政府房地产开发商在节能建筑利益上的博弈分析

政府-房地产开发商在节能建筑利益上的博弈分析作者：涂劲松，戈海玉，TUJin-song，GEHai-yu作者单位：皖西学院城市建设与环境系,安徽六安,237012刊名：皖西学院学报英文刊名：JOURNALOFWESTANHUIUNIVERSITY年，卷(期)：2009，25(2)被引用次数：0次参考文献(3条)1.徐江.刘应宗.尤爱军建筑节能激励政策的非对称博弈分析[期刊论文]-电子科技大学学报(社会科学版)2006(03)2.李东升地方政府与开发商在房价调控中的合作博弈分析[期刊论文]-中国物价2007(11)3.陈超.渡边俊行.谢光亚日本的建筑节能概念与政策[期刊论文]-暖通空调2002(06)相似文献(10条)1.期刊论文李准.王进.颜嘉.LIZhun.WANGJin.YANJia房地产业中政府与开发商的博弈分析-基建优化2006,27(6)房地产业中政府与房地产开发商之间的关系既是行业主体关注的重点,也是国家如何加快房地产业发展步伐的核心问题.近年来,国内外专家研究房地产行业开发商与政府的行为的很多,但大多仅停留在对现象的描述,不够全面.本文以博弈论及信息经济学理论为依据,分析了房地产业开发商与政府的利益博弈,建立了存在政府监管情况下开发商行为选择的监管博弈模型,并且求解出纳什均衡解,在此基础上,给出了应对房地产市场各种情况的治理对策,以实现加快城市建设步伐、保证社会经济的协调、健康和长远发展.2.学位论文刘新虎北京经济适用住房建设过程中政府与开发商之间的博弈问题研究2004作者经过分析后指出目前经济适用住房建设过程中主要存在两个问题:一是经济适用住房价格普遍偏高,真正的中低收入家庭难以承受,经济适用住房保障性质未能得到有效体现;二是经济适用住房开发商通过各种手段,逃避政府监督,违规获利,侵占政府对经济适用住房的税费补贴,经济适用住房开发商的利润率普遍高于政府规定的3﹪,使得社会对经济适用住房制度信任降低.作者通过对经济适用住房建设过程中政府和开发商的收益和支付进行界定分析之后,确定:一、在经济适用住房开发商的确定和最高销售价格核准方面,政府与开发商之间存在委托—代理模型的博弈关系.在此博弈过程中,作为委托方的政府部门,执行申报核准制度确定经济适用住房开发商和最高售价方式,受到信息不完美或信息缺陷的限制,而政府部门又根本无法通过后期鼓励(激励相容原理)的方式,促进作为代理方的开发商向着有利于委托方利益最大化——节约成本和实现社会资源的有效配置方向做出努力.二、在经济适用住房价格确定以后的建设过程中,政府与开发商之间存在监督模型的博弈关系.在监督博弈过程中,政府应通过稽查和惩罚来降低开发上的违规概率,但北京市经济适用住房建设政府部门基本上未进行项目开发的稽查工作,而仅有的一次2003年的市发展与改革委员会组织对三个项目的稽查,也对违规行为并未处罚.因此,政府对开发商的监督缺失,造成违规侵占国家政策的优惠补贴成为经济适用住房建设过程中的普遍现象.针对目前经济适用住房建设过程中,政府与开发商的博弈处于明显劣势的问题,作者提出政策的完善和改进建议:一是改变目前的申报核准制度为招标制度确定经济适用住房开发商和最高销售价格,规避政府的信息不对称,降低政府的代理成本;二是通过降低政府经济适用住房建设的稽查成本,提高稽查频率或概率,加大惩罚力度,使得开发商的违规概率相对降低,从而保证政府对经济适用住房的补贴政策落实到位,实现社会资源的有效配置.最后,作者提出了,论文的后续研究方向,即开发商和政府之间的博弈会随着新的政策做出调整,新的问题会出现,经济适用住房建设过程的政策改进,是一个长期的过程.3.期刊论文马增.朱卫东浅谈政府、开发商与小区业主之间的博弈——从治理理论的角度-辽宁行政学院学报2008,10(2)小区化是中国城市发展的的大趋势.小区已构成中国城市发展的基本社会单位,小区是否稳定是关大局.但业主参与小区维权,频遭暴徒袭击,则是个不争的事实.