揭开商业地产神秘的面纱

揭开商业地产神秘的面纱大裕投资陈志华2009-04莆田目标•商业地产与商业、地产的关系和差异•商业地产成为资本关注的秘密•从投资者角度来理解商业地产运作•商业地产全程运作的一些关键工具•实战模拟：爱琴湾项目全程策划案例一铜锣湾集团是一家专业性大型零售企业，被称为中国摩尔(MALL)业态的奠基人，MALL大潮又在国内催生了一个新的产业“商业地产”。“铜锣湾百货”是一家大型专业性商业策划和商业管理型公司，以商业策划和商业管理输出为目标，走商业托管和连锁扩张之路。从1998年至今，铜锣湾飞速向外扩张，前后进入20个省、49个城市，目前百货和MALL共拥有57个商业网点。铜锣湾集团总裁陈智平均每周约有一整天的时间消耗在离开或者飞往深圳的飞机上；频繁穿梭于北京、大连、沈阳、西安等国内大城市，铜锣湾集团董事长陈智在全国开设了一个接一个的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（购物中心）。祖籍广东湛江的陈智是最早来深圳淘金的人之一。1990年陈智辞去深圳工业品贸易集团的“铁饭碗”，在罗湖开出一家100多平方米的服装店，专门经营梦特娇、金利来等国外名牌服装，开始了创业之路。1994年陈智投身电器经营，并颇有创意地提出“国际电器城”概念。陈智1996年决定大胆引入一种在美国被称为ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ的多元化购物模式。目前，铜锣湾在全国各地有45个大型购物中心，总营业面积达500万平方米，员工超过3万人。大连铜锣湾-大事记2004年7月18日，大连铜锣湾百货正式开业；2004年8月，铜锣湾在大连独创的“老公寄存处”被大连人所知晓；2005年4月起，铜锣湾百货开始陆续拖欠部分业主的货款；2005年年末，铜锣湾百货营业额大幅下滑；2006年1月20日前后，因为拖欠了大半年的货款，业主们集体闹事要求铜锣湾还款；2月17日，因为拖欠巨额电费，大连市电业局中山区分局正式向铜锣湾百货下达停电通知书；2月23日，铜锣湾百货员工突然收到“放假”通知；2月27日8时，铜锣湾卖场几乎全部断电，一张“暂不营业”的告知书被贴在铜锣湾门前；2月27日9时许，对停电毫不知情的柜台业主们被迫自行撤柜，先后赶来的近百名业主们开始围攻大连铜锣湾百货的管理层要求追讨所欠货款；2月28日，业主们已围攻铜锣湾百货的管理层超过24小时，部分业主强行抱走铜锣湾百货的办公电脑，铜锣湾的卖场一片混乱；2月28日下午，“本店因电力设备故障维修中，暂时歇业，望广大顾客周知”的通知贴出，铜锣湾百货大门紧闭，门前只剩下收破烂者在忙碌……按照业主与大连铜锣湾百货签订的联营合约，铜锣湾百货收银台负责收取顾客的交易款，按点扣除部分费用后再返给业主。“因为商品种类不一样，不同品牌在铜锣湾的扣点可能不一样，最少的大约扣15个点，最多的大概扣28个点，剩下的点数则应该返还业主。按照合同规定，铜锣湾百货必须在第二个月月末之前将上个月的货款返还给业主。”柏先多格休闲装代理商刘志伟说。2月27日晚，在这场供应商与卖场的对抗中，刘志伟一直走在前头。他情绪激动地说：“他们（铜锣湾）从去年4月份就开始拖欠我的货款了。后来我陆续要回来一些。但现在还欠着我2万多呢！主要是去年6、7、8月欠的！”因为货款要不回来，在去年9月合同到期后，刘志伟没有再与铜锣湾续签合同。“但铜锣湾百货一直不让我们撤柜，没办法，我只好以大幅提高服装售价来消极抵制。反正卖货的货款他们扣下不给，那还不如我一件也卖不出去，这就只损失点人工费罢了。”半岛晨报2006年03月01日报道连锁企业的赢利模式，我们称为是“双促进模式”其一方面指看得见的店面赢利；店面赢利比较容易理解，通过经销差价和服务的附加值获得的产品与服务的利润；另一方面指得是看不见的非店面赢利；看不见的非店面赢利涵盖很多，但通常来说，是加盟商加盟该品牌而产生的收益。