目开发商来自中国改革开放的前沿阵地，一个具有现代、活力的开放城市，为项目注入现代、时尚、活力的因素。项目高起点定位、盘踞扬州开发区核心商贸板块，与国际潮流同步。项目位于扬州第二城核心商贸板块，第二城概念将持续推动项目的进展，二城开发进度开发力度也将影响项目销售。2、市场定位“一个城市不应该只有一个核心圈”，单一的城市核心圈必然令城市缺乏生机和活力，所以，这也就证明了城市多“核心圈”的重要作用是推动城市的发展，激发城市的活力。从项目所处扬州西区的区域位置来看，处于扬州第二城核心圈的最前沿，紧邻主城区和新城区，因此，就项目本身所处区域位置的作用和价值来看，是第二城核心圈建设发展的一个重要元素，同时由于中集集团实力，定位于中高端项目。3、价格定位价格定位是项目实现利润的关键因素需要谨慎，影响价格的因素也错综复杂。针对本项目竞争楼盘实力都比较强大，各具特色，本项目入市价格不宜过高，稍微领先，相对持平，建议在项目开盘前一个月制定价格策略。◆……………项目卖点提炼根据中集423#项目的特点，我提炼出以下项目十大卖点：1、地段优势潜力巨大二城核心，邻近主城，扬州未来发展核心所在（扬州第二城的核心商贸板块）。2、开发商实力、品牌及经验上市央企，中集集团，中集地产经验丰富，在扬成功开发东方百合园项目，扬州较早的高品质社区的代表，居住着高素质人群。3、完善生活配套比邻欧尚，领秀二城，以欧尚为中心的相关配套齐全。4、周边交通便捷便捷交通往来：周边交通通达，有8、37、201、208、202、206、30、39路等多条公交线路，未来欧尚湖滨公交停车场。5、产品配置齐全业态丰富，满足各种层面的需求，品质较高（高档公寓、高层住宅、叠加复式）。6、景观优势明显水景：规划中的人工湖；合围式设计，最大限度保证中心景观广场；居高临下，可揽新城湖（规划在建）。7、品牌物业专业服务开发商品牌，引入品牌物业、并可在营销阶段“物业先行”，让购房者提前体验品质生活，同时包装物业管理公司的形象。8、精致社区，人文居所社区规模小，更容易管理，小社区，大户型，高品质，更安全。9、整体交付开发周期短，一次性整体交付，没有分批入伙的烦恼。10、关注细节，注重品质双重精装挑高入户大堂，高级金属质感氟碳喷漆，科技节能、环保安全。人车分流系统，节能、节水、节电系统。◆……………项目的基本信息一、基本信息423号地块简介及其规划要点423号地块位于扬州市经济开发区核心地段，南北向交通主干道维扬路东侧、老开发大厦南侧，与欧尚超市隔路相望，周边分布有扬州商城、新世纪大酒店、花园国际大酒店、育才中学，附近将建设多个高档小区，基础配套设施齐全，对内、对外交通便捷。本地块采用净地挂牌或净地拍卖出让方式供地。423号地块基本情况用地面积约(M2)18171绿地率≥30%容积率≤3.5建筑密度≤45%规划用途商住出让年限(年)40、70423号地块招商结果地块编号:423土地座落:维扬路东、老开发大厦南用地面积:18171M2出让方式:挂牌出让成交公司:深圳市中集天宇房地产发展有限公司成交单价:5520元/M2成交日期:2008-05-16备注:二、项目物业形态项目由6栋建筑组成，总建筑面积为62429㎡，其中◎1、3号楼为17＋1高层住宅，总建筑面积为：34781㎡，共：268套，面积：88——148㎡◎2号楼为26层的精装修酒店式公寓，总建筑面积为：20882㎡，为378套，面积：45.34——54.00㎡◎4号楼为4层的办公房，总建筑面积为：2428㎡◎5、6号楼为3层别墅，总建筑面积为4328㎡，共14套，面积：232.21——267.31㎡三、营销策划推广方案开盘时间：定2010年4月10日（农历二月二十六周六）宣传推广阶段及营销策划重点工作：推广阶段时间划分重点工作准备期10年2月—3月中旬对销售现场、围挡、户外等进行开盘前的调整更换；组织相关预告性活动。