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新一轮房地产宏观调控政策效果评价一、房地产市场宏观调控政策回顾在房地产快速发展的过程中，全国出现了房地产投资过热、房地产价格上涨过快等问题，从2003年到2005年国家出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策，主要包括行政调控政策、金融调控政策、土地调控政策。自从1998年我国实施深化住房制度改革，实行货币化分配以来，房地产业得到了快速发展，一跃成为国民经济的支柱产业，并带动了钢铁、水泥、家电等相关行业的快速发展。但是，到2003年上半年，我国固定资产投资规模过大，钢铁、水泥、房地产投资规模过热现象明显，国家为了国民经济的稳定健康发展，避免出现大起大落，首先启动了金融政策。2003年6月5日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号）（又称121号文件），规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。据国家统计局发布的数据表明，2004年商品住宅价格同比增长15.2％。针对房地产市场及房地产行业出现的问题和矛盾，在2003年宏观调控的基础上，中央前后出台了一系列的政策法规和措施。2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了“8·31土地政策”，从源头上规范土地市场。这一政策的出台彻底封死了土地协议出让的口子。2004年4月2日7，国务院发出通知，要求房地产开发（不含经济适用房项目）固定资产投资项目资本金比例由20％及以上提高到35％及以上，对项目尤其是大型项目的启动提出更高的要求。2004年12月2日，国土资源部下发了《关于开展全国城镇建设存量用地情况专项调查工作的紧急通知》，要求对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查。二、新一轮宏观调控政策——新老“国八条”和“国六条”截止2005年一季度，商品住宅平均价格为2820元/平方米，同比又增长13.5％。房地产市场的发展势头与宏观调控的目标仍然有一定的差距，主要表现在：房地产投资增涨较快；房地产市场供求矛盾明显；房地产市场价格尤其是住宅价格快速上涨，结构性问题凸现。因此，2005年中央在2003、2004年宏观调控的基础上继续出台了一系列的政策措施，诸如“新旧国八条”、“八条意见”等，实施房地产市场宏观调控，主要是遏制房地产投机行为，调控房地产供应结构及供求关系，稳定房地产市场价格。如，2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，从八个方面指明了目前房地产市场发展的具体路径。《通知》以国务院文件的方式下发，表明了中央政府对目前房地产市场的基本态度，表明今年乃至更长一段时间内，关注与调控房地产市场将是中央政府工作的重心。老“国八条”基本内容为：严格控制拆迁等被动性住房需求，大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应。2005年4月27日国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场，称之为“新国八条”。主要强调加大土地供应调控力度，改善商品房结构，加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。运用税收等经济手段，加大对房地产交易行为的调节力度调控。2006年少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出和房地产市场秩序混乱等问题逐步引起重视，为此，国务院2006年5月17日出台了六项针对性措施（称之为“国六条”）。主要内容有：对新建住房结构提出具体比例要求，调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，完善住房转让环节税收政策，制止囤积土地行为；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。从去年的新老“国八条”到今年的“国六条”措施，可以看到出新一轮宏观调控以来的大政方针是一脉相承的，新政策基本是去年政策的延续和提升，有些举措是去年政策的承接。去年“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而今年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。但是，房地产调控的主要矛盾有所变化，从“国八条”的“切实稳定住房价格”到“国六条”的解决住房供应结构不合理，同时要解决少数城市房价问题，并要切实治理房地产秩序。另外，政策中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收，来抑制投资性需求，目前部门城市已经有专门针对房屋交易环节的税收政策，但是在实际操作过程中，仍存在一些问题，因此需要对这个环节加强。一刀切的方式加大首付比例的信贷政策是不可取，这次提出有区别地适度调整信贷政策，则有可能针对不同档次的住宅产品的首付比例有所分别对待，比如8000元/平方米以下的住宅产品仍执行先行的首付比例政策，而高于的住宅产品则要提高首付比例，当然这个还需要结合所购房屋的总价进行综合考量。三、房地产市场宏观调控效果评价在这些政策的调控下，房地产投资增速过快的势头和房地产开发用地供应总量得到控制，房地产信贷增幅放缓，商品房价格增幅回落，投机性购房受到遏制，房地产供求关系得到一定改善。1、房地产投资过热势头有所减缓资料来源：中国统计年鉴（2003～2005）和国家统计局房地产投资统计快报图12003-2005年房地产开发投资与城镇固定资产投资情况及增长幅度对比图2004年和2005年，在国家严把土地、信贷两个闸门的情况下，房地产投资增幅持续回落。据中国统计年鉴（2003、2004、2005）和国家统计局房地产投资统计快报，2005年全国房地产开发完成投资15759亿元，同比增长19.8％，比2004年回落9.8个百分点；低于全年城镇固定资产投资增幅7.4个百分点。（见图1）2、房地产开发用地供应总量得到控制，闲置土地的处置初见成效。政府实施严格的土地调控政策，从源头调控房地产投资过热的势头。据国土资源部动态监测，2005年房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2％。与此同时，房地产开发企业本年购置土地面积38193.3万平方米，比上年减少了4％，完成开发面积20766.7万平方米，比上年增加了5.2％。政府加大了对闲置土地的处理力度。据统计，从20世纪80年代截至2004年8月，全国各地设立的各类开发区数量为6866个，全国开发区总的规划占地面积为3.86万平方公里，远超过我国城市建成区面积的总和，而且开发区的土地资源闲置现象十分严重，开发区实际开发面积仅占规划面积的13.51％，在已经占用或者开发的土地上，又存在大量的土地闲置，闲置土地面积的比例达到43％。经清理整顿累计撤销开发区4813个，开发区核减数量占原有数量的70.1％；开发区规划面积压缩到1.37万平方公里，压缩的规划面积占原有规划面积的64.5％，已退出开发区土地2617平方公里，收回闲置土地116.5平方公里。3、房地产信贷增幅持续放缓据人民银行统计，截止2005年底，商业性房地产贷款余额达2.77万亿元,同比增长16.1％，涨幅比去年末回落12.6个百分点。其中，个人住房贷款余额为1.84万亿元，同比增长15.8％，涨幅比去年末回落19.4个百分点。4、商品房价格涨幅放缓国家统计局对70个大中城市房地产市场价格调查结果显示：2005年下半年以来，各类房地产价格小幅波动、涨幅趋缓，部分热点城市房价稳中有降。四季度，70个大中城市新建商品住房销售价格比去年同季上涨7.5％，涨幅回落3.6个百分点。二手住房销售价格比去年同季上涨5.8％，涨幅回落12.6个百分点。房屋租赁价格比去年同季上涨1.6％，涨幅回落0.4个百分点。非住宅商品房销售价格比去年同季上涨4.8％，涨幅回落2.6个百分点。5、房地产投机性需求得到初步抑制，住房供求关系得到一定改善2005年，通过住房税收政策和贷款利率的调整，以及期房限转、实行购房实名制、控制拆迁规模等一系列调控措施，投机性购房得到初步控制，自住性购房比重开始上升，住房供求关系得到改善，市场成交量逐步趋于稳定。然而，调控效果并不明显，房地产市场的发展势头与宏观调控的目标仍然有一定的差距，主要表现在：（1）房地产投资增长较快，房地产投资过热趋势发生了区域转移；（2）房地产市场供求矛盾明显，结构性问题凸现，经济适用房建设所占比例仍然偏小；（3）房地产市场价格尤其是住宅价格快速上涨。为此，2006年5月中央决定实施新一轮的房地产市场宏观调控，国务院及有关部委再次发布了新的调控政策，既“新国六条”及其实施细则。