比如常见的有授权费或是品牌的使用费；保证金，盟主通常会要求加盟商缴纳一定数额的保证金，在合同终止后会返还。管理费，盟主会要求加盟商每月缴纳一定的营业收入比例作为管理费用；同时一定额度的广告宣传费等等。百货公司的最大利润在于占有供应商的货款这个原则同样适合于超市、家电卖场等2009年的元旦，因为供货商的观望，国美电器在这个难得的旺季，遭遇到了缺货、断货的尴尬最为关注黄光裕事件的，是许多与国美电器有生意往来的家电企业，因为他们有大量的货款压在国美电器。“国美对你们公司现在的结款情况还好吗，你们公司的供货对国美的情况如何？”在今年空调冷冻年启动之际，面对记者的询问，一位一线空调厂家的北京老总只是笑笑，顾左右而言他，并随即转换话题。对外避而不谈，对国美“谨慎供货”，是目前家电供货商心照不宣、外界也很好理解的策略。这种局面，是在黄光裕案案发3个月来，国美通过“怀柔政策”取得的较为平衡、稳定的零供(零售商与供货商)关系。“国美还欠我们货款呢！”黄光裕遭查消息公布当晚，一家白电厂商内部人士对记者表示。2009年的新年，这家企业的相关负责人早早就来到了北京，等待年终的结算。2009年的元旦是家电销售高峰。或许与供货商的观望有关，国美电器部分门店在这个销售旺季，遭遇到了缺货、断货的尴尬。“这款没货了，那款也是，只有这款有现货。”1月4日，元旦促销的活动仍在延续，但在国美安贞、鹏润马甸、北太平庄等国美北京主力门店，记者询问的两类产品的三四种型号产品都被告知缺货。在随后的跟踪采访中，这种货源紧俏难寻的问题，一直到春节前仍未全面改善。不过当记者就此向国美电器北京公司的有关人士求证时，对方否认卖场有断货的情况出现。实际上，应对这种可能出现的危机，国美电器在黄光裕出事后就快速启动了应对政策。国美证实黄光裕遭调查后的2天内，国美总部鹏润大厦18层，各路家电企业老总级人物络绎不绝。国美对外则表示，各企业老总均为祝贺国美22周年庆而来，并敲定采购合同，最终出现了国美总共签订300亿元采购订单的消息。在这份采购数据背后，国美正在极力缓和黄光裕时代被“透支”的零供关系，姿态逐步放低。接近家电厂商的人士透露，有厂家要求国美把合作账期缩短至两个月，有的甚至要求现金交易。此前，包含应付票据的账期在内，国美账期为6个月。更多厂家，在黄光裕事件后享受到了此前大厂家才有的话语权。对于促销、折扣需要承担的各种费用，厂家不再愿意认账。案例二：后黄光裕时代国美现收缩阴影2009年03月18日新京报据万得数据，今年上市公司中报显示，在国美（包括其并购的北京大中电器）有大额应收账款的家电类上市公司主要有美的、小天鹅、深康佳等。美的与小天鹅在国美的账款超过2亿，ST科龙近9000万，深康佳约7500万。供贷商已被压榨到极致，欠款账单基本涉及全国所有大型家电制造商，所以即是国美出现了如此天大的事情，家电制造商们能做的也只是继续支持和维护国美的通路。直接占用上有制造商的存货，赊销或是支付首批定金之后，就获得制造商的产品。树倒猢狲散的原因正是因为这种关系的脆弱。零售企业最终还必须寻求自己的依托之本。铜锣湾的撤退如我意料？为何？mall之父陈智曾说，购物中心不是每个城市都可以建设的，一定要GDP达到一定程度。但是mall之父从来没有完全这么操作，在各地的签约，飞快地让铜锣湾在全国开花，那是什么概念，那众多的二级城市、三级城市，甚至是刚刚他提出的那些城市竞争太激烈，所以未来要到竞争弱的地方，包括四级城市去。这些城市什么时候GDP能达到他的要求？说的一套，做的一套。这样的做法是很难理解的。不过也好理解。。。。。。。唯一一个解释，扩张不是为了正常运营，而是希望将壳做大，成就一个巨大商业气球，最终卖给国外资本。资本与金融银行：金融代表。需要出具相应的凭证。比如产权，有价证券等。资本：产权，租赁收益（长期回报），杠杆，市盈率，资本市场市盈率指在一个考察期（通常为12个月的时间）内，股票的价格和每股收益的比例。投资者通常利用该比例值估量某股票的投资价值，或者用该指标在不同公司的股票之间进行比较。