新乡市二机床棚户区改造房屋征收成本

房屋估价报告估价项目名称:新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造项目房地产拆迁补偿成本及收益情况估算报告估价委托人：新乡市牧野区房屋征收服务中心房地产估价机构：河南利安达信隆房地产估价有限公司注册房地产估价师：钱亚军王振军估价报告出具日期：二○一五年七月三十日估价报告编号：豫郑利安达评字[2015]070215号◆河南利安达信隆房地产估价有限公司◆房地产估价报告地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户电话：[phone]第1页目录一、致估价委托人函…………………………………………3页二、估价师声明………………………………………………6页三、估价的假设和限制条件…………………………………8页（一）估价报告结论成立的假设前提………………………8页（二）估价报告使用的限制条件……………………………9页四、房地产估价结果报告……………………………………10页（一）估价委托人……………………………………………10页（二）房地产估价机构………………………………………10页（三）估价目的………………………………………………10页（四）估价对象………………………………………………10页（五）价值时点………………………………………………12页（六）价值类型………………………………………………12页（七）估价依据………………………………………………12页（八）估价原则………………………………………………14页（九）估价方法………………………………………………13页（十）估价结果………………………………………………15页（十一）估价人员……………………………………………16页（十二）估价作业期…………………………………………16页（十三）估价报告应用有效期………………………………16页五、估价技术报告…………………………………………17页（一）个别因素描述与分析…………………………………17页◆河南利安达信隆房地产估价有限公司◆房地产估价报告地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户电话：[phone]第2页（二）区位因素描述与分析分析…………………………19页（三）市场背景描述与分析………………………………21页（四）最高最佳利用分析…………………………………22页（五）估价方法选用………………………………………23页（六）估价测算过程………………………………………24页（七）估价结果的确定……………………………………36页六、附件………………………………………………………37页（一）估价对象区域位置图（二）估价对象外部照片（三）评估委托书（四）地块修建性详细规划（五）房屋征收补偿安置方案（六）估价机构营业执照副本复印件（七）估价机构资质证书复印件（八）估价人员注册证书复印件◆河南利安达信隆房地产估价有限公司◆房地产估价报告地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户电话：[phone]第3页一、致估价委托人函新乡市牧野区房屋征收服务中心：承蒙委托，我们对新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造《北辰悦府》项目按设定的规划条件进行了项目评估。估价目的：测算项目在设定规划条件下的征收补偿成本及收益情况，为估价委托人项目决策提供参考依据。估价对象：新乡市牧野区二机床家属院周边区域棚户区改造《北辰悦府》项目东至二机床厂大门，西至二机床家属院，南至二机床南自然边界，北至宏力大道，项目建设用地面积37771.78㎡，约合土地56.66亩（具体出让面积以土地部门实测为准）。被征收房屋基本情况表序号名称单位指标土地面积（㎡）折合亩数用途一二机床生活区6985.7810.481住宅1.1成套住宅㎡17725.14住宅1.2非成套住宅㎡1149.18住宅2商业㎡2788.63商业3附属物㎡1106.74二二机床厂区30786.0046.181厂房及配套用房㎡28846.00工业2构筑物㎡工业3厂区配套用房（国资）㎡合计37771.7856.66规划情况：根据新乡市规划设计条件通知书（编号：新规条件2013-301号），本项目所涉及地块为居住用地（R2）兼容商业用地（B）【按《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为07住宅用地及05◆河南利安达信隆房地产估价有限公司◆房地产估价报告地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户电话：[phone]第4页商服用地】，其中商业用地占总面积的5%。评估设定条件：根据本项目为棚户区改造的实际情况，按牧野区人民政府二机床厂棚户区改造修建性详细规划中的规划控制指标对本项目进行评估。主要经济技术指标表项目数量总用地面积（㎡）46288.94净建设用地面积（㎡）37815总基底面积（㎡）5866.56地上总建筑面积（㎡）94296.38其中住宅建筑面积（㎡）89913.99公建建筑面积（㎡）4382.39其中幼儿园面积（㎡）1624.61商业面积（㎡）2197.56社区服务中心（㎡）450未成年人活动室（㎡）65.22公厕（㎡）45地下总建筑面积（㎡）29864总户数（户）841停车位数量（个）865地面停车位数量（个）173其中商业停车位（个）24住宅停车位（个）149地下停车位数量（个）692建筑密度（%）15.51容积率2.494集中公共绿地面积（㎡）4960绿地率（%）35.1价值时点：根据估价委托人提供的委托书，本次价值时点确定为二○一五年三月二十五日。