总结这些案例我们会看到政府、开发商与小区业主各自存在的利害关系.本文试图从治理理论的角度探讨我国地方政府的治理模式即建立一种政府主导--多元参与模式,来找到解决政府、开发商与小区业主三者之间关系的最佳途径:政府要从从利益纠葛中脱颖而出充分发挥其主导作用,以国家的法律来规范房地产商,也要充分发挥业主自治来制约开发商.4.学位论文刘亦政府惩罚的可信性对住房开发商诚信的影响研究2006目前我国住房开发商的诚信经营问题正在引起我国政府和消费者的普遍关注。一般认为企业在实施欺诈行为时，会面对来自两方面的惩罚：一方面是一种基于重复购买的自发的惩罚力量，另一方面是政府发现后的强制性处罚。从博弈的角度来看，住房开发商与购房者的交易基本上不存在重复性。在这种形式的博弈中，主体的利益选择很容易导致失信行为。由于住房市场缺乏自发抑制失信行为的重复博弈机制，因而政府的惩罚作用就显得尤为重要。文章通过对政府惩罚的可信性分析表明由于“激励悖论”的存在，政府运用加大惩罚力度的方法在长期来看会加大执法者渎职的概率，反而使得开发商背离诚信的愿望有增无减。要想在长期内减少住房开发商失信的概率，仅做到法律完备是不够的，同时应更注重对执法者的监督和对渎职者的惩罚。因此，要使开发商做到诚信经营最优的选择必须是增强政府惩罚的可信性。应该体现在三个方面：一方面是立法，法律保障充分意味着法律对购房者正当权益的保护力度够大，对侵害购房人利益者有足够的震慑作用；另一方面是执法，建立有效的法律实施机制，使得法律面对违法开发商时不再是“空头威胁”；最后一方面是监督，建立有效的监督机制，加强对执法者的监督和对渎职者的惩罚，杜绝腐败和寻租等行为的发生。5.学位论文高艳娜城市地下空间开发利用的产权制度分析2005本文以博弈论为研究工具，结合城市地下空间产权的现状，构建了一个完全信息动态博弈模型，对城市地下空间相关个体的产权博弈过程进行分析，用博弈模型对地下空间产权制度现状进行分析，分析结果表明，开发商与业主的博弈无法使地下空间产权得以界定，必须把政府作为第三方强制实施，引入开发商和业主的博弈，用强制力对个体的地下空间权利提供保护，政府加入的博弈均衡结果显示，只要政府参与并发挥其权威性和强制性的特点，使地下空间产权实施成为可致信的威胁，理性的个体不会选择违反产权，最终地下空间产权就得到了界定，产权制度产生，政府和利益人都能从这种博弈的均衡状态中实现各自的目的。6.期刊论文刘雷.LIULei房地产开发商与政府之间的博弈分析-财经问题研究2008,(8)本文将博弈论运用于城市土地利用和土地资产经营中,探讨土地一级市场土地使用权出让三种方式协议、招标、拍卖实施过程中房地产开发商与政府间产生的博弈问题,为合理利用城市土地资源、防止城市土地的闲置和浪费提供了一个新的研究思路和建议.7.学位论文梁旭初城市空间再造过程中的权力构架及作用研究——以广州典型个案为例2007我国经济快速稳定发展，城市建设进入一个高潮时期。由于社会管理体制、政府管理理念的转变以及市民社会的兴起，我国现有的城市开发管理体制不太适应城市发展要求；但是对这方面的研究并不多，特别是对微观城市空间开发过程的研究。文章总结了城市空间再造、城市管治和城市规划管理体制方面的研究，采用了深度访谈、问卷调查、比较分析和文献分析等研究方法，在福柯后现代主义微观权力理论的基础上，从权力关系的角度去审视城市空间再造过程，分析其中的权力构架及作用。研究首先分析了空间再造的权力系统和空间再造的一般过程，解读权力系统中各利益相关者视角中的空间再造权力构架。然后以滨江东沿江一个典型地块为例，对其空间建设过程中权力构架及作用做实证研究。研究发现，空间再造过程实质上也是权力运作的过程，权力关系通过空间实体的建设表现出来。我国现在的空间再造过程是一个政府和开发商主导的过程，城市空间的形成是政府和开发商共同作用的结果，城市公众则是被排除在这个过程之外。政府与开发商的权力关系是一种策略关系；政府与公众的关系既是政府技术又是统治状态的关系；而开发商通过政府对公众呈现一种统治状态。