美国股票的市盈率平均为14倍，表示回本期为14年。14倍PE折合平均年回报率为7%。深圳老牌商企天虹筹备上市2007年02月09日07:00深圳商报如果一切顺利，有着23年历史的天虹商场有限公司将于今年年底前登陆深圳A股。日前，天虹商场股份有限公司总经理赖伟宣向本报记者证实了天虹正进行上市筹备的消息。据透露，目前天虹股份制改制即将完成，正进行资产评估。成立于1984年的天虹商场有限公司，近年来发展迅速。截至2006年，天虹商场实现销售56.29亿元，分店数量达23家，网络已从深圳拓展到东莞、惠州、厦门、福州、南昌、嘉兴等地，连锁网络从珠三角地区扩展至闽三角、长三角。作为2008年初中国服装市场最为疯狂的一位战士，ITAT在3月份成为08CHIC主赞助商时，绚丽得让整个行业惊呼和感叹––“ITAT是一个奇迹”，而在短短的几个月之后，ITAT在香港联交所举行的3次聆讯均未通过，上市计划遭到重创，随后，开始爆出公司大幅度裁减人员，资金链断裂的消息。天地之间的距离在ITAT这里仅仅是半年之遥……无论你是否愿意，我们都不得不承认，ITAT为中国服装产业做了一件好事，因为他创新了，而且他的这种创新似乎在为我们的未来寻找一个方向。“零货款、零租金、零库存”，服装供应商＋商业地产＋ITAT，一个近乎完美的的商业模式，也正是这种创新的商业模式，让他们成为了1.2亿美金风投的拥有者。寄希望于上市融资的ITAT,只能选择关店、裁员以缓解资金压力零售业图谋上市获得资本，显然还需要加一把火！什么火？那就是拥有产权。案例三住宅地产受限于金融与资本央行：人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。近期出台的两项宏观调控政策再次引发了人们对房地产市场的关注。其一，央行今年第三次调高存款准备金率；其二，财政部、国土资源部和央行三部委联合印发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。通知规定，自2007年1月1日起，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。“银根”和“地根”的进一步紧缩，究竟给我国固定资产投资过热，尤其是房地产市场的调控带来何种影响呢？银根地根进一步紧缩对房地产有何影响？住宅地产本身的严重缺陷，可持续运营能力，直接导致了其本身的脆弱性。住宅地产命脉悬于一念，政策对金融的控制松紧，决定了投资者的道路能走多远！华联股份：定向增发华丽转身商业地产新秀横空出世商业零售龙头大股东实力雄厚公司是国内最大的商业零售企业之一，店铺分布于全国各地，公司大股东北京华联集团投资控股有限公司是商务部重点扶持的十五家全国大型零售企业之一，也是国际百货协会唯一的中国零售企业会员，实力非常雄厚。北京华联集团旗下拥有两家上市公司和多家控股公司，业态涉及大型综合超市、精品超市、百货店及商业地产等，截止2007年底，在全国23个省市、自治区的35个重点城市拥有80多家万米以上大型店铺。定向增发转战商业地产盈利能力有望大增2008年12月15日，公司披露了重组预案。华联股份拟向北京华联集团非公开发行股份购买其持有的五家商业地产公司各100％的股权。据预案，此次非公开发行拟收购资产的预估值约为8.4亿元，发行价为3.39元/股，发行股份数量的上限为2.48亿股。本次交易完成后，华联集团成为公司新的第一大股东。若按发行上限计算，华联集团将持有华联股份2.97亿股，占公司发行后总股本的59.76％，从而成为上市公司第一大股东，而华联股份的实际控制人也将变更为国务院国资委。目前公司已为定向增发铺路，拟减持华联综超的股份，以避免触发对华联综超的要约收购义务。公司拟出售持有的华联综超3000万股股份，转让成功后，华联集团直接和间接持有华联综超的股份比例将为29.99%，恰好低于30%的要约收购线，这为华联股份的定向增发成功扫除了程序上的障碍。此次注资后