估价结果：估价人员经过实地查勘及市场调查，遵照《中华人民◆河南利安达信隆房地产估价有限公司◆房地产估价报告地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户电话：[phone]第5页共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等法律法规和技术标准，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素基础上，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:1.5置换等的前提下，进行了周密的分析、测算和判断，结合估价经验，最终确定委估对象在规划综合技术经济指标条件下的项目评估结果为：规划控制指标土地用途居住用地（R2）兼容商业用地（B）规划容积率2.494总用地面积（㎡）46288.94规划地上建筑面积（㎡）94296.38规划地下建筑面积（㎡）29864征收补偿成本（元）158299864开发利润（元）-59860280成本利润率-16.7%本报告应用有效期自出具之日起为壹年。法定代表人（签章）：河南利安达信隆房地产估价有限公司二○一五年一月十一日◆河南利安达信隆房地产估价有限公司◆房地产估价报告地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户电话：[phone]第6页二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害关系，也与当事人没有个人利害关系或者偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》和中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司估价人员钱亚军、王振军已于2015年07月20日-2015年07月25日对本估价报告中的估价对象范围内房屋进行了实地查勘记录和现状拍照，本估价报告仅限于估价对象现时状况。注册房地产估价师不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。。6、本估价报告需经估价人员签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。7、本估价报告所依据的有关资料由估价委托人提供，估价委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构◆河南利安达信隆房地产估价有限公司◆房地产估价报告地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户电话：[phone]第7页和估价人员不承担相应的责任。注册房地产估价师注册号签字盖章钱亚军4119980020王振军4120110089◆河南利安达信隆房地产估价有限公司◆房地产估价报告地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户电话：[phone]第8页三、估价的假设与限制条件（一）估价报告结论成立的假设前提：1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；2、估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；3、估计对象的基本信息、控制性详细规划及规划综合技术经济指标均来源于估价委托人提供的相关资料，估价师未向有关部门核实，本次估价以其合法、真实、准确、完整为估价前提，因资料不实造成估价结果有误的，估价师及估价机构不承担责任；4、根据估价委托人的委托及新乡广源置业有限公司征收安置补偿的实际情况，本次估价中的安置补偿状况设定如下：工业用房全部采用货币补偿，按货币补偿额实际情况测算其征收补偿成本；住宅房屋及附属物全部选择产权调换；商业由于规划条件限制50%选择产权调换，50%选择货币补偿，产权调换房建成后均为1-2层商业。5、根据本项目征收补偿安置方案的规定，被征收人选择货币补偿的，货币补偿金额在被被征收房屋类似房地产市场评估价格基础上奖励10%的补偿款；选择产权调换的，产权调换房面积按其合法、有效的房屋建筑面积1:1.5置换。评估过程中，依此为估价前提。6、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家和地方法律、◆河南利安达信隆房地产估价有限公司◆房地产估价报告地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户电话：[phone]第9页法规。（二）估价报告使用的限制条件：1、本估价报告按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价；2、房地产投资是一种流动性较低、占用资金量较大的长期投资，房地产市场与宏观经济形势密切相关，对经济波动的反应十分敏感。本次估价未考虑经济形势、国家宏观调控政策等发生重大变化对房地产价格的影响；3、本估价报告的有效期限为壹年。如超过有效期，或价值时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，估价委托人应及时委托房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价；4、本估价报告专为估价委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；5、未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表；6、本报告数据全部采用电算化连续计算得出，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终估价结论的准确性；7、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正；◆河南利安达信隆房地产估价有限公司◆房地产估价报告地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户电话：[phone]第10页四、房地产估价结果报告（一）估价委托人：新乡市牧野区房屋征收服务中心（二）房地产估价机构：机构名称：河南利安达信隆房地产估价有限公司法定代表人：钱亚军营业执照注册号：410192100013382地址：郑州市金水区经三北路32号财富广场1号楼13层西南户资质等级：二级证书编号：41010332号（三）估价目的测算项目在设定规划条件下的征收补