总体上看，政府和开发商建构了这个权力框架，公众没办法参与其建构过程，但是却又被这种权力关系所控制。论文最后进一步分析了我国城市空间再造权力关系中存在的问题，并通过与国外空间开发建设过程的比较研究，提出了改善我国城市建设管理体制的建议。8.期刊论文徐俊武.肖晓勇.XUJun-wu.XIAOXiao-yong房地产宏观调控中政府与开发商行为的博弈分析-重庆工学院学报（社会科学版）2007,21(8)利用非对称鹰鸽演化博弈的分析方法,针对房地产宏观调控中的主要参与者的市场行为,建立一个博弈分析框架,为房地产宏观调控提供建议,也为消费者提供一定的决策参考.9.学位论文李白雨社会交换视角下的城市住房拆迁问题——以上海市为例2007随着改革开放的不断深化和社会经济的快速发展，我国城市建设日新月异，旧城改造速度大大加快，城市房屋拆迁的规模及影响越来越广，特别是近几年来，拆迁问题一跃成为了突出的社会热点问题。因此一些理论界的学者对此进行了包括管理学、法学、经济学及社会学等方面深入的研究，笔者通过对已有研究的梳理，发现其中存在需要补充的方面。因此，本文以上海市为例，提出了自己对于拆迁问题的观点。本文通过文献研究和实地访谈的方法，首先对上海市几个主要的拆迁阶段进行划分，明确了研究的时间范围；其次，根据2001年以来拆迁的具体情况，揭示出存在的主要社会问题：一是拆迁难；二是拆迁利益各方的矛盾日益尖锐、冲突十分激烈，并着重分析了其产生的三个主要原因：①开发商或政府对拆迁户的补偿存在不公平现象。虽然开发商或政府在拆迁之初已经公布了补偿标准和奖励措施，但是拆迁户之间的非正式互动证明，开发商或政府在拆迁的过程中不能够严格按照已经公布的补偿标准和奖励措施来执行。特别是到了拆迁期限的中后期，在时间成本的压力下，往往会给予还未搬离的拆迁户额外的补偿，而这种补偿没有明确的标准可循，也就没有明确的上限，这使得不仅是越晚搬离的拆迁户得到的补偿越多，而且数额巨大。②拆迁双方处于对立状态，开发商或政府缺乏人文关怀。笔者运用社会学理论对拆迁交换中的冲突进行了原因、激烈程度和持续性的分析，发现拆迁双方之所以在交换中处于对立状态，与开发商或政府未能给予拆迁户人文关怀有很重要的关系，在拆迁交换中，拆迁户所需要的不仅仅是物质上的补偿，还包括精神上的关怀，而开发商或政府往往忽略了这一点，没有为拆迁户提供充分的交换条件。③社会保障制度不健全，开发商负担了超出房屋交换的社会保障功能。笔者在访谈中发现，开发商成本增加的重要原因是在与拆迁户的交换中，很多的社会问题包括医疗、养老、教育等都成为了开发商需要承担的交换成本。而拆迁户则希望在拆迁交换中获得一劳永逸的效果，通过这次的交换，解决其生活的所有问题。笔者将这三个原因纳入到社会学社会交换理论的视野中加以审视，进一步探寻现象背后的对等性问题，从而把城市住房拆迁中的社会问题研究从单纯的经验层面提升到一定的理论高度进行探讨。2001年以后上海市住房拆迁问题产生的三个主要原因，归纳起来就是交换的对等性问题。本人的研究表明，虽然2001年上海市政府颁布了新的政策法规，为拆迁户提供了更多的保护和补偿，但是并没有全面的解决拆迁交换中的对等性问题。在市场经济条件下，只有对等，交换关系才能继续，也正是由于拆迁双方未能进行对等性的交换，拆迁才会出现问题。首先，拆迁中的不公平现象是因为开发商或政府没能为所有的拆迁户提供对等性的补偿；其次，开发商或政府未能向拆迁户提供人文关怀。拆迁户在拆迁的过程中遭受了精神上的损失，按照对等性原则，交换的另一方也应当给予相应的补偿；最后，开发商在拆迁中承担了许多不合理的社会保障负担，这也不符合对等性原则。既然拆迁户的交换标的只是住房，那么开发商就不应承担医疗、养老等费用，它们应当由社会保障体系来解决。笔者认为解决了交换对等性问题，拆迁各方才能缓解对立状态，形成合作型交换。那么，怎样的拆迁交换是对等性的呢?笔者提出了一个对等性公式：拆迁住房=符合市场