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新入伙小区特点及管理对策罗丰良2011-11-1前言由于业主收楼时间集中，装修户数众多，小区内装修的队伍也较多。这时，进入小区的人员构成十分复杂，难免会混入一些作案人员，给小区的安全管理带来隐患。不少物业公司在接管新入伙的小区时，总有些感觉事情特别多，困难特别大，甚至有些应接不暇的现象。究其原因，是因为对新入伙小区的特点没有完全掌握，没有采取相应的应对措施，因而没法满足新入伙小区的物业管理需求。一、新入伙小区的特点1、小区工程尚未完全结束，周围环境影响较大1）小区的收尾工作2）小区的后续扩建工作3）绿化苗木没有长成4）施工单位人员较多，存在住宿小区现象5）施工过程中的粉尘、噪音污染2、小区配套设施尚未完善，居民生活不方便1）大型小区设置的超市、银行的入驻2）电视、电话、网络的进入3）后续施工的滞后4）娱乐场、活动场所、健身场所的完善和开放5）交通的便利交付前的“三通”水通、电通、路通3、小区室内装修量大，外来人员多而混杂，安全管理任务重1）收楼时间集中、集中装修业主较多2）存在较多的装修公司和施工单位3）外来人员密集4）供应商集中5）部分业主提前入住后的居住质量受到影响6）粉尘和噪音污染7）安全存在较大的隐患4、小区返修工作量大，业主与开发商矛盾较多主要有以下质量问题土建类装饰类结构类水类电类房屋配套类5、小区物业管理处于起步阶段，管理尚未走上正规化1）组织架构没有现场实操经验2）小区情况不熟悉3）业主情况不熟悉4）设备情况不熟悉5）业委会还没成立以上几点使整个物业服务处于磨合期，需要经过时间去制定有针对性的物业服务。二、新入伙小区管理重点1、安全管理1）外来人员管理2）施工人员管理3）正常居住业主管理4）安防设备未投入的管理5）装修供应商的管理6）车辆管理2、工程返修工作1）与业主的沟通2）与施工单位的沟通3）与开发商的沟通4）质量问题的鉴定（主要是物业公司、监理公司、开发商工程部、其它有资质的公司或政府相关部门）5）质量问题的跟踪3、装修管理1）装修前的申请和事项的告知2）装修材料的监管3）装修人员的监管4）违章装修的处理5）装修周期较长6）装修无法统一开工和竣工造成入住业主的生活质量4、成品保护与设备设施保护1）施工和装修导致路面、绿化等设施的损坏2）施工和装修导致电梯等设备如何对已竣工并投入使用的成品和设备设施进行管理保护呢？1）技能保护（如电梯添加防护板）2）物业人员的监管，对发现损坏及时地修复5、完善小区基本资料及管理制度1）设备设施资料的完善2）业主档案资料的完善3）业主管理制度的完善4）内部管理制度的完善三、新入伙小区管理对策1、建立成品保护机制，解决发展商及业主的后顾之忧1）对成品的保护2）对设施设备的保护3）定期的检查、定期的保养4）装修、施工的控制和管理2、采取非常规管理，保护公共设备设施，维护业主长远利益1）设施设备应加大检查力度，采用定期和不定期的方式进行检查、维修并做好相关的记录2）对可采用的保护的设施设备进行保护3）对出入小区的人员和车辆进行规范管理4）对业主装修进行有效的监管，包含水电、土建等方面。3、建立发展商及业主对话机制，化解三方矛盾1）质量问题方面2）配套设施方面3）其它解决方式1）物业作为窗口，将话传给发展商2）定期召开专题会议3）针对个别特殊问题三方会谈4、严格外来人员管理制度，消除安全隐患1）施工人员2）装修人员3）业主访客4）装修供应商人员解决方式1）建立外来人员登记等相关制度2）严禁施工单位、装修人员居住在小区内3）加大安防的巡查力度4）与辖区派出所定期不定期进行巡查5、购买第三方责任险，规避物业管理风险1）工程未完工，造成一定的安全隐患2）小区物业服务漏洞，造成一定的安全事故如何规避和降低风险1）加强服务控制2）提高管理风险意识3）购买第三方责任险6、积极开展个性化延伸服务，方便业主日常生活1）业主在新环境内不熟悉2）业主对没有太多的好友3）业主需要快捷的帮助可提供的服务1）与家政公司的联合2）与装修公司的联合3）与装修供应商的联合