预热期10年3月中旬—4月初媒体立体轰炸树立拔高楼盘形象，重点积累有效客户。强销期10年4月初—5月中旬从各个媒体、各个角度宣传楼盘卖点，最大限度地吸引客户购买，并为后续推盘量强势蓄水。延续期10年5月中旬—9月底利用前期积累资源，重新整合楼盘卖点，力求大部分货量的顺利去化。第一阶段：准备期（10年2月—3月中旬）：一、宣传媒体：媒体手段目的完成时间备注户外大牌形象树立及开盘信息预告2月底完成阶段性更换调整围墙广告形象树立及开盘信息预告2月底完成阶段性更换调整公交车声广告形象树立2月底完成长期投放公交站台广告形象树立及开盘信息预告2月底完成阶段性更换调整电视专栏开盘信息预告及营销活动配合3月中旬阶段性投放报纸广告开盘信息预告及营销活动配合3月中旬阶段性投放网络广告开盘信息预告及营销活动配合3月初阶段性投放三、销售准备：1、市调的分析及总结：组织销售人员进行新一轮的市场调研，进一步了解市场动态，让销售人员进一步熟悉市场，也对本项目开盘策略做参考。2、销售说辞：根据本项目的工程情况及开盘前的准备，制定新的销售说辞，并对销售人员进行统一说辞培训；同时对定购讲解、签约讲解、签约流程等进行进一步强化学习。3、销售来电、来访登记分析，并做好开盘前阶段的回访工作，根据等级筛选有效客户。4、根据推盘计划及实际情况制订销售目标，每月指标到个人，并制订奖励机制。第二阶段:预热期（10年3月中旬—4月初）：一、宣传媒体：1、报纸、DM形象广告媒体：报纸类型版面主题日期备注晚报整版品牌的力量，一切为生活的真谛3.18品牌篇晚报整版玩转十分钟，城市生活聚集地3.25区位篇晚报软文玩转十分钟，城市生活聚集地3.25区位篇晚报整版只需生活一角，足以奠定超凡价值4.1产品篇晚报、广电报整版4月10日光芒凝汇醇香开启集品会内部认购正式启动4.8开盘篇DM8K双面4月10日光芒凝汇醇香开启集品会内部认购正式启动4.8开盘篇晚报、广电报软文4月10日光芒凝汇醇香开启集品会内部认购正式启动4.8开盘篇2、电视广告：（扬州电视台）电视频道推广时间推广主题频次时长备注栏目插播3月中旬—4月初集品嘉园形象篇每周一至周五晚间插播一次15秒强化楼盘品牌及开盘信息告知新楼市专题3月中旬—4月初品牌篇、区位篇、产品篇、开盘篇依次推进每周三晚间一次120秒强化楼盘品牌及开盘信息告知3、15秒广告电台广告：3月中旬—4月初媒体选择：扬州交通台发布目的：集品嘉园形象篇及开盘信息预告发布内容：集大成品小节，中集集品嘉园，集建筑智慧之大成，淬住宅文化之精髓，『烟花三月』间即将醇香开启！VIP专线87986222领秀二城比邻欧尚，中集集品嘉园88、126、140㎡二房三房经典套型，『烟花三月』间即将醇香开启！VIP专线879862224、网络广告：3月中旬—4月初媒体选择：扬州房地产信息网、搜房网发布目的：集品嘉园形象篇及开盘信息新闻发布内容：集大成品小节，中集集品嘉园，集建筑智慧之大成，淬住宅文化之精髓，『烟花三月』间即将醇香开启！VIP专线87986222领秀二城比邻欧尚，中集集品嘉园88、126、140㎡二房三房经典套型，『烟花三月』间即将醇香开启！VIP专线879862225、现场户外广告内容更改：配以楼盘的形象效果图，增强视觉冲击