拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题

拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题问：房地产开发公司进行拆迁改造，与拆迁房约定拆1还1.1。请问：如拆迁户旧房100平米，公司还房110平米，110平米是否都可以按照成本价计征营业税？预交土地增值税和企业所得税时根据什么价格计算？答：根据《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》（冀地税发[2000]93号）规定，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税，对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。吉地税函[2010]34号二、拆迁补偿费的扣除凭据问题。拆迁补偿费的合法有效扣除凭据包括已在政府拆迁管理部门备案的房屋拆迁（回迁）补偿安置协议书、补偿款签收名册或签收凭证、回迁户的身份证件等。一、营业税1，拆迁时被拆迁单位和个人的营业税问题《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。”征地补偿费包括：土地、房屋、机器、误工、安置等等。国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复国税函[2007]969号2007.9.12四川省地方税务局：你局《关于单位和个人因土地被国家征用取得的土地及不动产补偿费征收营业税问题的请示》（川地税发[2007]32号）收悉。经研究，批复如下：国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。根据营业税税目注释（试行稿）（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。●发票问题：●政府对相关土地进行拆迁赔偿，无法开具发票，无法取得赔偿。新疆维吾尔自治区地方税务局回复：对县级（含）以上地方人民政府以正式文件收回土地使用权或县级以上（含）国土资源部门报县级以上（含）地方人民政府同意后以正式文件收回国有土地使用权的，对被拆迁单位和个人取得的拆迁补偿费收入不征收营业税，也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。●代垫拆迁补偿款如何征税?国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第一条规定：国税函〔2008〕277号：中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。●国税函[2009]520号第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告国家税务总局公告2013年第15号一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自行承担；若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税；规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营业税。本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。特此公告。15号新公告和520号两个文件的意思似乎完全不同的。一个是不征收营业税，另一个是征收营业税。且15号新公告下发后并未废止520号文件。他们的区别主要是：15号新公告:只出钱，自己不做，政府指定别人做，自己不交税，做的人要交税。520号:自己做，交税。2，交付回迁房时视同销售纳税义务发生时间。房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。3，视同销售的计税依据。国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税2000江苏关于拆迁安置有关营业税问题的批复对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。这里的成本价应包括土地成本和建筑成本。4，开具销售不动产发票问题。无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。二、土地增值税拆迁补偿原面积土地增值税规定房地产开发企业视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。国税函[2010]220号（土地增值税）安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（1）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。220：自国税发[2006]187号文执行之日起，“拆一还一”属于土地增值税预征和清算的对象。辽宁规定：企业将开发产品用于原住户“动迁还平”（也称产权调换）行为的应视同销售，并于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。其收入按《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》金额确定，或者参照营业税计税依据确定。●提示：开发企业帐务处理的结果一定是：比照国税函（2010）220号关于土地增值税的规定，视同销售收入与拆迁补偿费相同价格相同，然后成本可以扣除；还平产品再比照拆迁补偿费扣除一次。这样的结果与现金补偿的税务处理结果是一样的。政策性搬迁土地增值税财税（2006）21号文：关于搬迁自行转让房地产的征免税问题《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。青岛地税（青地税函〔2009〕47号）房地产开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人的开发产品视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入，并向被拆迁人开具发票；按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。厦门地税（厦地税发〔2010〕16号）1、对纳税人无偿或以较优惠价格归还给搬迁户的，应视同销售计算其收入。对等面积安置部分，其收入按安置房的价格计算，具体金额包含重置价和补差价。对超面积部分应按《办法》第十七条第一款规定确认收入。对于回迁房的开发成本按等面积安置部分确认的收入为扣除额。2、纳税人采取异地安置的，异地安置的房屋价值按厦门市政府公布的当年安置房价格视同货币安置计入开发成本。与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。三.企业所得税（国税发〔2009〕31号）第七条规定，视同销售，确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。需要注意的是，不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。拆迁的企业所得税：企业所得税：被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售。同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认按视同销售收入，计入土地成本中的“拆迁补偿费支出”。例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。试析视同销售所得。分析：拆迁补偿费支出：5000×8000=4000万元视同销售收入：5000×8000=4000万元单位可售面积计税成本=（2亿+8000万+4000万）/80000平米=4000元/平米视同销售成本：4000×5000=2000万元视同销售所得：4000-2000=2000万元河北国税房地产企业以房屋作为拆迁补偿，企业所得税上如何确认成本？[2010-12-01]根据《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条的规定：（1）开发企业以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售。（2）视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时计入开发成本四、拆迁个人所得税《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。企业取得政策性搬迁收入免予征收土地增值税。提出免税申请.农民的拆迁五、契税房地产开发企业取得土地使用权所支付的一切支出都是征收契税的计税依据。这里包括以房屋给付的拆迁补偿款和安置补偿费。财税[2004]134号一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。(二)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设